Dona de uma carteira de imóveis avaliada em mais de R$ 10 bilhões, a Previ - fundo de pensão dos funcionários do Banco do Brasil - acredita que as regras que impedem que as fundações invistam diretamente no segmento possam ser flexibilizadas. A norma entrou em vigor no ano passado e estabeleceu um prazo de 12 anos para que as entidades vendam ou transformem os bens atuais em fundos imobiliários exclusivos.
No maior fundo de pensão do país, por enquanto, nada mudou. A fundação inaugurou na semana passada um novo shopping em São Paulo, um projeto "greenfield" em que investiu R$ 400 milhões.
"Acreditamos em uma evolução da norma, que é recente. Conceitualmente não faz muito sentido você ser obrigado a fazer qualquer movimento, de qualquer tipo. Se considerarmos o tamanho dos fundos imobiliários no Brasil e o tamanho da carteira da Previ, não há mercado que consiga absorver isso. O mercado de fundos imobiliários é muito pequeno", disse o presidente da fundação, José Maurício Coelho, em entrevista ao Valor. Dados da B3 mostram que o patrimônio dos fundos imobiliários listados em bolsa alcança R$ 57,2 bilhões.
Atualmente, metade do portfólio imobiliário da Previ está alocado em centros comerciais, como o Barra Shopping, no Rio de Janeiro, e o Morumbi Shopping, em São Paulo. O novo empreendimento, chamado de Parque da Cidade, tem um conceito sustentável e maior foco em serviços do que em varejo. As âncoras do empreendimento são o cinema Kinoplex e as Clínicas Einstein. O shopping foi aberto com cerca de 80% das lojas alugadas, o que segundo o diretor de participações do fundo, Renato Proença, é o patamar ideal para atrair novos investidores com rentabilidade maior.
A entidade fez uma reestruturação de sua carteira de imóveis entre 2010 e 2012. A resolução 4.661 do Conselho Monetário Nacional (CMN), que alterou as regras de investimentos dos fundos de pensão, entrou em vigor em maio do ano passado.
"A 4.661 não alterou nossos planos, porque a Previ já tinha feito um movimento bastante importante de rejuvenescimento da sua carteira", afirmou Proença. Com as mudanças, a entidade passou a se concentrar apenas em grandes centros, como São Paulo, e em prédios de padrão elevado.
Assim, o fundo se desfez daqueles que considerava de qualidade inferior. Em 2017, vendeu para a BR Properties o condomínio Centenário Plaza (conhecido como Robocop), em São Paulo, por mais de R$ 400 milhões. Também vendeu sua participação no Condomínio São Luiz, também na capital paulista, por R$ 77 milhões. A compradora foi a SDI Administração de Bens.
