Ter uma estação de metrô próxima a um imóvel em São Paulo pode aumentar sua valorização tanto para venda quanto para locação. De acordo com dados de um levantamento da DataZap, do Grupo OLX, feito a pedido do Estadão, no quarto trimestre de 2024, estações da linha Lilás do metrô foram as que mais valorizaram as propriedades do entorno.
Para aluguel, os imóveis perto da estação Borba Gato tiveram salto de 44,8% em 12 meses, indo a R$ 94 por metro quadrado (m²). Para venda, a estação AACD Servidor foi a que mais valorizou os imóveis do entorno, com aumento de 18,2%, passando a R$ 17.967 por m². Os aumentos são acima das médias da cidade, que foram de 11,51% na locação e de 6,56% na venda.
Na análise de Paula Reis, economista do DataZap e responsável pelo levantamento, diferentes fatores estão ligados à valorização dos imóveis próximos ao metrô em São Paulo. No entorno da estação AACD - Servidor, os apartamentos anunciados são maiores do que no ano passado e são mais novos. O tamanho médio do imóvel foi de 95 m² para 115 m², passando de dois para três dormitórios, e o ano de construção passou de 2005 para 2021.
Na locação, os motivos do aumento de preços são parecidos com os que levaram ao salto nos preços de venda. “A região dos arredores da estação Borba Gato foi a que apresentou maior aumento de preço de locação e isto se deve, entre outros fatores, à idade mais nova dos imóveis disponíveis. No último trimestre de 2023, o imóvel mediano foi construído em 2003 e, no mesmo período de 2024, em 2015”, diz Paula, da DataZap.
De olho na valorização, as construtoras têm apostado em desenvolvimentos imobiliários próximos a estações de metrô, e não só em projetos no escopo do Programa Minha Casa, Minha Vida, mas também projetos de médio e alto padrões.
Na prática, pela média, o preço dos imóveis no entorno da estação AACD Servidor seria de R$ 2,1 milhões. Porém, alguns projetos novos para o consumidor excedem esses valores.
O projeto chamado Saffire by Elie Saab, resultado de uma parceria entre a Cyrela, a Lavvi e a Elie Saab Maison, é o mais caro da região atualmente, com preços que chegam a superar R$ 18 milhões.
O condomínio, em construção, terá plantas amplas, com opções de até 490 m² e áreas comuns com opções de lazer, como piscina coberta climatizada, deck molhado, saunas, coworking e academia. Os apartamentos têm até cinco vagas de garagem.
Já o empreendimento imobiliário chamado Moema by Yoo, também da Cyrela, tem opções anunciadas a partir de R$ 5 milhões. As plantas são de 252 m² a 273 m² e o condomínio também terá opções de lazer, com o diferencial de ter uma quadra de tênis. Os apartamentos têm até quatro vagas de garagem.
A Trisul também tem feito projetos próximos à estação AACD Servidor, como DF345 Vila Clementino. O preço médio do m² da região é de R$ 15,5 mil a R$ 18 mil.
O projeto consiste em uma torre de 26 pavimentos, oferecendo apartamentos de 48 m² com 1 suíte a 75 m² com 2 suítes e lavabo, além da cobertura, que tem 124 m². As áreas comuns incluem piscina com raia e deck molhado, piscina infantil, solário, lounge com lareira, espaço gourmet, salão de festas, salão de jogos, brinquedoteca, playground, pet place, academia interna e externa, bicicletário, sala de reunião, central de entregas, espaço para mini mercado e lobby.
O diretor comercial da Trisul, Victor Saad, conta que a região é atrativa pela proximidade a hospitais e ao Parque do Ibirapuera, além do metrô.
“A Vila Clementino é uma parte nobre da Vila Mariana”, diz. “O perfil do público dos empreendimentos é variado. As pessoas que buscam apartamentos para moradia tendem a ser as que querem essa questão da proximidade (ao metrô, parque e serviços). Já o investidor busca lucrar com aluguéis. O bairro tem um público com boa renda boa, muitos são médicos.”
Saad conta que a empresa lançou um empreendimento chamado State Ibirapuera há cerca de cinco anos, com valor de lançamento de R$ 11 mil o m². Hoje, o valor da revenda é de R$ 17 mil o m².
Na SKR, a aposta na região é em um empreendimento na rua Loefgreen, chamado Leaf Loefgreen. As unidades residenciais variam de 125 m² a 165 m², com opções de três a quatro dormitórios. As áreas comuns incluem lounge e coworking, academias internas e externas, espaço para animais de estimação, brinquedoteca, espaço para adolescentes, salão de festas gourmet, churrasqueira, piscina com deck molhado e raia de 25 metros, solário, bicicletário e um minimercado.
O diretor de incorporação da SKR, João Leonardo Castro, afirma que o projeto tem preço na faixa dos R$ 20 mil o m², e a faixa média de preço por apartamento é de R$ 1,5 milhão.
“A gente percebe muito investidor que é médico ou residente. São pessoas que circulam ali em volta do serviço de saúde do bairro. Nas unidades maiores, com quatro dormitórios, vemos que o público é de gente do próprio bairro”, afirma.
O que valoriza imóveis no entorno do metrô?
O Plano Diretor da capital paulista estimula a criação de novos empreendimentos imobiliários próximos a eixos de transporte público, o que abrange tanto o entorno de estações de metrô quanto de ônibus. O adensamento dessas áreas visa à expansão da cidade com impacto controlado no aumento do trânsito.
Com isso, o número de novos imóveis anunciados para venda e locação vem aumentando nos últimos anos, conforme projetos criados a partir de 2023 vão sendo lançados e entregues. Segundo especialistas, a idade do imóvel é um fator determinante para sua valorização. Na prática, quanto mais novo, mais caro ele tende a ser, especialmente se o imóvel mais velho não estiver em dia com manutenções e modernizações.
A facilidade de chegar a diferentes pontos da cidade em poucos minutos, sem precisar de um carro, é um fator que potencializa a valorização dos imóveis. Para o professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU) da Universidade Presbiteriana Mackenzie, Valter Caldana, o transporte público próximo à moradia complementa o acesso ao que o bairro não oferece.
“Com um metrô perto, em 20 minutos ou 25 minutos, estou na porta de uma grande universidade, de um grande hospital ou de um grande parque”, afirma Caldana. Segundo o especialista, o acesso a infraestrutura e serviços é o que determina a valorização de imóveis, especialmente em cidades grandes como São Paulo.
Entretanto, o entorno de estações de metrô pode valorizar os imóveis não só pela facilidade de transporte. Paula Sauer, professora de economia da ESPM e especialista em economia comportamental, lembra que a segurança pública nessas áreas tende a ser reforçada.
“Chama a atenção também nas regiões próximas às estações de metrô, um maior policiamento, aumentando a percepção de segurança, entre as pessoas que circulam nesse entorno. Atraindo famílias, jovens profissionais e estudantes o que torna a região um prato feito para novos empreendimentos imobiliários, não só residenciais de alto padrão, mas também multifuncionais, que são residenciais e comerciais”, diz.
Paula afirma também que as diferenças de valorização entre imóveis próximos ao metrô se dá devido ao desenvolvimento urbano de cada bairro. “Algumas regiões já são mais valorizadas que outras devido a infraestrutura oferecida de comércio e serviço, percepção de segurança, áreas verdes, aspectos culturais e equipamentos públicos, a chegada do metrô, tende a intensificar essa valorização na maioria das regiões”, explica.
Locação
Os preços de locação têm aumentado em toda a cidade nos últimos meses. O motivo, além do déficit habitacional histórico de São Paulo, está ligado ao aumento da taxa básica de juros, a Selic, que eleva o custo dos financiamentos imobiliários. Com isso, o sonho da casa própria fica mais distante, uma vez que o comprador precisa dar uma entrada cada vez maior para conseguir uma parcela mensal que caiba no orçamento.
“O aluguel está ligado ao custo do dinheiro. Com juros altos, mais pessoas recorrem ao aluguel, aumentando a demanda e os preços. É um mecanismo perverso”, diz Caldana.
Paula, da ESPM, lembra que o aumento do preço do dólar é outro fator que vem aumentando os preços do mercado imobiliário em geral, o que se reflete na compra e na locação. O maior impacto, diz, é nos imóveis de alto padrão, que tendem a utilizar mais materiais importados.
“A valorização da moeda estrangeira impacta diretamente os preços dos imóveis por vários motivos: diversos materiais utilizados na construção, como revestimentos de luxo, sistemas de climatização, elevadores e itens de decoração e de segurança, são importados e a cotação desfavorável aumenta o custo desses produtos elevando o valor total das obras e, consequentemente, o preço final dos imóveis”, diz Paula.
