É a partir da básica de juros, mais conhecida como Selic, que os bancos baseiam suas operações de crédito. O financiamento imobiliário, que tem os juros mais baixos, não foge a regra. Depois que a Selic saiu da mínima histórica de 2% ao ano para os atuais 13,25% ao ano, as instituições financeiras fizeram ajustes.
Se antes era possível encontrar financiamento imobiliário com taxas a partir de 2,95% mais inflação IPCA ou de 6,25% ao ano nas linhas indexadas pela Taxa Referencial (TR), hoje os valores subiram para 3,95% e 8,8% respectivamente. No caso da Caixa, há taxas a partir de 2,80% para linha indexada à rentabilidade da Poupança.
Com a ajuda dos comparadores de taxas Melhortaxa e Credihome, listamos os valores que os cinco principais bancos estão praticando após as consecutivas altas da Selic. A boa notícia é que, apesar dos juros básicos terem disparado, os juros do financiamento tiveram um reajuste bem mais modesto.
Quais as taxas do financiamento imobiliário com Selic a 13,25%?
Santander: a partir de 9,49% ao ano mais TR
Caixa: a partir de 8,7% ao ano mais TR
Caixa IPCA: a partir de 3,95% ao ano mais inflação IPCA
Caixa Poupança: a partir de 2,80% ao ano mais rentabilidade da Poupança (6,17% ao ano + TR)
Caixa Prefixado: a partir de 9,75% ao ano
Itaú: a partir de 9,50% ao ano mais TR
Itaú Poupança: a partir de 3,45% ao ano mais rentabilidade da Poupança (6,17% ao ano + TR)
Bradesco: a partir de 9,50% ao ano mais TR
Bradesco Poupança: a partir de 9,16% ao ano mais TR
Banco do Brasil: a partir de 9,15% ao ano mais TR
Vale lembrar que esses juros mínimos só valem para os "clientes VIP" do banco, que são aqueles com mais tempo de relação com as instituições, que alocam recursos em produtos - como investimentos - e que têm bom histórico de crédito.
Na prática, é muito difícil conseguir as taxas mínimas no financiamento. Ainda assim, é importante que você as conheça, saiba exatamente o que está sendo praticado no mercado para poder negociar suas condições de pagamento da casa própria.
Bancos menores e condições especiais
O levantamento do Valor Investe considerou apenas os principais bancos. No entanto, é possível encontrar taxas interessantes fora deles. No caso do Banco de Brasília, há taxas a partir de 7,99% ao ano mais TR.
Há ainda linhas de financiamento especiais na Caixa, do programa de habitação Casa Verde e Amarela, e também para os pró-cotistas, que são direcionados a uma parcela de pessoas com saldo no FGTS. Veja aqui as taxas para essas linhas.
Cuidado com o CET e entenda os riscos
É importante destacar que as taxas variam de acordo com a linha de financiamento, que depende do indexador escolhido para o contrato. Indexadores mais voláteis (com sobe e desce maior), como IPCA e Poupança costumam ter taxas mais baixas, mas oferecem mais risco de mudança nas parcelas e total pago. Já as linhas tradicionais atreladas à TR ou prefixadas têm taxas maiores, mas oferecem uma condição mais previsível.
Quanto menor as taxas, maior o risco. E não é só isso. Você deve ficar de olho no Custo Efetivo Total (CET) do empréstimo, valor que além das taxas inclui os seguros obrigatórios e tarifas. O CET é o que você realmente deve pagar pelo dinheiro que pegou emprestado com o banco. Este deverá ser o verdadeiro guia na hora de buscar o financiamento mais barato. Entenda melhor o CET aqui.
Por que as taxas subiram menos que a Selic?
O aumento mais devagar das taxas de financiamento de imóveis ocorre principalmente por dois fatores: a concorrência entre bancos e os recursos usados para este tipo de crédito. Diferentemente de outras linhas de crédito, a maior parte dos contratos de financiamento imobiliário utilizam recursos do FGTS ou da poupança.
Nas duas aplicações, os bancos pagam poucos juros para os investidores, o que permite que eles garantam um ganho aceitável, o chamado spread, como é chamada a diferença da taxa que os bancos pagam pelo dinheiro para a taxa que eles cobram de você para emprestar.
Por exemplo, o FGTS remunera 3% ano mais TR, que flutua perto de zero, e a poupança, mesmo agora que está no seu momento de maior rentabilidade, só rende 6,17% ao ano mais TR. Isso é quanto os bancos pagam para ter acesso a esses recursos e poder emprestá-los a você.
Na hora de fechar contrato, os bancos cobram mais de 9% ao ano mais TR para os tomadores de crédito. Essa diferença de taxas, o spread, é o que eles ganham com as operações
Matéria publicada em 27/07/2022
