Se você pensa em comprar um imóvel para viver da renda do aluguel, saiba que a rentabilidade média deste tipo de investimento no Brasil é de 5,84% ao ano. De acordo com o Índice FipeZAP, divulgado hoje pelo DataZAP, o valor representa uma queda de 0,02% em relação ao mês passado, apesar da alta de 1,07% no preço do aluguel residencial.
O rental yield é calculado pela razão entre o preço médio de locação e o preço pago para comprar um imóvel imóvel. A medida é utilizada por investidores para analisar o quão rentável é este tipo de investimento.
Imagine, por exemplo, que um apartamento avaliado em R$ 500 mil foi alugado por R$ 5 mil reais mensais. O rendimento total dele depois de um ano será de R$ 60 mil. Ao dividir o valor recebido pelo custo total do imóvel, chega-se a 0,12. Portanto, o rental yield deste imóvel é 12%.
A rentabilidade, porém, pode sofrer fortes variações por cidade e por bairros dentro de uma mesma cidade. “Para realizar este investimento, é importante se informar sobre o mercado de interesse”, orienta Paula Reis, economista do DataZAP. “Deve-se olhar para a rentabilidade na cidade e no bairro onde a propriedade está localizada”.
“Imóveis são ativos de baixo risco, porém de baixa liquidez e com longo prazo de retorno. Deve-se considerar também que a locação tem custos inerentes como condomínio e manutenção”, orienta.
Cidades mais rentáveis
Ainda que o cenário não seja tão positivo, algumas cidades se destacam com rentabilidades superiores à média nacional. De acordo com o Índice, os maiores retornos foram identificados em Belém (8,41% a.a.), Manaus (8,39% a.a.) e Recife (8,12% a.a.).
Além delas, São Luís (8,01% a.a.), Natal (7,71% a.a.), Cuiabá (7,52% a.a.), Salvador (7,45% a.a.) e Campo Grande (7,26% a.a.) aparecem na lista com a rentabilidade em alta. “São cidades que possuem um preço de venda por metro quadrado relativamente baixo e o preço de locação alto”, justifica Reis.
Aluguel mais caro
Em contraste a rentabilidade dando sinais de estabilidade, o preço de locação está subindo. Nos últimos 12 meses, o segmento residencial apurou uma valorização de 15,19% no preço do aluguel. A valorização está bem acima do acumulado pelo IPCA/IBGE (+3,93%) e pelo IGP-M/FGV (-4,26%).
A valorização no último mês é impulsionada principalmente por cidades como Aracaju (+6,06%), Salvador (+5,45%) e Campo Grande (+5,25%).
A valorização dos aluguéis em Salvador, Campo Grande e Porto Alegre pode ser atribuída a uma combinação de fatores econômicos e de demanda, explica Reis. “O crescimento da economia local, a recuperação do mercado de trabalho e o aumento da busca por imóveis para locação têm impulsionado os preços”, indica.
“Em Salvador, por exemplo, no final do quarto trimestre de 2024, a taxa de desemprego era de 9,7%, enquanto que no mesmo trimestre de 2023, ela era de 14,1%. O número de ocupados aumentou e isso significa que há mais pessoas com renda e capacidade de absorver os repasses de preço pedidos pelos proprietários”, indica.
Por outro lado, as cidades mais caras para quem vive de aluguel, segundo o Índice, são Santos (SP), São Paulo (SP) e Florianópolis (SC), onde o preço do metro quadrado é superior a R$ 50.
Interesse por apartamentos menores
Seguindo uma tendência consolidada pelos apartamentos compactos, nos últimos 12 meses, os imóveis com um dormitório se valorizaram bem mais do que a média. A alta de 18,22% no preço de locação desta tipologia se traduz em uma rentabilidade de 6,5%, o que ajuda a explicar o interesse dos investidores pelos estúdios e microapartamentos.
“Geralmente, esses imóveis se localizam nas melhores áreas da cidade, que são justamente onde há maior demanda por moradias”, contextualiza a economista. “Outros fatores são acessibilidade financeira e perfil diversificado dos inquilinos, como estudantes e profissionais jovens. Isso resulta em maior rotatividade e ocupação, valorizando o aluguel”, entende Reis.
Em contrapartida, as unidades de quatro ou mais dormitórios registraram uma valorização de 11,45%. A rentabilidade deste tipo de apartamento é de apenas 4,49%, abaixo da média. “Imóveis maiores têm demanda mais restrita, voltada a famílias e grupos com maior poder aquisitivo, o que reduz a agilidade no aluguel”, finaliza a economista.
