O sonho de morar em áreas nobres de São Paulo esbarra em desafios financeiros significativos com o aumento da taxa de financiamento, puxada pela elevação da Selic. Segundo análise da startup imobiliária Loft, que considera financiamento de 420 meses com 20% de entrada, o consumidor que deseja ter uma propriedade em bairros como Pinheiros, Vila Olímpia e Itaim Bibi precisa arcar com parcelas que vão de R$ 10,7 mil a R$ 24 mil.
A renda mínima familiar para conseguir aprovação do crédito imobiliário também é elevada nessas regiões, que têm preços de imóveis cada vez mais altos. Em Pinheiros, segundo as médias do levantamento, a renda mensal precisa ser de R$ 38,9 mil, enquanto deve ser de R$ 49,6 mil na Vila Olímpia e de R$ 85,9 mil no Itaim Bibi.
De acordo com o levantamento, o alto porcentual de juros implica maior entrada na compra do imóvel para conseguir reduzir o valor das parcelas mensais. Essa estratégia, embora torne o financiamento aparentemente mais acessível no curto prazo, reflete o peso dos juros compostos no montante final a ser pago ao longo das décadas do financiamento.
O efeito cumulativo desse encargo financeiro acaba por tornar o investimento significativamente mais oneroso do que o valor original do imóvel. Atualmente, a taxa média oferecida nos bancos Itaú, Bradesco e Santander está na casa dos 12%.
Segundo especialistas, o panorama atual mostra a importância de uma análise criteriosa antes de assumir compromissos de longo prazo — embora seja possível fazer a portabilidade dos contratos para outras instituições financeiras com taxas menores de juros futuramente.
Para o chefe de pesquisa do Insper Rodger Campos, que tem passagens por empresas como OLX (dona da Zap) e Loft, os preços dos imóveis nessas regiões são elevados pela demanda que vem tanto de moradores quanto de investidores, devido à proximidade desses baixos a eixos comerciais importantes da cidade.
“Há ativos nesses lugares comprados por investidores para locação. Há empreendimentos que vendem 50% ou mais para investidores, porque há demanda aquecida que está muito associada com o público que frequenta essas áreas, como a Vila Olímpia. Nas redondezas do Insper mesmo isso acontece. Esses locais em geral são polos de educação e de trabalho”, afirma.
Gustavo Favaron, presidente do GRI Club, organização internacional que reúne 17 mil executivos do setor imobiliário, de 103 países, afirma que essas regiões mais nobres da capital paulista receberam um grande volume de apartamentos novos que são pequenos, com apenas um dormitório para atender ao público que quer morar perto do trabalho, mas essas propriedades também foram adquiridas por investidores. Imóveis em formato studio nesses bairros chegam a custar R$ 1 milhão.
Favaron pondera, porém, que o investimento nesse tipo de apartamento pode ter um horizonte de retorno mais longo do que o inicialmente projetado pelos compradores.
“Quem comprou esse apartamento como forma de investimento vai passar por um momento em que encontrará um resultado financeiro menor do que ele projetou em 2022 ou 2023, porque as taxas de juros estão maiores, se ele financiou, e porque existe uma entrada cada vez maior de imóveis em plataformas de short-stay (curta estadia), como Airbnb”, afirma.
Com os aumentos da Selic e da entrada necessária para financiar imóveis na Caixa Econômica Federal, que passou de 20% para 30% em contratos da tabela SAC e de 30% para 50% na Price, somados à redução da captação líquida da poupança, que tem recursos usados para financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão, o ano para a classe média tende a ser mais difícil para a aquisição de imóveis. Com isso, esse público deve adiar o sonho da casa própria, especialmente em bairros nobres, por precisar dar um valor mais elevado de entrada para conseguir uma parcela que caiba no bolso.
Para este ano, Campos, do Insper, estima que o mercado continuará crescendo, mas em ritmo menor devido ao cenário macroeconômico que pressiona o poder de compra da classe média, embora os públicos de baixa e alta renda continuem a ser os propulsores do mercado imobiliário, como tem ocorrido nos últimos anos.
“Teremos crescimento com taxas menores em 2025. No Minha Casa, Minha Vida, os empreendimentos estão indo muito bem, com subsídios associados. Já a classe média fica sem incentivos, porque o custo do crédito aumenta e ela não tem subsídio para a compra”, afirma Campos.
Veja a seguir quanto é preciso pagar para conseguir comprar um imóvel, considerando a entrada de 20%, adotada pelos bancos Itaú, Bradesco e Santander, nos bairros de Pinheiros, Vila Olímpia e Itaim Bibi.
