Impulsionados pelo cenário de juros baixos, os brasileiros aumentaram seu apetite ao risco nos últimos anos. Segundo dados da B3, quase metade dos 2 milhões de investidores que entraram na entre 2019 e 2020 passou a ter mais de um produto de em sua carteira. Em 2016, 78% das pessoas físicas registradas na bolsa investiam apenas em .
Dentre os produtos que passaram a chamar a atenção dos investidores, estão os imobiliário (FIIs). Mais acessíveis do que os imóveis físicos, os FIIs captam recursos para aplicar em ativos do mercado imobiliário, como imóveis físicos ou títulos atrelados ao setor.
Como investir em FII
Funciona de maneira semelhante ao mercado acionário. Ao comprar cotas, o investidor passa a ter participação nos empreendimentos que compõem o fundo. E, como elas são negociadas na B3, o risco de não conseguir vender o ativo diminui em comparação à venda de imóveis físicos.
O investidor também se livra da burocracia envolvida na negociação, pois opera suas cotas pelo home broker. “Comprar ou vender as cotas custa 0,035% do valor negociado, enquanto comprar e vender imóveis tem altos custos com cartório, tributos e corretagem”, explica Arthur Moraes, especialista em fundos imobiliários e professor da EXAME Academy.
Entre os dias 17 e 24 de maio, o professor ensinará as melhores estratégias de investimento em FIIs durante a Semana da Renda Vitalícia. Promovido pela EXAME Academy, o evento promete ajudar quem busca renda extra com imóveis sem que seja preciso comprar um. Mas como calcular a rentabilidade desses fundos? Entenda a seguir.
Renda fixa ou renda variável?
O rendimento está atrelado ao pagamento do aluguel pelos ativos imobiliários que compõem o fundo. E a rentabilidade depende de diversos fatores, como as condições políticas e macroeconômicas do país.
Por isso, os FIIs são considerados um investimento de renda variável. “Muita gente ainda confunde isso. Renda variável não tem nada a ver com variação de preço”, explica Moraes – que lembra, ainda, que mesmo os títulos de renda fixa podem sofrer variação nos preços. “Investimento de renda variável é aquele que apresenta variação da renda. Esse é o caso dos FIIs: quando o lucro do fundo cresce, o rendimento aumenta. Quando o lucro cai, o rendimento diminui”, completa
Isso quer dizer que não é possível saber com antecedência exatamente qual será o retorno de um FII, ainda que existam formas de estimar esse valor, como veremos a seguir.
Como lucrar com fundos imobiliários
É possível ganhar dinheiro de duas maneiras ao investir em fundos imobiliários:
Com a valorização das cotas - o equivalente à venda de um imóvel físico com lucro;
Com a distribuição de rendimentos - que costuma ser realizada mensalmente, de maneira semelhante a um aluguel.
Vale destacar que o retorno com rendimentos é menos incerto do que o decorrente da venda de cotas. Isso porque para ter o rendimento creditado em conta, basta comprar as cotas. Já o retorno com a venda só ocorre se essas cotas tiverem se valorizado e o investidor decidir vendê-las.
“É importante entender que um não interfere no outro. Mesmo que o fundo desvalorize na bolsa, isso não significa, necessariamente, que o rendimento vai diminuir. O contrário é mais provável: que as cotas subam quando o rendimento aumentar ou caiam quando ele diminuir”, diz Moraes.
Quanto um fundo imobiliário paga por mês?
É preciso ter em mente que rendimento e rentabilidade são coisas diferentes. O rendimento dos FIIs está atrelado aos ativos imobiliários que constam no patrimônio de cada fundo. Já a rentabilidade pode mudar conforme as condições da economia. Entenda a seguir.
Rendimento
Existe uma lei que estabelece a obrigatoriedade da distribuição de 95% do lucro de um FII, pelo menos, a cada semestre, mas a maioria o faz todos os meses. Assim, o lucro do fundo é dividido pela quantidade de cotas e anunciado por cada cota.
Isso quer dizer que quanto maior for o lucro do fundo, maior será o seu rendimento. “Imagine que um fundo tenha 10 milhões de reais para distribuir de resultado e que esse mesmo fundo tenha 20 milhões de cotas. O rendimento será de 50 centavos por cada cota”, exemplifica Moraes.
Rentabilidade
A rentabilidade de um FII (chamada de dividend yield) é uma proporção entre o preço pago por cada cota comprada e o rendimento recebido. É isso que faz com que ela seja diferente para cada cotista. “Se comprar cotas por 100 reais e receber 50 centavos de rendimento por cota, a rentabilidade será de 0,50% no mês, o que equivale a 6% ao ano. Já se comprar as cotas por 90 reais e receber os mesmos 50 centavos de rendimentos, a rentabilidade será de 0,55% no mês, o que equivale a 6,6% ao ano”, explica Moraes.
Ou seja, o rendimento de um FII é exatamente igual para todos os cotistas, mas a rentabilidade depende do preço que cada um pagou por cota.
Como escolher os melhores FII para investir
Moraes explica que um dos erros mais cometidos por investidores novatos é justamente o de tentar usar a rentabilidade do fundo como critério de escolha. Para ele, o segredo é se concentrar em encontrar FIIs que tenham um bom patrimônio. “São eles que vão gerar renda consistente durante muitos e muitos anos, ainda que não sejam os mais rentáveis do momento”, diz.
Uma boa alternativa para quem está começando e não sabe ao certo como fazer o trabalho de identificação desses fundos são as carteiras recomendadas de FIIs. Publicadas mensalmente por especialistas da área, elas costumam trazer análises e recomendações de como distribuir os investimentos.
Carteira DNA FIIs
A EXAME Invest Pro, por exemplo, oferece a Carteira DNA FIIs. Ela é atualizada de acordo com uma avaliação criteriosa de especialistas e segue a estratégia de 60% de rendimentos e 40% de retorno.
Além das recomendações, a carteira também inclui informações detalhadas sobre cada fundo, como características do portfólio, riscos e desafios e os principais motivos para sua recomendação.
