Augusto Martins, da Rio Bravo: perspectivas melhores para fundos imobiliários Depois de três anos consecutivos de desempenho fraco e até prejuízo, os fundos imobiliários caminham para encerrar 2016 com alta recorde. Até setembro, o índice Ifix, que mede o desempenho do segmento na bolsa, acumulava alta de 29%, pouco abaixo do recorde anual de 35%, registrado em 2012, quando a Selic foi reduzida à mínima histórica, de 7,25% ao ano.
A expectativa de retomada do ciclo de queda nos juros explica boa parte da alta ao longo do ano, segundo analistas. Mas antes de engatar a recuperação, o mercado experimentou um início de ano bastante turbulento. Em janeiro, ainda sob influência do temor de que os rendimentos pagos mensalmente para a pessoa física perdessem o benefício fiscal - principal atrativo da aplicação -, o Ifix recuou mais de 6%. Na ocasião, as cotas chegaram a ser negociadas no mercado secundário com um desconto médio superior a 30%, em relação ao valor patrimonial.
Com o risco tributário fora do radar, abriu-se espaço para a recomposição de preços já em fevereiro. Desde então, o índice teve valorização todo mês, e acima do ganho gerado pela distribuição de rendimentos. Só em março, o Ifix subiu 9,16%. "Em março, abril, houve uma melhora do cenário, com o aumento das chances de impeachment e consequente retomada da confiança", diz Augusto Martins, sócio da Rio Bravo.
Assim, ao longo do ano, segundo o executivo, os fundos imobiliários acabaram sendo beneficiados por dois movimentos: queda dos juros reais e redução do prêmio pago em relação à NTN-B, nesse último caso em função da perspectiva de melhora do ambiente para os próprios fundos. Martins ressalta que algumas carteiras chegaram a pagar um spread de quase cinco pontos acima do juro real.
Cálculo da Citi Corretora mostra que spread atual é de 3,09 pontos, na comparação entre a mediana do "dividend yield" dos fundos que compõem o Ifix e a NTN-B para 2014, abaixo da média de 3,53 pontos desde 2011. O desconto médio com que os fundos imobiliários eram negociados em relação ao valor patrimonial teve uma redução expressiva desde o início do ano, passando de 31% para 10%, segundo a instituição.
Carlos Martins, diretor da Kinea, afirma que, apesar de o setor imobiliário ainda apresentar desafios, níveis ainda elevados de vacância e reavaliações negativas dos ativos, muitos investidores se anteciparam ao movimento de queda de juros e entraram no mercado para aproveitar os descontos. Mas, afirma, ainda é cedo para dizer que o mercado de fundos imobiliários voltou, especialmente o segmento que investe em imóveis. "Carteiras grandes, com mais liquidez e ativos de melhor qualidade podem responder mais rapidamente", diz.
Já os fundos de recebíveis imobiliários tendem a sofrer menos que as carteiras de imóveis, ressalta Martins. Em setembro, a Kinea conseguiu levantar R$ 1,1 bilhão em duas ofertas, uma de R$ 400 milhões referente à primeira emissão do Kinea Índice de Preços e outra de R$ 720 milhões com a quinta emissão de cotas do Kinea Rendimentos Imobiliários, que se tornou o maior fundo listado em bolsa, com cerca de R$ 2,4 bilhões em valor de mercado. "As captações mostraram a demanda por ativos de crédito de boa qualidade, aliadas à liquidez proporcionada pelo investimento por meio de fundos com substancial patrimônio", diz.
Para o sócio da Rio Bravo, a despeito da valorização expressiva dos fundos imobiliários neste ano, há espaço para ganhos adicionais. Quando se olha o retorno histórico do Ifix de 2011, boa parte veio da distribuição de rendimentos. A valorização média das cotas não foi relevante, segundo o executivo: pouco mais de 1% ao ano de um total de cerca de 11% do Ifix. No lado da renda, depois de sofrer ajustes por conta da piora do cenário, a perspectiva é de melhora, diz Martins.
