Com tendência de aumento da oferta no curto prazo e expectativa de recuperação da demanda mais adiante, o mercado imobiliário ficou mais atraente para investimentos, especialmente diante das perspectivas de retomada de programas de moradia e dos incentivos na indústria - já sinalizados como prioridades do governo de Luiz Inácio Lula da Silva (PT) -, que podem beneficiar o setor da construção.
Para quem quer investir, a questão central é que os retornos a médio e longo prazo podem compensar a compra de um imóvel neste ano de incertezas, com o setor ainda morno, o que daria espaço para negociações mais baratas para o comprador.
Não é incomum que momentos de juros altos deixem o setor imobiliário fragilizado. Pela ótica do investidor, há possibilidade de retornos de renda fixa generosos com a Selic no atual patamar de 13,75% ao ano. O retorno do aluguel, por outro lado, fica preso a uma média que vai de 5% a 6% ao ano, segundo levantamentos como o Índice FipeZap de Locação.
Entretanto, é em momentos assim, que o investidor pode encontrar pérolas raras e ampliar os ganhos ao comprar ativos com preço abaixo do que valem (ou pode vir a valer) no médio e longo prazo. Se o valor inicial do investimento é menor, o retorno tende a ser maior. Sobretudo considerando que num mercado de compra morno, o aluguel passa a se valorizar.
Em 2022, por exemplo, o preço das unidades residenciais subiu 6,12% no ano contra 16% dos aluguéis no período, maior alta em 11 anos, segundo o FipeZap.
Outra opção que ganha relevância são os fundos imobiliários que, assim como os imóveis, podem oferecer retornos mensais, mas com risco diluído.
O Ifix, índice que reúne os fundos imobiliários mais negociados na bolsa brasileira, encerrou o ano com rentabilidade acumulada em 2,22%. Como o ano foi de protagonismo da renda fixa, os fundos de papel (que alocam em recebíveis imobiliários, ativos de renda fixa) se destacaram entre os melhores desempenhos da classe, alguns com retorno de até 26% no período. Entre os piores, por outro lado, alguns tijolos foram os que mais puxaram o índice para baixo, com perdas de até 47,74%.
Dito isto, e sabendo que o investimento em tijolo é paixão nacional, vale explorar e pesquisar as oportunidades na compra de imóveis em si.
Onde investir?
Se a ideia é mesmo investir diretamente em imóveis como forma de aumentar o patrimônio, de acordo com o "Termômetro Imobiliário" do GRI Club com a Brain Inteligência Estratégica, o segmento residencial lidera as apostas, com 74% das indicações de agentes do setor. Na sequência, especialistas indicam investimentos em galpões (41%) e em loteamentos (38%) como as melhores opções no mercado imobiliário atualmente.
Ainda impactados pelos efeitos da pandemia, hotéis (7%), shoppings (13%) e escritórios (14%) surgem, nesta ordem, entre os segmentos com menor potencial de valorização neste ano, de acordo com a mesma pesquisa.
Pelo Índice Nacional da Construção Civil (Sinapi), medido pelo IBGE com a Caixa Econômica Federal, o custo nacional para o setor de habitação no Brasil está em R$ 1.679,25 por metro quadrado (m2). Conforme o indicador, que mede a variação dos custos e índices de custos da construção civil, as regiões mais caras do país são:
Sul, com custo de construção a R$ 1.761,89/m2;
Sudeste, com custo de construção a R$ 1.735,03/m2;
Centro-Oeste, com custo de construção a R$ 1.722,72/m2;
Norte, com custo de construção a R$ 1.697,69/m2;
Nordeste, com custo de construção a e R$ 1.560,52/m2.
A diferença entre as regiões pode ser explica principalmente pela discrepância entre os patamares salariais, uma vez que a mão de obra compõe 40% dos custos, em média. Mas o vilão do setor são mesmo os materiais de construção, que correspondem aos 60% restantes dos gastos em construir. No Mato Grosso, estado que teve a maior alta do ano (20,52%), as despesas com materiais subiram 22,39% em 2022.
Investir em casas de férias
Outra mudança que pode explicar a variação de preços é o padrão de empreendimentos que as regiões vêm atraindo. O Sul é um destaque em investimentos multipropriedade, principalmente na serra gaúcha (municípios de Gramado, Bento Gonçalves e Canela). Pondo de forma simples, a multipropriedade é um sistema em que a propriedade tem mais de um dono e em que cada um tem direito a usufruir do bem por um determinado tempo.
Esse modelo é muito aproveitado com finalidade de ser segunda moradia ou destino de lazer, para pessoas de poder aquisitivo alto, portanto. E por ser ainda pouco conhecido no Brasil, a expectativa é de expansão neste segmento nos próximos anos.
"A estimativa é que uma parte do público-alvo desses empreendimentos não está familiarizada com o modelo, o que leva investidores e empreendedores a acreditarem no potencial de crescimento nos próximos anos", diz Daniel Sznelwar, sócio-diretor da LOT Consult, empresa de consultoria financeira para o setor imobiliário.
De fato, os empreendimentos multipropriedade aumentaram 45% em 2022 contra o ano anterior, segundo estudo da consultoria Caio Calfat Real Estate. O valor geral de vendas (VGV, que é a soma do valor potencial de venda de todas as unidades de empreendimentos a serem lançados) desse modelo já alcançou em R$ 41,2 bilhões no país.
"A serra gaúcha, a região de lagos [na área metropolitana] de Goiás e o litoral nordestino também tiveram um crescimento expressivo no número de empreendimentos e unidades", afirma o sócio-diretor da LOT Consult. Normalmente, esses imóveis são erguidos em locais com forte apelo turístico, onde a estadia por temporada tem mais demanda.
Oferta
O levantamento da Brain aponta ainda que a maioria (57%) das construtoras optou por adiar os lançamentos no curto prazo, o que elevou em pelo menos 7% as projeções de novas unidades no Brasil em 2023 na comparação com o ano passado, segundo as empresas ouvidas na pesquisa.
Os dados da startup Propdo, que fornece soluções em software para o setor imobiliário, indicam que novos imóveis devem chegar ao mercado nos próximos meses em São Paulo, o que deve acirrar a concorrência do mercado paulistano. Entretanto, muitas dessas novas propriedades não serão vendidas, porque, na outra ponta, a demanda continua enfraquecida.
“O que estamos prevendo é que, no geral, as vendas serão menores, mas, entre as opções disponíveis no mercado, teremos um percentual maior de negócios com imóveis novos e menor com casas e apartamentos de segunda mão (que já tiveram um ou mais donos)”, afirma Nathan Varda, líder da Propdo.
O executivo explica que o mercado esperava evolução no segundo semestre de 2022 em relação ao período de janeiro a junho, como costuma acontecer tradicionalmente. Mas as vendas totais sofreram queda de 8% de julho a novembro e podem chegar a um recuo de 10% somados os dados de dezembro.
Por que as vendas em baixa são uma boa notícia?
O Sinapi, que mede os custos de construir, encerrou 2022 com alta de 10,9%, segunda maior taxa desde 2014. Não há alívios em construir, mas, em relação 2021 (quando o indicador ficou em 18,65%) houve um recuo de 7,75 pontos percentuais.
Não quer dizer que há (ou haverá um dia) deflação no setor, e sim que houve uma desaceleração do ritmo de alta dos preços. Na prática, a pressão inflacionária arrefeceu sobre as construtoras, mas ainda é quase o dobro da inflação oficial brasileira, que encerrou o ano em 5,79%.
Por outro lado, uma procura menor no mercado imobiliário dá mais abertura para quem está comprando negociar neste momento, o que, no médio prazo, pode aumentar o potencial de ganhos com o imóvel.
O indicador de maior risco em 2022, segundo o estudo de setor da GRI Club com a Brain, era o ambiente político institucional do país. Superada a corrida eleitoral e com o governo começando a dar as diretrizes econômicas, resta o desafio das taxas de juros elevadas, uma preocupação para 78% das construtoras.
Se, por um lado, a perspectiva é de manutenção do patamar dos juros próximo dos 14% por quase todo o ano; por outro, a procura fraca neste momento faz uma pressão baixista nos preços do mercado, particularmente no segmento de segunda mão.
Ainda há de se considerar que a retomada do trabalho presencial pelas grandes empresas vem trazendo as pessoas de volta aos centros urbanos, o que deve alterar o panorama de demanda nas capitais.
Na cidade de São Paulo, a Propdo prevê um aumento de 4% a 6% sobre os preços dos imóveis para este ano. “Mas está cada vez mais complexo ler o comportamento do mercado imobiliário paulistano em razão do aumento da Selic e do grande número de lançamentos, fatores que influenciam a decisão de compra por provocarem variações de preços", pondera Varda.
Outros pontos importantes, como a localização do imóvel e o desenvolvimento da região, acabam interferindo nesse panorama. Surgem assim bolsões urbanos e modelos de empreendimentos que seguem na contramão da tendência, mesmo nos mercados mais disputados.
Por isso, de 2024 em diante - horizonte que o mercado projeta para os cortes nas taxas juros - os imóveis tendem a se valorizar ainda mais. Ou ao menos é por isso o que o setor espera. Portanto, 2023 pode ser o ano de comprar mais barato e ver o seu imóvel se valorizar a partir de 2024.
Matéria publicada em 31/01/2023
