Investimentos anticíclicos no mercado imobiliário são a aposta da RBR Asset Management, gestora de recursos que iniciou suas atividades no segundo semestre de 2014, mas só agora anuncia sua marca ao mercado. A intenção é aproveitar oportunidades de aquisição, principalmente, de escritórios comerciais prontos destinados à locação e de terrenos por preços considerados mais atrativos do que os dos últimos anos. "É difícil pensar em uma situação muito melhor para o mercado imobiliário até 2018", diz Ricardo Almendra, um dos sócios da gestora.
A RBR tem R$ 500 milhões sob gestão, dos quais R$ 400 milhões já foram desembolsados e R$ 100 milhões estão comprometidos. Neste ano, a gestora dará início a novas captações, com foco na compra de propriedades comerciais para renda e na oferta de crédito para incorporadoras com ativos imobiliários como garantia, além de parcerias na área de incorporação.
Atualmente, a RBR só conta com recursos de investidores locais, mas há conversas para atrair capital de fora, como perfil de longo prazo. "É preciso ter visão de pelo menos cinco anos para incorporação e para renda", diz Almendra. Segundo ele, investidores internacionais têm interesse em aquisições no país, mas ainda buscam ativos "distressed", ou seja, depreciados e cujos proprietários estejam em situação financeira difícil.
Dos R$ 500 milhões, R$ 470 milhões se referem a ativos imobiliários diretos e R$ 30 milhões a fundos de investimento imobiliário (FII) listados em bolsa. Os investimentos da RBR em ativos diretos abrangem R$ 200 milhões em gestão de patrimônio (family offices) - incluindo imóveis para renda, incorporação e aquisições por meio de FIIs -, R$ 150 milhões em fundo destinado a propriedades comerciais para locação e R$ 120 milhões para incorporação.
Há intenção que o fundo para renda chegue a R$ 300 milhões, segundo Fernanda Rosalem, também sócia da RBR. A gestora faz aportes desse fundo no mercado paulistano - entre 70% e 75% - e no do Rio de Janeiro - 25% a 30%. Futuramente, o fundo de renda poderá ser listado em bolsa.
No segmento, a RBR compra ativos prontos dos padrões A e B, com valores de R$ 30 milhões a R$ 100 milhões. De acordo com Fernanda Rosalem, a aquisição da antiga sede do Banco Nacional da Habitação (BNH), no Centro do Rio, foi feita por 40% a menos do que o custo de reposição do imóvel. Há possibilidade de compra de andares de empreendimentos triple A na cidade de São Paulo, mas não de prédios inteiros desse padrão.
A executiva conta que há interesse de venda de ativos por parte de fundos de pensão que ultrapassaram o limite de destinação de recursos para imóveis, por investidores que necessitam de caixa e por empresas que querem tirar propriedades do balanço. "Mas ainda há defasagem entre o preço que o vendedor quer e o que o comprador está disposto a pagar", diz a sócia da gestora. Mas a queda dos valores já supera a dos preços de terrenos, de acordo com Almendra.
A partir do próximo mês, a RBR começará a captar fundo de R$ 150 milhões para incorporação na cidade de São Paulo. A estratégia é ter "poucos e bons negócios sem muita exposição de capital", segundo o sócio da gestora. Há parcerias com a Benx Incorporadora, a Engelux e a GP Investimentos. Imediatamente antes de montar a RBR com Fernanda Rosalem, Almendra foi executivo da Benx, incorporadora residencial do grupo Bueno Netto. Guilherme Bueno Netto, diretor de incorporação da gestora, também é oriundo da Benx.
No mercado de terrenos, a gestora tem conseguido preços abaixo dos de dois anos atrás, feito a maior parte da aquisição em permuta e pagamento atrelado à obtenção de licenças. Por enquanto, duas áreas foram adquiridas na capital paulista. De acordo com Almendra, o mais provável é que esses terrenos sejam direcionados para projetos para a média-baixa renda, com retorno esperado de inflação mais 35% ao ano.
Ainda neste ano, a gestora dará início à captação de fundo de R$ 200 milhões para operações de crédito para incorporadoras. A RBR mira empresas de capital fechado, apesar do aumento das restrições, os bancos oferecem taxas mais competitivas para as listadas do que as da gestora.
