Por Carlos Sambrana
Os aluguéis residenciais, em Nova York, estão subindo vertiginosamente – 36% mais altos do que no ano passado e, no mínimo, 15% a mais do que antes da pandemia. O índice de vacância, então, está em um dos menores patamares de sua história, a menos de 2%.
É uma realidade distante do Brasil, mas que tem feito uma gestora nacional surfar nessa onda e buscar mais capital para continuar surfando. Trata-se da RBR Asset, com R$ 7 bilhões de ativos sob gestão, dos quais R$ 1 bilhão alocados na área internacional.
A companhia está captando US$ 100 milhões para um fundo chamado RBR Club 3, o terceiro voltado para uma tese, relativamente, simples. Compra pequenos prédios, os chamados brownstones, reforma-os, aluga-os e depois vende-os.
“O primeiro closing será feito no começo de julho, com cerca de US$ 50 milhões quase já captados”, diz Ricardo Almendra, fundador e CEO da RBR Asset, ao NeoFeed. O segundo closing, diz ele, será em setembro e vai contar com dois fundos exclusivos fechados.
Um deles para investidores profissionais da XP e outro para investidores vindos do BTG e outros bancos. “Estamos muito felizes com o que temos feito nos EUA e muito confiantes para os próximos anos, mesmo nesse ambiente complicado no mundo”, afirma Almendra sobre o cenário macroeconômico global.
Atualmente, a RBR conta com 41 prédios e um total de 450 apartamentos, em Nova York. Com o terceiro fundo, a ideia é comprar cerca de 40 prédios. “Vamos levantar mais recursos para replicar a nossa tese de comprar um prédio velho, reformar, alugar, surfar no aumento de aluguel e depois vender”, diz Almendra.
Com essa receita, a gestora já vendeu oito prédios. “Carregamos esses imóveis por dois anos e meio e o retorno foi de 25% ao ano em dólar.” Dos oito, seis foram vendidos para um fundo de real estate voltado para renda de longo prazo do Carlyle e os outros dois para family offices, um japonês e outro americano.
Geralmente, a RBR compra prédios por cerca de US$ 8,5 milhões e investe outros US$ 1,5 milhão na reforma. Do total, usa US$ 4 milhões de equity e o restante em financiamento. A revenda do prédio gira ao redor de US$ 13 milhões.
São prédios no Upper East e Uper West Side, próximos do Central Park. O portfólio inclui também Tribeca, East Village, Chealsea e Brooklyn. Essa tese começou a ser testada, em 2019, quando a gestora lançou seu primeiro fundo, o RBR Club 1, e captou US$ 50 milhões.
Esses fundos têm prazo de sete anos. “Mas eles devem se encerrar em cinco anos”, diz Almendra. O RBR Club 1, por exemplo, já vendeu sete prédios. O RBR Club 2, que levantou US$ 55 milhões no ano passado, já vendeu um. Os fundos proporcionam, em média, um retorno líquido de 15% ao ano em dólar.
Almendra diz que o índice de ocupação dos prédios da RBR é de 97%. “É bom ter algo vago para ir testando o preço do aluguel”, diz Almendra. Como os contratos são anuais, diferentemente de um galpão em que os períodos são de 10 anos, é mais fácil repassar a inflação e renegociar.
A RBR acabou entrando em um nicho de mercado pouco explorado pelos gigantes dos Estados Unidos. “É muito artesanal. Cada predinho custa US$ 10 milhões. Um grande gestor americano não vai querer fazer isso. Então, viramos o Blackstone, o player institucional, de um monte de incorporador local que são os nossos sócios nesses deals”, diz Almendra.
A gestora tem parceria com nove incorporadoras locais. São esses parceiros que mapeiam as oportunidades e trazem para a RBR. “Eles analisam muitos deals por dia e mostram para a gente”, diz Daniel Malheiros, sócio e gestor de investimentos internacionais da RBR Asset.
Antes de definir quais projetos serão aprovados, tudo é levado para um comitê interno que analisa os negócios. Além disso, os deals são submetidos para a avaliação do conselho do fundo, formado por membros que têm mais de US$ 5 milhões investidos.
“Trazemos os maiores cotistas para acompanhar o que estamos fazendo”, diz Almendra. “Eles gostam de ver.” Inclusive, alguns desses investidores, em sua maioria de family offices, vão duas vezes por ano para conhecer os empreendimentos.
Além dos incorporadores parceiros, a empresa também contratou um conselheiro baseado em Manhattan. Trata-se do americano David Kruth, ex-Goldman Sachs e professor da Universidade Columbia. Com vasta experiência no mercado de real estate, ele visita os ativos e ajuda a referendar as aquisições.
A inteligência do negócio é comprar bem e saber otimizar os espaços. Depois das aquisições, as obras de reforma duram entre 4 meses e 12 meses. A lógica é sempre conseguir aumentar o número de quartos e banheiros. “Quanto mais quartos e mais banheiros, maior será o aluguel”, diz Almendra.
São prédios com até 100 anos e os apartamentos têm entre 100 metros quadrados e 120 metros quadrados. Ou seja, são espaçosos, porém, mal distribuídos. Geralmente, contam com dois quartos e um banheiro. Ao renovar, a gestora transforma em unidades com três quartos e três banheiros.
Em alguns casos, a empresa enxerga potencial construtivo para avançar no quintal e outros para subir mais um andar. E isso é crucial no momento de locação. “O aluguel de um imóvel com um quarto custa US$ 2 mil e o de três quartos é de US$ 6 mil. Ninguém lá pensa muito em tamanho, é mais em quartos”, diz Malheiros.
E o fenômeno dos aluguéis em alta e a busca por espaço na região tem ajudado. “Quando colocamos um apartamento no mercado, dificilmente fica cinco dias disponível. O que está acontecendo é que tem gente que oferece mais do que pedimos para não perder o negócio”, diz Malheiros.
(Matéria publicada em 22/06/2022)
