O mercado financeiro fala cada vez mais em recuperação da economia e os cenários pós-covid vão deixando de ser projeções de um futuro distante. No caso do setor imobiliário, houve um empurrãozinho providencial dos juros baixos, que facilitaram o crédito para quem compra e deixaram a locação vantajosa para quem aluga. Além disso, a queda na taxa Selic empurrou os clientes da renda fixa para outras modalidades de investimentos, incluindo os fundos imobiliários.
No caso específico dos fundos imobiliários, a boa notícia é a reabertura de boa parte dos shopping centers, ainda que com limitação de horário e protocolos de segurança – uma luz no fim do túnel para os FII que têm esses imóveis na carteira.
Como fazemos todos os meses, chegou a hora de dar uma olhada nos resultados entregues por esses fundos no mês de agosto. A SmartBrain, fintech de controle e consolidação de investimentos, fez mais um levantamento com exclusividade para o E-Investidor, mostrando quais foram os FII que entregaram maior rentabilidade no período.
E a fotografia é animadora: 119 FIIs ou 58,9% dos 202 negociados no mês tiveram valorização. O melhor desempenho foi o do Polo (PLRI11), fundo de recebíveis imobiliários conduzido pela Oliveira Trust. Ele registrou ganho de 17,86% em agosto.
No acumulado de 2020, porém, os efeitos dos meses críticos da crise ainda se fazem notar. De todos os 174 fundos negociados na B3 até 31 de agosto, apenas 29 tiveram retorno positivo, o que corresponde a 16,7% do total. Nesse aspecto, quem sobressaiu foi o BRLPROP (BPRP11), fundo do segmento de galpões logísticos sob a gestão do BTG Pactual, que teve rentabilidade de 26,2%, a maior no ano.
Para efeito de comparação, o Ifix, Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, subiu 1,79% em agosto, mas, no ano, ainda acumula uma perda de 12,99%.
Agosto foi marcado por retomada de alguns setores
Caio Ventura, analista de fundos imobiliários da Guide, conta que o mês de agosto viu a retomada de vários setores que estavam para trás. “Os fundos de lajes corporativas voltaram a performar bem depois de vários meses andando de lado. Os de shopping centers, que estavam muito descontados e foram o setor que menos se recuperou da pandemia, também. Isso porque as medidas de restrição do funcionamento desses centros foram aliviadas em agosto”.
Por outro lado, ele diz que os fundos de recebíveis imobiliários (CRI) ficaram defasados. Com esse movimento de busca por ativos reais, catalisado pela queda da taxa de juros, os investidores acharam que os fundos de tijolo tinham perspectivas mais atraentes, e deixaram os fundos de papel de lado.
Vários dos fundos que se destacaram no levantamento da Smart Brain são fundos de papel. Eles estavam muito descontados, ou seja, com valor de mercado bem abaixo do valor patrimonial. Quando o mercado fez essa correção, quem saiu ganhando foram os cotistas, daí as rentabilidades expressivas.
“PLRI11 e SADI11 são dois exemplos, negociavam bem abaixo do valor patrimonial. Mas o valor do patrimônio líquido de um fundo de papel deriva exclusivamente do valor dos CRIs em si. Quando há um desconto aí, o mercado está pagando menos por algo que já tem um valor definido”, comenta.
Rodrigo Possenti, gestor da Fator Administração de Recursos (FAR), diz que a sorte dos fundos de papel na pandemia dependeu muito do tipo de CRI que carregavam na carteira. Com a queda na taxa Selic, os que tinham recebíveis atrelados ao CDI não conseguiram entregar bons retornos e naufragaram.
“Eles operavam a cerca de R$ 100 por cota, caíram para a faixa entre R$ 60 e R$ 70 e não conseguiram mais se recuperar além dos R$ 80”, conta.
Já aqueles que tinham CRIs corrigidos pela inflação foram menos afetados. Além de pagar melhor, muitos deles aproveitaram uma boa oportunidade e se tornaram FOFs de ocasião.
“Eles compraram cotas de outros FIIs que estavam baratos, e com isso puderam alavancar a rentabilidade. Agora realizam os lucros e voltam a comprar CRIs”, afirma.
