O ano de 2021 foi marcado por diversas ondas da Covid-19, o que atrasou o início e o ritmo da retomada das atividades e trouxe bastante volatilidade aos mercados e aos diferentes segmentos do setor imobiliário. Apesar das incertezas, o setor de real estate teve um forte desempenho globalmente, e continua apresentando boas perspectivas para 2022.
Residencial – apesar da característica local do setor imobiliário, alguns elementos do mercado residencial têm sido comuns à maioria dos mercados e sustentam uma perspectiva de preços elevados:
mudanças de preferência de tamanho/localização das residências
a dinâmica de oferta e demanda do segmento.
A demanda aumentou para lares mais espaçosos que permitem áreas de home office/fitness, bem como espaço ao ar livre. Embora isso possa ser parcialmente devido à disseminação do Covid, pode se tornar uma tendência mais duradoura. A escassez e aumento de preço de materiais de construção e de mão de obra, bem como o aumento dos preços dos terrenos, estão impedindo/dificultando novos empreendimentos, gerando uma suboferta no setor.
Os dados para o Reino Unido e os EUA sugerem que o ritmo de novas construções está abaixo da taxa de aumento da demanda e essa lacuna pode levar algum tempo para ser preenchida. Na nossa visão, esse desequilíbrio global entre oferta e demanda de habitação será atendido por imóveis alugados de todos os tipos, e o forte desempenho do setor em 2021 deve se manter em 2022.
Varejo – um dos setores mais impactados pela pandemia, a retomada vem acontecendo de forma gradual com a reabertura das lojas físicas e a consolidação dos hábitos de compra online, que devem caminhar, no médio prazo, para um modelo “omnichannel”, ou seja, com uma integração entre loja física e online. Diferente do que muitas pessoas acreditavam no início da pandemia, o e-commerce não deve substituir a loja física por completa, uma vez que muitos varejistas sofrem com as altas taxas de devolução das vendas online (3x maior do que no varejo físico nos EUA), impactando diretamente sua margem de lucro, e muitas lojas agora têm um espaço que funciona como um “last mile”, sendo parte essencial do processo de distribuição das vendas online.
Outro ponto interessante é a adição de serviços de lazer e conveniência nos centros de compra, nos moldes que temos aqui no Brasil, em regiões que tinham um modelo quase totalmente voltado às compras, como os EUA, que começam a caminhar – ainda muito lentamente – para o modelo de lazer, na tentativa de aumentar o tráfego e o consumo. A recuperação a passos lentos do setor ainda se reflete nos preços dos ativos, que pode oferecer boas oportunidades de investimento.
Escritórios – enquanto ainda não há clareza se o modelo de trabalho remoto ou presencial deverá prevalecer em um mundo pós pandemia, o regime híbrido parece ser um meio do caminho, combinando os benefícios de ambos e exigindo também adaptações dos escritórios – como espaços maiores e mais ventilados – que favorecem imóveis de alta qualidade e bem localizados.
Outro fator importante é o aumento dos custos de construção, elevando o custo de reposição dos imóveis, fator que contribui para uma suboferta desses ativos de qualidade, ao mesmo tempo em que impulsiona uma valorização desses imóveis e de seus aluguéis. As incertezas de modelo de trabalho e do nível da demanda futura trazem oportunidades de investimento em bons ativos a preços (ainda) atrativos.
Hotéis – em decorrência das medidas de restrição de mobilidade, esse foi um dos setores mais atingidos na pandemia, principalmente aqueles hotéis mais dependentes de viagens internacionais e a negócios. Desde então, muitos hotéis fecharam e houve um notável movimento de consolidação, reduzindo, em última instancia, sua oferta. Ainda com o cenário de incerteza, muitos ativos no mercado ainda não estão precificando a retomada da demanda, por mais que estes estejam operando em (quase) plena capacidade e apresentem perspectivas positivas no médio/longo prazo, com a retomada do turismo.
Indústria/Logística – na contramão de grande parte dos setores, o mercado ligado aos setores industrial/logístico foi um dos poucos que se beneficiaram na pandemia de maneira geral, inclusive no Brasil, surfando o “boom” do e-commerce desde 2020. Naturalmente o setor ficou em evidência e atraiu muitos investidores, o que se refletiu na valorização dos ativos e aluguéis, chegando a superar o preço por metro quadrado de escritórios em alguns mercados dos EUA. O mercado continua aquecido, com absorção líquida positiva e uma perspectiva de nova oferta, na maioria dos mercados, ainda insuficiente para suprir o aumento na demanda – principalmente para locatários que necessitam de disponibilidade imediata, colocando o poder de barganha nas mãos dos proprietários – cenário que deve se manter ao longo de 2022.
De uma perspectiva global, as incertezas em relação à inflação, taxa de juros e perspectiva de crescimento econômico têm impactado negativamente os mercados nesse início de 2022 e a volatilidade deve permanecer por um tempo. Frente a esse cenário de incerteza global, os investidores encontram no mercado imobiliário uma classe de ativos com retornos sólidos, consistentes e lastreados ao valor dos imóveis, com uma relação de oferta e demanda favorável ao proprietário em diversos setores e regiões, e que oferece proteção em meio a um ambiente inflacionário e de taxas de juros elevadas.
