Quem vende um imóvel passou a ter mais uma alternativa para ficar livre de pagar Imposto de Renda sobre o que lucrou com o negócio. Sem alarde, a Receita Federal publicou uma norma que autoriza a isenção do tributo para quem utilizar os recursos para quitar, total ou parcialmente, financiamentos imobiliários contratados anteriormente. Para ter direito ao benefício, a quitação deve ser feita em até seis meses da venda do primeiro imóvel.
Em regra, quem vende um imóvel paga alíquota de 15% a 22% sobre o ganho de capital, ou seja, a diferença entre o que pagou e quanto recebeu pela venda da casa ou apartamento. Em 2005, para estimular a construção civil e o setor imobiliário, o governo isentou do IR sobre ganho de capital quem usar o dinheiro, em até seis meses, para comprar um novo imóvel.
A Receita Federal, porém, exigia que o contrato do novo imóvel fosse firmado depois da venda do primeiro imóvel para conceder o benefício. Isso levou muitos contribuintes a procurarem a Justiça para poder não pagar o tributo na quitação de um imóvel financiado anteriormente, pedidos que vinham sendo atendidos por decisões judiciais.
"A maioria das pessoas quando vende um imóvel é para comprar outro para morar. Dificilmente alguém vende a casa antes de comprar outra porque não quer ficar sem ter onde morar", explica o advogado Luca Salvioni, sócio da área tributária do Cascione Advogados.
O advogado tributarista Daniel Clarke acrescenta que, ao exigir o respeito a uma ordem cronológica - primeiro seria necessário vender um imóvel e depois, em até 180 dias, comprar e pagar um novo - o Fisco acabou criando um entrave para o uso do benefício fiscal.
"É comum que os imóveis sejam adquiridos em fase de construção, o que torna impraticável que a pessoa venda primeiro o imóvel onde mora, para depois comprar outro onde morará. Outra situação comum é a pessoa buscar um imóvel que deseja comprar já pronto, celebrar um contrato de compra e venda e, somente depois, conseguir vender o imóvel em que vive".
Ao representar uma mudança de posicionamento da Receita, a norma acaba com a disputa que se arrastava nos tribunais. "A Receita não inventou isso do nada, na verdade reconheceu um direito dos contribuintes que vinha sendo chancelado pelos tribunais. Antes, beneficiava só quem tinha fôlego e conhecimento para ir ao Judiciário. Agora vale para todos. É uma notícia de bom senso e facilitação da vida do contribuinte", completa Salvioni.
Além de beneficiar pessoas físicas, a mudança pode ajudar a aquecer o mercado imobiliário. O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, afirmou que a medida é “extremamente positiva” e tende a auxiliar no impulso da recuperação econômica do setor. “O governo abre a possibilidade para usar o ganho de capital de outras formas”, avaliou.
Por outro lado, ele vê preocupação com o descasamento da capacidade de compra das famílias com o preço de venda dos imóveis, tendo em vista que a inflação do setor foi superior à inflação da economia.
A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) disse, em nota, que considera a medida benéfica aos contribuintes, "pois apresenta mais uma possibilidade de isenção no ganho de capital na venda de imóveis".
"Porém, também seria necessário a adoção de mais medidas a favor do contribuinte que compra imóveis, uma delas seria a possibilidade de usar os juros do financiamento na dedução do IRPF", considera a entidade.
Procurada, a Receita Federal afirma que o "reconhecimento da isenção foi feito com base em jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça (STJ)".
Matéria publicada em 04/04/2022
