Apesar do susto que o mercado de fundos imobiliários levou depois que o governo entregou a proposta da segunda fase da reforma tributária ao Congresso, a verdade é que as perdas dos FIIs não se devem apenas ao risco do fim da isenção fiscal sobre os rendimentos distribuídos. A classe, cujo principal indicador, Ifix, acumulava queda de 4,02% no ano até o mês passado, parece caminhar em cima de uma corda bamba em 2021.
Entre janeiro e abril, quase todos os segmentos de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) sofreram recuos, com exceção da categoria de renda fixa, que tem a carteira concentrada em recebíveis imobiliários (CRIs) e outros títulos. Em maio, no entanto, nenhum segmento conseguiu sair ileso. E, em junho, o cenário turbulento prevaleceu, mas com algo ainda mais negativo em razão da proposta que visa a tributação de 15% sobre os rendimentos distribuídos pelos FIIs às pessoas físicas.
Caio Ventura, analista da Guide, destaca que o anúncio da antecipação do cronograma de vacinação em São Paulo no início de junho foi visto com otimismo pelo mercado e evitou perdas maiores dos fundos imobiliários. Ele ressalta, entretanto, que o fluxo positivo não foi suficiente para conter a queda do índice de referência desse mercado. “O Ifix caiu 1,56% em maio e em junho seguiu um ritmo ainda mais intenso, com 2,19% de recuo, devido à reforma tributária e aos ruídos sobre inflação, além das reflexões sobre a atratividade do setor como um todo”, pondera.
Os dois últimos meses podem ser esquecidos pelos investidores de fundos imobiliários. Nem aqueles com uma carteira bem diversificada conseguiram escapar das perdas da categoria no período. Até o segmento de renda fixa, que segurou a ponta do Ifix nos quatro primeiros meses do ano, não escapou.
Conforme levantamento realizado pela Quantum Axis para o Valor Investe, em junho, até o dia 25, o segmento de lajes corporativas foi o único que ficou no azul, e por pouco. Na outra ponta, os fundos imobiliários de recebíveis, CRIs e outros títulos tiveram o segundo mês negativo no ano, após resultados atraentes nos períodos anteriores. As maiores perdas, no entanto, vieram dos setores residencial e de fundos de fundos (FOFs).
Sobre o desempenho do segmento de lajes corporativas, Ventura lembra que, atualmente, os fundos estão ainda mais descontados que os de shopping. Por tal razão, complementa, o setor consegue segurar mais as pontas devido à dinâmica de “valuation” que apresenta. “Quando olhamos para lajes, enxergamos dois problemas: quando a sociedade vai voltar à normalidade? E, o segundo ponto crucial: como será a retomada?”, observa. “Então, o cenário para o setor é complicado e ainda existe a percepção de risco por parte dos investidores”, afirma.
O segmento residencial, por sua vez, composto apenas por um fundo listado na B3, o Mérito Desenvolvimento Imobiliário I FII (MFII11), possui, na visão de Ventura, dois motivos para ter apresentado o pior desempenho no período. “O primeiro trata-se da alta de juros, pois a perspectiva de vendas fica mais deteriorada visto que o custo para financiamento de imóveis aumenta.” O segundo ponto diz respeito à menor liquidez da categoria, que é recente no mercado e, por isso, pode sofrer volatilidades mais acentuadas.
Desde o início da pandemia, os fundos de tijolo, que investem em imóveis, foram os que mais sofreram com as medidas restritivas. Os shoppings precisaram fechar as portas, os serviços de hotelaria deixaram de receber hóspedes e os escritórios ficaram vazios com a adoção de home office por parte das empresas
