As regras propostas pelo governo na regulamentação da Reforma Tributária deverão reduzir a tributação sobre imóveis de interesse social, como moradias do Minha Casa, Minha Vida. Por outro lado, a tendência é que o imposto seja maior para imóveis de alto padrão — trazendo para o setor imobiliário o conceito de progressividade tributária, ou seja, alíquotas maiores para propriedades mais caras. O setor da construção teme elevação da carga tributária.
A regulamentação da reforma foi enviada há duas semanas ao Congresso. O setor imobiliário está entre as exceções, com um regime próprio de tributação. O modelo proposto prevê o pagamento do Imposto de Valor Agregado (IVA), que será criado com a Reforma Tributária, e um valor do Regime Especial de Tributação (RET), que já existe hoje.
As mudanças valem para as incorporadoras, ou seja, para novos empreendimentos, mas não afetam a venda de imóveis por pessoas físicas — que continuam pagando o Imposto de Renda sobre o ganho de capital.
Todos os imóveis novos terão uma redução de R$ 100 mil na base de cálculo do IVA, chamada pelo governo de “redutor social”. Além disso, poderão ser deduzidos os valores do custo do terreno e dos custos de construção, chamados de “redutor de ajuste” — como já ocorre hoje, deduções na base de cálculo de qualquer imposto resultam em um pagamento menor do tributo, já que a taxa incidirá sobre um valor menor.
Queda de 53%
Como imóveis populares são mais baratos, o efeito da redução fixa de R$ 100 mil sobre eles será maior. Assim, a tendência é que, sobre habitações do Minha Casa, Minha Vida, recaia uma alíquota de IVA mais baixa.
Além disso, no caso de imóveis de interesse social — que incluem, além de empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida, outros programas de habitação de estados e municípios —, haverá um corte no valor da taxa de RET. Hoje, esse tributo é de 1% e passará a ser de 0,47% para as construções populares, ou seja, uma queda de 53%.
Independentemente do valor do imóvel, as incorporadoras terão desconto de 20% na alíquota do futuro IVA, cuja taxa padrão é estimada em 26,5%. Nesse cenário, o imposto a ser pago seria de 21,2% sobre o valor da venda de imóveis novos, o equivalente a 80% da alíquota cheia.
O projeto de lei de regulamentação da Reforma Tributária prevê ainda que a taxa padrão de RET para empreendimentos imobiliários será de 1,95% — hoje esse valor é de 4%.
— No caso dos imóveis de interesse social, sim, deverá ter uma queda na tributação. Para os outros imóveis, você tem a possibilidade de reduzir a base de cálculo, mas ainda não se sabe o quanto será a alíquota do IVA. Se essa redução for levada para o preço final, pode ter uma queda sim — disse a tributarista e professora do Insper Ana Carolina Monguilod.
O governo espera que o setor tenha vantagens para os imóveis de médio e alto padrão, já que as empresas poderão usar os “redutores de ajuste”, como créditos dos valores gastos na compra de terrenos e materiais.
— O redutor social vai descontar R$ 100 mil da base de cálculo na venda de qualquer imóvel novo. Já o redutor de ajuste possibilitará que seja descontado da base de cálculo o valor de compra do terreno. Além disso, serão admitidos créditos sobre a CBS e o IBS pagos em todas as aquisições pela incorporadora e construtora e a alíquota terá um desconto de 20% — disse o diretor da secretaria de Reforma Tributária do Ministério da Fazenda, Daniel Loria.
Ele afirma ainda que o diálogo com o setor imobiliário está mantido, mesmo após a apresentação da proposta, para identificar eventuais oportunidades de aperfeiçoamento no regime e, se for o caso, apoiá-las junto ao Congresso.
As diferenças nas alíquotas dos imóveis não significa que os brasileiros vão pagar mais imposto que hoje. O texto da Emenda Constitucional 132, que instituiu a Reforma Tributária, prevê impacto neutro sobre a cobranças de impostos.
Ou seja, está previsto na Constituição que não haverá aumento da carga tributária em relação ao patamar atual ao fim do período de transição da reforma – o que significa dizer que os brasileiros não pagarão mais impostos.
Mercado questiona
No entanto, para o presidente do Secovi em São Paulo, Ely Wertheim, o modelo apresentado ainda causa muita apreensão. Ele pontua que, pelo o que foi apresentado até agora, existe uma tendência de aumento na carga tributária, já que o IVA ficará elevado, apesar do desconto no RET.
— Temos dúvidas e algumas preocupações. Não temos uma opinião absolutamente formada, mas percebemos uma tendência de aumento de carga. Há uma promessa da equipe econômica para ajustes. O governo também não pretende aumentar a carga — disse o líder da entidade que representa o mercado imobiliário.
O regime específico para imóveis ainda prevê que os espaços para locação também terão um “fator de ajuste”, para a dedução do valor de imóveis alugados por empresas. Será descontado da base de cálculo, a cada pagamento, 1/360 do valor de referência do imóvel, ou seja, quanto o bem está valendo no mercado.
No entanto, quando a locação ou arrendamento do imóvel for feita por período inferior a 90 dias, o aluguel será tributado conforme as regras aplicáveis aos serviços de hotelaria. A pessoa física que está alugando por meio da plataforma como o Airbnb não será tributada.
