Por Juliana Gontijo
A rentabilidade dos imóveis residenciais em Belo Horizonte atingiu 26,6% no ano passado. O resultado, que superou o apurado em São Paulo (17,2%) e no Rio de Janeiro (12,9%), pode ser explicado por fatores como oferta restrita e uma recuperação tardia do mercado imobiliário no pós-pandemia de Covid-19.
Os dados são de um estudo feito em conjunto por pesquisadores do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV/Ibre) e do QuintoAndar. No total, levando em conta as três capitais, a rentabilidade chegou a 19,1% ao ano, combinando aluguel e valorização patrimonial.
O gerente de dados do Grupo QuintoAndar, Thiago Reis, diz que algumas hipóteses podem explicar o resultado da capital mineira, uma delas é que a cidade tem uma oferta um pouco mais limitada de imóveis na comparação com as outras duas capitais, que tiveram mais lançamentos nos últimos anos. “Isso faz com que a demanda fique mais aquecida e que o preço seja maior para a venda”, diz.
Além disso, ele acrescenta que Belo Horizonte teve uma recuperação um pouco mais tardia do mercado residencial no pós-pandemia, enquanto São Paulo e Rio “tiveram uma aceleração um pouco mais alta”.
O levantamento mostra que Belo Horizonte apresentou um movimento de valorização real dos preços de venda a partir de 2021, destoando das tendências observadas nas demais capitais. Comportamento que pode ser atribuído a fatores locais, como o estoque mais limitado de imóveis. Dessa forma, é possível que a oferta restrita combinada à recuperação gradual da demanda esteja sustentando a valorização dos preços na região.
O especialista em mercado imobiliário e CEO da plataforma Aluu, Eduardo Luiz, afirma que o mercado deve ficar atento, pois a locação tem se mostrado uma alternativa viável como investimento, uma vez que além da renda mensal, existe a valorização patrimonial do ativo imóvel.
A vice-presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato da Habitação de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Flávia Vieira, diz que o aumento dos preços de venda e dos aluguéis de imóveis em Belo Horizonte é fato, principalmente em consequência da redução significativa dos estoques e da recomposição de preços pós-Covid. “Observamos que em Belo Horizonte a rentabilidade média subiu de 0,3% para 0,41% do valor do imóvel, o que é muito expressivo”, observa.
Imóvel é investimento atrativo
O economista do FGV Ibre, André Braz, explica que a análise desenvolvida sugere que a combinação entre valorização patrimonial e renda gerada pelo aluguel posiciona o imóvel residencial como uma opção competitiva de investimento no contexto pós-pandemia.
De 2020 a 2024, o rendimento médio ao ano para os aluguéis residenciais cresceu, chegando ao patamar de 6,2%. Para aferir esse valor, foram considerados os dados de anúncios e contratos fechados pelo QuintoAndar.
E para calcular a rentabilidade total bruta, foi utilizado também o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), indicador da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), feito em parceria com o FGV IBRE, que estima a variação de preços de venda a partir de laudos de financiamentos imobiliários fornecidos pelos bancos.
O aumento foi de 12,9% em 2024. Isso significa que um apartamento de 50 metros quadrados (m²), comprado por R$ 365 mil há um ano, teria rendido, em média, quase R$ 70 mil em 2024 (com o aluguel mais a potencial valorização do imóvel).
O estudo também mostra que os bairros com maior rentabilidade em 2024 foram o centro da capital mineira (36,5%), seguido por Jardim São Luís, em São Paulo (24,7%), e Penha, no Rio de Janeiro (20,5%).
A análise feita pelos pesquisadores mostra uma recuperação consistente no valor dos aluguéis em São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte nos últimos anos, com ganhos similares aos do período pré-crise sanitária.
“Isso mostra o aquecimento gradual do mercado, reforçando a resiliência do setor e demonstrando a grande importância deste tipo de acesso de moradia no cenário econômico atual, além de indicar uma alternativa a ser considerada pelo investidor”, diz o economista do FGV Ibre.
Já em relação aos valores de venda, houve uma tendência geral de queda, sendo Belo Horizonte uma exceção, reflexo da nova dinâmica do mercado imobiliário, com alta de juros e ajustes na demanda.
Thiago Reis ressalta que o estudo mostra que o setor ainda está abaixo do seu potencial total de transações, dada a falta de acessibilidade ao crédito para grande parte da população. E logo, para equilibrar o mercado e torná-lo mais inclusivo e eficiente, é primordial enfrentar o déficit habitacional do País.
“Isso pode ser feito por meio de políticas que ampliem a oferta de imóveis, especialmente nas grandes capitais, e medidas que facilitem o acesso ao crédito imobiliário, tornando a compra de imóveis mais acessível para famílias e estimulando o volume total de transações no mercado”, destaca.
