Por Ana Luiza Tieghi
Uma joint venture entre a canadense Ivanhoé Cambridge e a americana Hines vai investir R$ 750 milhões em residenciais para locação, os chamados multifamily, em São Paulo. Os edifícios serão administrados pela Willowick Residential, empresa de gestão de propriedades da Hines, que já atua no segmento nos Estados Unidos.
A parceria vai trabalhar principalmente com unidades de um a três quartos, de médio e médio-alto padrão, e em regiões das zonas oeste e sul de São Paulo. Segundo Antonio Ferreira, diretor da Hines no Brasil, o objetivo é estar presente em áreas com concentração de emprego e economia dinâmica, e ter prédios de pelo menos 120 apartamentos, para criar uma “comunidade” de moradores. As locações serão de longo prazo.
A operação vai construir prédios sozinha, mas também está aberta a edificar em parceria com incorporadoras ou comprar prédios que já estejam em desenvolvimento, “desde que consigamos adaptar o projeto para a finalidade que desejamos”, diz Andriano Mantesso, diretor da Ivanhoé para a América Latina. Os executivos analisam que a venda total de um empreendimento pode ser uma oportunidade para as incorporadoras mitigarem o risco dos projetos, dada a “atual conjuntura”, de juros altos e perda de poder de compra dos clientes.
Eles estão interessados em prédios inteiros porque parte do conceito multifamily envolve ter apenas locatários, para não haver distinção entre moradores que compraram unidades e que alugam, e para que a gestora tenha domínio sobre mudanças que precisem ser feitas na operação. O empreendimento para locação também tem particularidades, que devem ser pensadas durante a obra. Ao contrário da incorporação para venda, na qual o incorporador não tem mais ligação com o prédio depois da entrega, no residencial para renda é preciso pensar na operação do empreendimento em longo prazo.
“Tudo o que a gente investe na construção e que traga economia ao longo da operação do prédio, gostaríamos de implementar”, afirma Ferreira. Um exemplo é ter um sistema de aquecimento central de água, por caldeira, em vez de aquecedores individuais em cada unidade. “Vamos agregar serviço de arrumação e limpeza, isso requer certos espaços para operação e um prédio concebido para venda não nasce com eles”, diz.
Com os projetos construídos do zero, a expectativa dos executivos é começar a operar dentro de dois a três anos, mas Mantesso ressalta que o pipeline é dinâmico e pode se alterar conforme as oportunidades. “Queremos estar no mercado o quanto antes”, afirma.
Pelo fato do mercado de locação residencial no Brasil ser extremamente pulverizado, composto em sua maioria por pessoas físicas, eles enxergam que há potencial para atrair inquilinos ao segmento de multifamily. A burocracia deverá ser reduzida, afirma Ferreira. A joint venture quer trabalhar com contratos digitais e sem necessidade de fiador. O locatório também não corre o risco de ter que sair do imóvel porque o proprietário deseja dar outra destinação ao bem.
Por outro lado, Mantesso e Ferreira têm a expectativa de que esses diferenciais sejam reconhecidos pelos clientes e que haja um prêmio, ou seja, que o valor da locação no multifamily seja maior do que no aluguel tradicional. “É uma classe de ativo que vai ganhar mais força e eventualmente se diferenciar da locação com pessoa física e em prédio que não é dedicado a isso”, diz Mantesso.
Além das facilidades para alugar, eles contam com a mudança geracional, onde a posse dos bens perde espaço para a fruição, e a maior dificuldade de se conseguir comprar um imóvel. “A elevação da taxa de juros deixa mais custoso o financiamento, e uma vez que a compra fica mais difícil, o mercado de locação se beneficia”, afirma Ferreira.
Em termos de remuneração para os investidores, os executivos analisam que agora é um bom momento para começar a investir no que consideram um mercado “muito promissor”, pensando no retorno de médio e longo prazo.
A Ivanhoé Cambridge é a subsidiária imobiliária do grupo de investimentos Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ), que tem 70 bilhões de dólares canadenses (US$ 54 bilhões) em ativos imobiliários e, segundo Mantesso, está ampliando a participação do residencial para renda em seu portfólio. A Hines tem US$ 90 bilhões em ativos sob gestão e presença em 28 países, incluindo projetos logísticos e de incorporação residencial para venda no Brasil, como o Jardim das Perdizes, em São Paulo.
(Matéria publicada em 30/06/2022)
