Comprar um imóvel na planta é o sonho de muitas famílias. Mas a paralisação das obras é um dos maiores problemas para os compradores. Entre as principais causas estão falência da incorporadora, má gestão e investimentos que deram errado. Alguns buscam uma saída por via judicial. Outros têm procurado empresas especializadas em retomada das construções.
Um condomínio na Freguesia, em Jacarepaguá, na Zona Oeste do Rio, no qual as obras ficaram paradas por oito anos, é um exemplo de prédio finalizado por esse tipo de empreitada. A construtora faliu, e os adquirentes contrataram uma firma especializada neste modelo de recuperação. O complexo de 408 unidades está sendo entregue, dentro de um processo que teve vários capítulos — incluindo a fase judicial, a constituição de um condomínio, a busca por financiadores e, finalmente, o recomeço das marteladas.
Programa habitacional:
O empreendimento foi lançado em março de 2013, com entrega prevista para outubro de 2015. Em 2018, já em atraso, a construtora abandonou as obras. A família do arquiteto Juan Francisco Ross, de 70 anos, comprou um imóvel de um quarto por R$ 390 mil para que a filha morasse. Mas os compradores ficaram na mão.
— Percebemos que as coisas não iam bem. Visitamos o local três vezes. Os materiais estavam sumindo, e os trabalhadores indo embora. Nunca deram satisfação de nada. Foram à falência — diz Juan.
Lance:
A obra se arrastou por um ano:
— Tentamos conversar com a construtora, mas eles não foram transparentes — conta o advogado Felipe Rêgo, de 52 anos, comprador de outro imóvel no local.
Quando a empresa especializada — com assessoria jurídica e de engenharia — foi contratada, a construção estava 85% concluída. Mesmo que a iniciativa tenha minimizado os prejuízos, o processo foi longo. Primeiramente, são calculados os custos para a conclusão da obra. Depois, é preciso dividi-los entre os compradores ou encontrar um novo fundo investidor ou uma instituição financeira que arque com as despesas.
— Havia um custo de obra e de legalização significativo. É melhor perder 30% do que 100% e ficar com o esqueleto. Depois, quando a obra é entregue, o comprador recupera o bem — diz Felipe Ferreira, diretor da Ferrara Gestão, especializada em recuperação.
Hoje não há um levantamento sobre o número de obras privadas paralisadas no país, mas casos emblemáticos como a falência da Encol ou o esqueleto da Torre H, na Barra da Tijuca, na Zona Oeste do Rio, ainda estão presente no imaginário coletivo. Segundo o diretor da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), Marco Adnet, uma nova legislação tem possibilitado a separação entre as contas das construtoras e das incorporadoras e facilitado o processo de retomada de obras paradas.
— A Sociedade de Propósito Especifico, na legislação de Patrimônio de Afetação dos Projetos, consegue separar as contas do empreendimento do resto da empresa, permitindo buscar outros investidores. O caminho, no entanto, é longo. O processo não leva menos do que um ano e, em alguns casos, pode levar de 3 a 5 anos — ressalta Marco Adnet.
Antecipe-se ao problema
João Quinelato, professor de Direito Ibmec-RJ, explica que a quebra de construtoras e incorporadoras tem sido um tema recorrente nos tribunais. Segundo ele, diferentemente do que ocorria no passado, hoje não é mais preciso que o comprador espere até a data prevista de entrega do imóvel para buscar a reparação dos prejuízos na Justiça.
— O que os tribunais estão entendendo é que, mesmo antes da data da entrega, o comprador pode suspender o pagamento das parcelas, se a obra está parada. E ele pode pode reclamar o que se chama de “inadimplemento antecipado ao termo”. Não é preciso cruzar os braços. Os tribunais vêm sendo sensíveis — explica ele.
Quinelato sugere que os compradores acompanhem a obra e, caso notem atraso, comecem a notificar a construtora por e-mail. Ele reconhece que a via judicial é longa e que em alguns casos, mesmo buscando sócios e empresas, nem sempre os prejuízos são equacionados.
Entenda:
Veja os cuidados antes de assinar um contrato de compra e venda
- Busque uma assessoria jurídica para analisar o contrato e outros documentos
- É preciso verificar documentos e arquivos, como licença na prefeitura e cartórios
- Segundo Felipe Ferreira, diretor da Ferrara Gestão, em 99% dos casos de insolvência do empreendimento ou da construtora, a documentação não está efetivada como a lei determina
- Verifique as informações sobre a saúde financeira da incorporadora, e o histórico das suas obras.
- Veja quais são as instituições ou bancos que estão financiando o empreendimento
- Se possível, observe quem são os sócios da incorporadora e qual é a situação jurídica deles.
- Leia atentamente o contrato de compra e venda, e peça ajuda de um advogado especializado.
Matéria publicada em 29.05/2022
