Os fundos imobiliários (FIIs), que aplicam em imóveis ou títulos ligados ao setor, vêm distribuindo mais dividendos aos seus investidores que as empresas listadas em bolsa. É o que mostra estudo feito pela Economatica, considerando a mediana do retorno em dividendos (“dividend yield”) desses fundos e das ações listadas na Bovespa. Nos 12 meses fechados em 19 de outubro, a mediana do retorno dos FIIs é de 7,13% ao ano, contra 1,80% da mediana do dividend yield das ações listadas na Bovespa.
Tanto o dividendo distribuído pelos fundos quanto o pago pelas empresas é isento de imposto de renda. No caso das empresas, elas pagam o imposto sobre o lucro antes de distribuí-lo.
No cálculo, a Economática considerou todos os FIIs presentes em cada data da amostra e, portanto, a quantidade de FIIs é variável, explica Einar Rivero, autor do estudo. Já no caso das ações, foram consideradas as empresas presentes em todos os anos da amostra, ou seja, um grupo fixo de papéis.
Apesar da variação de fundos, Rivero observa que a mediana do retorno dos fundos imobiliários da amostra sempre foi superior a 7% ao ano. Já neste ano, o retorno registra queda pelo segundo ano consecutivo, de 8,17% para 7,13% ao ano.
Na lista temos dois fundos que iniciaram suas negociações no ano de 2017 (GGRC11 e VISC11) na sexta e sétimas posições respectivamente.
Retornos distribuídos chegam a 10,79% ao ano - A Economática levantou também os 20 fundos imobiliários com melhor retorno em dividendos anualizado em 19 de outubro. O estudo, segundo Rivero, considero os fundos com presença nos pregões superior a 90% em 12 meses.
O FII General Shopping (FIGS11) regista o melhor dividend yield anualizado, 10,79%. Nos anos de 2016 e 2017 o fundo teve retornos superiores a 15%.
O fundo BTG Pactual Fundo de CRI vem em seguida, com 10,36% este ano. O fundo é uma carteira que investe em papéis, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), e não em prédios diretamente, como o General Shopping, que compra shopping centers e recebe aluguéis. O BB Programado tem prédios alugados para o Banco do Brasil.
O investidor deve levar em conta que, apesar de muitos fundos terem inquilinos e contratos de longo prazo, esse retorno apresentado no estudo é relativo ao passado. É preciso avaliar o preço atual da cota e o rendimento previsto para o fundo. Se a cota subir demais, o valor distribuído representará um retorno menor ao comprador.
Preço em relação ao valor patrimonial - Uma das formas de avaliar se o preço de um fundo imobiliário está atrativo é comparar o valor patrimonial da cota com seu preço de mercado. O valor patrimonial nada mais é que o valor dos ativos que o fundo imobiliário possui dividido pelas cotas. Se esse preço for inferior a 1, a cota está sendo negociada abaixo do valor dos bens que o fundo possui. Isso considerando que os preços dos imóveis estão bem ajustados à realidade do mercado.
Segundo a Economática, a mediana do preço das cotas em relação ao valor patrimonial (P/VPA) dos principais fundos imobiliários do mercado no dia 19 de outubro era de 0,99 vezes. Ou seja, o valor representa 99% do valor patrimonial. Já no caso das ações, essa mediana está em 1,02 vezes, ou seja, seu preço está um pouco acima do valor patrimonial.
Em 2008 e de 2015 a 2017 a mediana do P/VPA dos fundo imobiliários é superior ao das ações e em todos os demais anos a mediana das ações foi superior ao dos FIIs, destaca Rivero, da Economática.
Fundos com maior Preço/Valor Patrimonial - No estudo, a Economática listou os 20 fundos imobiliários com maior preço/valor patrimonial (P/VPA) no dia 19 de outubro de 2018. A amostra foi elaborada com fundos que têm presença nos pregões superior a 90% em 12 meses até o dia 19. O fundo com maior preço em relação ao patrimônio é o FII BB Corporativo, com a cota valendo 1,47 vezes os ativos do fundo. Dez dos 20 fundos têm preço superior ao valor patrimonial (P/VPA maior que 1 vez). Já olhando um período maior, 11 dos 20 têm P/VPA superior a 1 vez nos três anos da amostra.
Fundos mais rentáveis - Nos 12 meses fechados em 19 de outubro de 2018 o índice de fundos imobiliários IFIX, que reúne as cotas das carteiras negociadas em bolsa, acumula queda de -1,79%, contra valorização de 10,4% do Índice Bovespa. Mas há carteiras com ganhos maiores, especialmente se forem considerados a remuneração distribuídas. Entre os 20 fundos mais rentáveis em 12 meses, o FII Excellence (FEXC11) aparece com 24,92% de retorno, percentual que considera não só a alta das cotas, como também a rentabilidade distribuída pelo fundo, ou seja, o retorno total, explica Einar Rivero.
Onze dos 20 fundos da lista têm retorno total superior a 10% nos últimos 12 meses fechados a 19 de outubro de 2018. Apenas lembrando que o rendimento pago pelo fundo imobiliário para pessoas físicas é isento, mas o ganho de capital com a valorização das cotas é tributado.
Valor de mercado dos fundos imobiliários é recorde - O valor de mercado consolidado dos fundos imobiliários no dia 19 de outubro era de R$ 40,75 bilhões, o maior já registrado historicamente. O crescimento do valor de mercado consolidado em 2018 até o dia 19 de outubro é de 19,1%.
No final de 2010 o valor de mercado consolidado dos fundos é de R$ 7,38 bilhões, com um crescimento desde o final de 2010 de 451,8%.
Veja abaixo a evolução do valor de mercado dos fundos imobiliários trimestralmente desde dezembro de 2010.
Maiores fundos por valor de mercado - Na tabela abaixo apresentamos os 20 FIIs com maior valor de mercado no dia 19 de outubro de 2018 e que têm presença nos pregões superior a 90% em 12 meses. O FII Kinea Ri (KNCR11) tem o maior valor, com R$ 2,95 bilhões, crescimento de R$ 78,3 milhões com relação a dezembro de 2017.
Entre os 20 maiores fundos por valor de mercado, 10 deles registram crescimento de valor de mercado em 2018 e outros 10 queda.
