O anúncio do lançamento de uma parceria público-privada (PPP) de R$ 2,4 bilhões para obras de revitalização e novas moradias no Centro de São Paulo, feito pelo governo do estado em 26 de abril, foi a cereja do bolo de um ano promissor para o segmento de retrofit imobiliário na capital.
Os bons ventos sopram para projetos residenciais e comerciais. O Edifício Virgínia, da Somauma, e o Basílio 177, da Metaforma Inc., por exemplo, já estão com mais de 60% dos apartamentos vendidos. Outro case bem-sucedido é o da laje corporativa do Edifício Copan, gerida pelo fundo Ilion Partners, com 100% dos contratos de locação fechados.
O plano anunciado pelo governo estadual prevê a oferta de 6,1 mil unidades habitacionais — cinco mil novas, e as outras restauradas ou reconvertidas —, mais da metade (55%) destinada à habitação de interesse social (HIS). O investimento público é estimado em R$ 600 milhões.
A notícia soma-se ao anúncio de mudança da sede administrativa do Executivo estadual do bairro do Morumbi, na Zona Sul, para Santa Cecília, na Região Central, até 2029. Um aporte de R$ 4 bilhões, que inclui a construção de 12 prédios para abrigar 28 secretarias. A estimativa é que 22 mil funcionários públicos passem a circular diariamente pelo Centro com esse deslocamento.
Outro impulso: o programa Requalifica Centro, com incentivos fiscais para a recuperação de edifícios na região, já aprovou 14 projetos desde sua implantação, em 2021.
Para gestores de fundos e incorporadores que atuam com retrofit no Centro, as iniciativas são mais que bem-vindas. “Para atrair o interesse de investidores privados, é preciso uma sinalização sobre os aportes previstos na região nas próximas décadas”, afirma o fundador e CEO da gestora Ilion Partners, Maxime Barkatz.
Para o sócio-diretor da Somauma, Marcelo Falcão, essas ações denotam uma clara disposição dos governos municipal e estadual em acelerar a reocupação do Centro da cidade. “Esse plano é mais um movimento do poder público para ajudar a transformar e requalificar a região junto com a iniciativa privada. Tem tudo para dar certo!”, avalia.
VENDAS EM ALTA
A Somauma é uma das protagonistas desse esforço: tem no portfólio dois projetos já entregues (RBS 700 e GAL 703) e o Edifício Virgínia, em fase de lançamento. O prédio dos anos 1950 contará com 121 apartamentos de um a três dormitórios. Lançado no fim de fevereiro, o empreendimento está com quase 70% das unidades vendidas.
O segredo foi a estratégia de promoção do prédio como um novo destino cultural da cidade. O térreo e o primeiro andar receberam ativações nas edições 2023 e 2024 da DW!, a Semana de Design de São Paulo, que, juntas, levaram mais de 15 mil pessoas a conhecer o projeto do residencial.
“Pelo mundo afora, a transformação urbana desses distritos se dá por meio da economia criativa e do desejo crescente das pessoas em conhecer o impacto social de uma marca ou produto antes de comprá-lo. Essa foi a aposta do Virgínia, que virou uma referência no bairro”, analisa Falcão.
Tática semelhante foi usada em abril com o novo projeto da empresa: o Edifício Misericórdia, também no Centro, abrigou instalações de arte em seus nove andares e recebeu 15 mil pessoas em cerca de 45 dias. “Isso gerou um número de interessados em comprar os apartamentos muito maior do que a oferta do residencial”, acrescenta Falcão.
Outro case de vendas é o Basílio 177, da Metaforma Inc. O projeto de retrofit da antiga sede da Telesp, um prédio art déco, assinado pelo escritório de arquitetura Ramos de Azevedo, Severo e Villares — que assina o Mercadão e o Theatro Municipal de São Paulo —, prevê apartamentos de uma a três suítes, com mais de 60 tipos de plantas, e está 60% vendido.
CRÉDITO É DESAFIO
Embora sucesso de público e crítica, o retrofit no Centro permanece sob desconfiança do setor financeiro. “Na visão dos investidores, esse mercado ainda não está maduro. Por isso, eles pedem garantias duplas ou triplas”, analisa Barkatz.
A Ilion Partners tem quatro prédios residenciais para entregar neste ano, todos voltados para renda, com alta demanda na cidade. Ao fim de dezembro, o portfólio da empresa contará com dez edifícios, 700 apartamentos e valor patrimonial de R$ 215 milhões.
Além de vencer a burocracia, ainda falta capital de baixo custo para os empreendimentos. Para Marcelo Falcão, passou a hora de a turma da “Faria Lima” conhecer o potencial do Centro. “Os gestores e tomadores de decisão precisam sair do ar-condicionado dos escritórios e visitar a região para entender, de fato, o que está acontecendo. A oportunidade está ali!”
Por dentro do mercado
FOUR SEASONS LANÇA RESIDENCIAL EM MIAMI
A rede hoteleira Four Seasons acaba de lançar mais um residencial no sul da Flórida, em parceria com Fort Parners e CMC group. O FS Private Residences Coconut grove terá 20 andares e 70 apartamentos entre 370 e 900 metros quadrados com pé-direito de 3,35 metros. No lazer, spa, sala de ioga, academia, piscina e “pool bar”, além de serviços de concierge e jantar em casa.
B32 CONQUISTA SELO TRUE ZERO WASTE PLATINUM
O prédio da baleia na Avenida Faria Lima, o B32, é o primeiro corporativo de grande porte das Américas a conquistar o selo de sustentabilidade TRUE Zero Waste no nível Platinum, o mais alto. O selo focado na gestão de resíduos foi concedido a 394 empreendimentos no mundo — 122 com a pontuação máxima. O B32 inaugura a entrada do segmento corporativo na certificação.
GARDEN COM DUAS SUÍTES É DESTAQUE NO JARDIM BOTÂNICO
O apartamento garden de 200 metros quadrados e duas suítes é o destaque do Quintas 292, empreendimento da Itten Incorporadora pronto para morar na bucólica Rua Lopes Quintas, no Jardim Botânico, Zona Sul do Rio. O imóvel custa R$ 2,9 milhões. O novo residencial usa tecnologia avançada de iluminação, tem apenas quatro unidades (uma por andar) e vgv de R$ 15 milhões.
