O debate sobre o que sociedade quer para a cidade do Rio nos próximos dez anos é longo e extenso. Em fase de audiências públicas nos bairros, convocadas pela Câmara Municipal, a revisão do Plano Diretor é um calhamaço: são 464 artigos e 26 anexos, com quadros e tabelas que estabelecem o que pode ser construído na cidade, como e onde. Entre as propostas estão a taxação de novas construções, IPTU progressivo, padronização da legislação de bairros e muros baixos.
Uma das novidades previstas é um instrumento já adotado por São Paulo e outras grandes capitais, em larga escala, conhecido como outorga onerosa: para erguer empreendimentos com área acima de um índice padrão (equivalente ao tamanho do terreno), o incorporador tem que pagar uma “taxa” à prefeitura. Hoje, no Rio, o dispositivo se limita à região central. A intenção é que a arrecadação com a cobrança seja utilizada pela prefeitura, por exemplo, em habitação popular e melhoria da infraestrutura urbana.
Outra discussão já alimenta uma polêmica em relação ao futuro de pelo menos três bairros tradicionais: Urca, Botafogo e Santa Teresa. Isso porque a proposta da prefeitura prevê uma espécie de padronização da legislação urbanística. Com isso, alguns bairros deixarão de contar com regras específicas definidas por Projetos de Estruturação Urbana (PEUs). O temor é que, sem regras específicas, bairros sejam descaracterizados com atividades comerciais em ruas residenciais.
O secretário municipal de Planejamento Urbano, Washington Fajardo, nega que o fim dos PEUs afetará os bairros:
— Vamos nos reunir com os moradores. As regras dos Projetos de Estruturação Urbana, os PEUs, serão incorporadas à legislação geral. E cabe lembrar que o Plano Diretor vai regulamentar também um instrumento conhecido como Estudo de Impacto de Vizinhança. A ideia é que liberação de atividades que gerem médio e alto impacto (pela geração de tráfego ou circulação de pessoas, por exemplo) seja condicionada a estudos prévios.
Muros de até 1,10m
O Plano Diretor traz outras novidades, como um dispositivo que limita a construção de muros que obstruam a observação de fachadas. A ideia é evitar a formação de “paredões”. Os muros só poderiam ter até 1,10m. Acima disso, as fachadas poderiam ser complementadas por grades ou outro recurso.
Nas audiências públicas, a população pode apresentar propostas de alterações. No segundo semestre, vereadores farão emendas.
— O objetivo é aprovar a revisão até o fim do ano — diz o presidente da Câmara, Carlo Caiado (PSD).
No caso da outorga onerosa, em média, hoje, o coeficiente de aproveitamento de um terreno na cidade é de 3,5. Isso significa que o investidor pode construir, sem taxa extra, um imóvel com metragem quadrada equivalente a até três vezes e meia à de seu terreno. Pela proposta do Executivo, a área da edificação livre de taxa seria reduzida gradualmente, ao longo de cinco anos, até chegar a um por um. Ou seja, no final, a cobrança passaria a incidir sobre a área da edificação superior à do terreno. A medida afetaria tanto proprietários quanto incorporadoras na hora de fechar negócio, por conta do custo extra. E, na Câmara, vereadores já discutem ampliar esse prazo para dez anos, como em São Paulo.
A questão é vista com reserva pelo empresariado, que também está de olho em outra proposta, a do IPTU progressivo em parte da Barra e das zonas Sul e Oeste. Por esse mecanismo, o imposto pode chegar a 15% do valor da propriedade em cinco anos, caso ela permaneça sem uso. Se aprovada, a lei permitirá, inclusive, que o imóvel seja desapropriado. Hoje, o valor médio do tributo é de 1% ao ano. Mas, apenas na regulamentação do artigo do Plano Diretor, a prefeitura indicaria o ponto exato em que incidiria.
— O Plano Diretor tem uma visão a longo prazo. O cenário atual para o mercado imobiliário é desafiador, inclusive devido às altas taxas de juros, que afetam ainda o poder de compra da população. Qualquer exigência que implica aumento de custos para o setor é um desestímulo a investir — diz o presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), Marcos Saceanu.
Na Zona Sul, o temor é que, sem os Projetos de Estruturação Urbana, haja o adensamento de regiões já consideradas saturadas (como Botafogo) e o estímulo a atividades comerciais em vias residenciais (como na Urca).
A Urca foi o primeiro bairro a dispor de legislação própria (1978), que também declarou os morros do Pão de Açúcar, da Urca e da Babilônia como Áreas de Preservação Ambiental.
— Sem essa proteção, até 258 casas particulares poderão ser subdivididas para abrir espaços a atividades comerciais — diz Valéria de Almeida Grynberg, da Associação de Moradores da Urca (Amour).
Em Botafogo e Santa Teresa, a revisão das regras poderia abrir caminho para atividades comerciais também em ruas residenciais.
— Se o PEU de Botafogo cair, vários prédios poderão ser convertidos em shoppings verticais. Não há infraestrutura para absorver o trânsito — afirma a arquiteta Rose Compans, representante do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) nas discussões da revisão.
Fachadas ativas
Outra proposta enviada à Câmara é a criação das chamadas fachadas ativas. Pela proposta do município, para licenciar empreendimentos multifamiliares (projetos a partir de três apartamentos), o investidor terá que destinar parte do terreno para atividades comerciais ou de serviços. O objetivo é estimular a descentralização das atividades econômicas. Já o empresariado, com base em experiência anterior em São Paulo, defende que essa regra seja apenas facultativa.
A Avenida Brasil também está nas discussões. O projeto prevê imóveis com até 25 andares e aproveitamento de até nove vezes o tamanho do terreno para estimular moradias, numa espécie de Centro expandido. O Siduscom e a Ademi acham que não há mercado para a chamado Zona Franca da Brasil.
Aproveitando a experiência do projeto Reviver Centro, onde novos projetos começaram a ser licenciados nos últimos meses, numa tentativa de dar um perfil mais residencial da área central da cidade, o município propôs o que chamou de Zona Franca da Avenida Brasil. A ideia seria que a área no eixo do futuro BRT Transbrasil tenha regras construtivas mais liberais para estimular a produção de condomínios, destinados à população de baixa renda ou de classe média.
— A questão não são só incentivos urbanísticos. Há um problema sério de segurança pública. E de própria percepção do cliente sobre a Avenida Brasil — diz o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscom) e vice-presidente da Câmara Brasileira da Construção Civil, Cláudio Hermolin.
Fajardo rebate:
— A área tem boa infraestrutura e vai ganhar o BRT Transbrasil. Essa é uma área cuja ocupação deve ser estimulada.
Veja resumos das principais propostas abaixo.
Outorga onerosa
Se o investidor quiser aprovar um projeto com área maior que a permitida pelo tamanho do terreno, terá que pagar uma taxa à prefeitura calculada por uma fórmula com base no valor do imóvel. Esses recursos financiariam projetos públicos, como os de habitação popular. Em média, prefeitura autoriza projetos até 3,5 vezes a área do terreno.
Fachada ativa
Condiciona licenciamento de novos prédios multifamiliares (mais de duas unidades) à ocupação de parte de um dos pavimentos para comércio e outras atividades.
Impacto de vizinhança
Regulamenta a exigência de estudos de impacto de vizinhança para avaliar se emite licenças para empreendimentos de médio e grande porte, como por exemplo, hospitais. Não aplicável para negócios como cabelereiros, costureiras e pequenos comércios em imóveis de até 200 metros quadrados.
Vincula o licenciamento de novos projetos à restrição da construção de muros altos que obstruam a visão da fachada dos imóveis, interferindo na paisagem. Os muros só poderiam ter até 1,10 metro de altura. Acima disso, caberiam grades ou outros elementos vazados.
IPTU progressivo
Em regiões com boa infraestrutura, como Centro, Zona Norte e orla, a prefeitura poderá demarcar áreas para sobretaxar o imposto de imóveis e terrenos vazios, como pressão para viabilizar projetos de moradias, por exemplo. Em cinco anos, o IPTU pode chegar a 15% do valor do imóvel. A regra permite ainda que o município desaproprie as áreas. A definição de locais ocorreria em regulamentação posterior.
(Matéria publicada em 17/06/2022)
