Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP
O desenvolvimento das cidades passa, invariavelmente, pela ocupação dos espaços urbanos públicos e privados. Os planos diretores municipais estabelecem diretrizes básicas para o município, e os agentes econômicos responsáveis pelo desenvolvimento imobiliário, seguindo regras e diretrizes estipuladas, buscam atender às demandas, ao mesmo tempo que cumprem as disposições para ocupação da cidade estabelecidas na legislação. Por outro lado, no processo de ocupação da cidade há demandas de interesse do poder público, que nem sempre conseguem ser implementadas, pela escassez de recursos.
Na falta desses recursos, explorar os resultados da convergência entre interesses públicos e privados, de forma adequadamente controlada, pode ser uma ferramenta poderosa de desenvolvimento.
Na direção de oferecer soluções para a expansão das cidades, foi publicada a Medida Provisória (MP) 700, de 8/12/2015, que traz novos regramentos para os processos de desapropriação e pode ser considerada uma revolução positiva para os novos modelos de desenvolvimento urbano.
De modo geral, a MP possibilita que em determinadas áreas da cidade onde há interesse público em implantar planos de urbanização, de renovação urbana ou de parcelamento ou reparcelamento do solo previstos no Plano Diretor, seja possível, por licitação pública, identificar interessados nesse processo. Assim, a iniciativa privada, por meio da empresa ou empresas vencedoras da licitação, pode implantar empreendimentos de interesse da cidade.
Uma das novidades da MP 700/2015 é que, mediante autorização expressa constante em lei ou em contrato, as empresas vencedoras da licitação poderão promover as desapropriações necessárias, responsabilizando-se pelo pagamento indenizatório dos terrenos, e com a segurança jurídica indispensável para o desenvolvimento de um empreendimento imobiliário.
Para que esse modelo funcione, a MP estabelece as situações em que o edital de licitação poderá prever que a receita decorrente da revenda ou utilização imobiliária integre o projeto.
Os processos judiciais de desapropriação são geralmente morosos e, portanto, incompatíveis com a agilidade necessária para implantação de projetos pela iniciativa privada. A nova MP promove alterações no Código Civil, tornando direito real, inclusive com possibilidade de ser objeto de hipoteca ou alienação fiduciária, aquele oriundo da imissão provisória na posse. Isso possibilita, mesmo sem o domínio definitivo, que sejam efetuados os atos necessários para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários.
Esses novos princípios poderão ser usados para viabilizar os Projetos de Intervenção Urbana (PIU) previstos no novo Plano Diretor (PD) de São Paulo, que visam a promover o ordenamento e a reestruturação da cidade, com maior aproveitamento da terra urbana e o consequente aumento nas densidades construtivas e demográficas, implantação de novas atividades econômicas e emprego e atendimento às necessidades de habitação e de equipamentos sociais para a população. Conforme o PD, o PIU deve apresentar propostas ambientais, econômico-financeiras e de gestão democrática, o que inclui melhorias das condições ambientais e paisagísticas, estudos de viabilidade econômica e mecanismos de participação e controle social.
Portanto, esse novo modelo de desenvolvimento apresenta substancial garantia à manutenção dos interesses da cidade, uma vez que tanto os requisitos para elaboração do PIU quanto a estruturação adequada da licitação pública prevista na MP podem delimitar as condições de contorno necessárias à preservação do interesse público.
Assegurado o interesse público, deve haver sensibilidade do Executivo para criar os incentivos necessários e despertar o interesse da iniciativa privada no processo. Do contrário, não se viabilizarão os projetos propostos.
Sem dúvida, estamos diante de um processo que pode revolucionar a forma de desenvolver as cidades.
