Muita oferta para pouca demanda. A equação levou o Rio de Janeiro a registrar mais de 20% de imóveis residenciais disponíveis para locação, o maior índice desde 2016. Na região central da cidade, a taxa de vacância chegou a 37,6%; na Tijuca, 20,8%; no Grajaú, 20,7%; e no Rio Comprido, 20%.
Em Vila Isabel (16,8%), Méier (15,6%) e Maracanã (14,6%), as médias estão um pouco mais baixas, mas acima do percentual considerado ideal pelo setor imobiliário para manter o equilíbrio de preços no mercado, que é de 10%. Os dados são de um estudo divulgado pela administradora de condomínios Apsa e referem-se a junho.
Com menos procura e mais oferta de imóveis, os preços dos aluguéis tendem a cair. A pesquisa mostrou que, na Tijuca, a queda do valor de locação foi de 5,03% na relação a maio, chegando a R$ 22,99 por metro quadrado. Segundo a pesquisa, o Centro é uma exceção e registrou aumento de 10,24% no valor do aluguel, a despeito de a região ter alto índice de desocupação residencial.
Não é só a crise provocada pela pandemia que explica a alta taxa de vacância, mas também a mudança de perfil das unidades procuradas pelos inquilinos. O isolamento social e o trabalho remoto levaram as pessoas a buscarem opções de imóveis maiores e mais confortáveis. O gerente geral de Imóveis da Apsa, Jean Carvalho, diz que tem sido observado um fenômeno de deslocamento na cidade.
— A crise econômica é geral, mas o público da Zona Norte, formado em sua maioria por assalariados e comerciantes, é mais suscetível à perda de renda. E quem conseguiu manter o emprego começou a procurar imóveis em bairros mais próximos da praia, como o Recreio, com valores similares ao que pagava antes. Com o home office, a distância não faz mais diferença — afirma Jean. No estudo, o Recreio aparece com uma das menores taxas de vacância da cidade (5,4%).
Quadro agravado
O vice-presidente do SecoviRio, Leonardo Schneider, ressalta que a desocupação de imóveis vinha aumentando desde 2016 — e a pandemia apenas agravou esse quadro. Segundo ele, com a perda de renda e o aumento do desemprego, muitos inquilinos optaram por entregar o imóvel antes do final do contrato, fato que pode ter ocorrido com mais frequência nos bairros da Zona Norte.
— Quem não consegue vender um imóvel acaba optando por alugá-lo, o que já faz aumentar muito a oferta. Em paralelo, a crise econômica afugentou os inquilinos, que também se assustaram com a alta do IGP-M, usado para reajuste dos aluguéis — pontua Schneider.
O índice teve alta de mais de 30% nos últimos 12 meses. Para o CEO do grupo Inova Imobiliária, Delmo Simões Filho, a taxa de vacância para aluguel pode ser fruto do aumento de interessados em comprar a casa própria. Com taxas de juros mais atrativas e preços em conta, muitos estão preferindo trocar o aluguel pela prestação do financiamento.
No primeiro semestre deste ano, a imobiliária vendeu 1,2 mil unidades, 40% a mais que no mesmo período de 2020. Baixada Fluminense, Campo Grande, bairros da Zona Norte, Recreio e Vargens Grande e Pequena são as regiões mais procuradas, segundo ele.
— A burocracia para alugar um apartamento é absurda, além da dificuldade de conseguir um fiador ou pagar um seguro-fiança. A documentação e a aprovação de crédito são mais simples para quem quer comprar um imóvel — compara.
Quem mora de aluguel e ficou sem dinheiro com a crise provocada pela pandemia precisou pedir revisão do valor da locação. Na Apsa, praticamente todos os contratos foram renegociados no último ano, afirma Jean Carvalho.
— Foi uma operação de guerra para manter os inquilinos. O foco dos acordos foram a redução do valor do aluguel e a rejeição ao reajuste anual com base no IGP-M.
Para o consultor financeiro pessoal Raphael Bemenkamp, a alta taxa de vacância de imóveis de aluguel no Rio é uma carta na manga para o locatário negociar melhor seu contrato e formar uma poupança com a redução temporária do aluguel concedida pelo proprietário.
— Se a redução gerar uma sobra no orçamento, esse dinheiro deve ser poupado para garantir o pagamento das parcelas quando o aluguel voltar a ter o valor originalmente acordado — sugere.
Sobre investir na compra da casa própria ou permanecer no aluguel, o consultor diz que é preciso avaliar com atenção, pois, para muitas pessoas, viver de aluguel pode ser mais interessante.
— Alguns preferem continuar investindo o dinheiro e pagar a locação com o rendimento. Mas, para quem quer comprar um imóvel, o ideal é que as parcelas do financiamento fiquem no mesmo valor do aluguel mensal.
