Se não foi bom, também não foi tão ruim assim: o ano de 2023 ficará marcado na memória do mercado imobiliário de São Paulo como um período difícil, de adequação a novos padrões e ritmos de consumo, mas com boas surpresas, também.
De um lado, as vendas registraram queda sutil, mas, por outro, o tíquete médio teve alta robusta. A clientela que se mostrou hesitante durante o ano, diante de imóveis mais convencionais, mostrou-se bastante assertiva na escolha de novos produtos, como os condomínios horizontais.
E agora, o que esperar de 2024? Para as principais corretoras de imóveis de alto padrão da capital paulista, a expectativa é de retomada das vendas e do volume de lançamentos. O cenário macroeconômico do país também favorece e justifica o pensamento positivo.
“Projetamos um ano melhor, de recuperação, à medida que a taxa de juros continuar caindo, a inflação permanecer sob controle e o nível de emprego aumentar”, avalia Marcello Romero, CEO da Bossa Nova Sotheby’s. Ele destaca que a queda dos juros, por exemplo, fará com que o investidor, hoje posicionado em aplicações financeiras, volte a considerar o mercado imobiliário para diversificar o portfólio.
O cenário futuro deve levar ao resgate da confiança, diferentemente do ocorrido em 2023. “Observamos uma demora das pessoas em voltar a investir nos primeiros meses deste ano. Mas, a partir do fim de maio, os negócios retomaram o ritmo e, em julho, tivemos um resultado recorde em vendas na empresa”, diz Raphael Guaraná, sócio da Jardins&Co.
Luiz Alfredo Coelho da Fonseca, diretor da Coelho da Fonseca, compartilha o mesmo raciocínio. “A insegurança com a mudança de governo e os preços elevados dos imóveis já foi assimilada. Além disso, há bastante produto novo na rua, e muito lançamento por vir. Acho que 2024 será um ano melhor, com oportunidade de crescimento para o mercado como um todo”, afirma.
Na corretora dele, as vendas registraram retração de 10% em 2023. Contudo, o tíquete médio das vendas quase dobrou: de R$ 3 milhões para R$ 5 milhões. Com isso, o faturamento deve repetir o resultado de 2022.
NOVO NORMAL
De fato, os preços no alto padrão dispararam no pós-pandemia. O valor do metro quadrado de imóveis novos e também de usados está mais alto e não deverá recuar no curto ou no médio prazo. “Esse é o novo normal do segmento. As pessoas não devem esperar por queda de preços, por isso, devem antecipar as decisões de compra. Há risco de os imóveis ficarem ainda mais caros no ano que vem”, alerta Cyro Naufel, diretor Institucional da Lopes Consultoria de Imóveis.
Naufel acredita que as categorias “alto e altíssimo padrão” seguirão resilientes em 2024. “É um nicho em que o incorporador consegue repassar custo, tem margem mais alta e atrai um público que corre em uma raia diferente, que independe da instabilidade macroeconômica”, diz. Além disso, a oferta de imóveis nessas classes é baixíssima na capital paulista.
“Apenas 5% do estoque de 70 mil propriedades à venda na cidade tem mais de 130 metros quadrados. Em contrapartida, 80% do estoque tem até 65 metros quadrados. Essa é a oportunidade do alto padrão”, avalia.
Outro segmento que vem se destacando em São Paulo é o de casas de condomínios. “É uma tendência que veio para ficar e que tem movimentado a venda de casas usadas em bairros desejados, visando à formação de terrenos para receber esses condomínios”, analisa Romero.
Alvaro Marco Coelho da Fonseca, também diretor da Coelho da Fonseca, confirmou o aumento da procura no site da corretora. “A busca disparou neste ano, reflexo de uma demanda por espaço e por novos produtos que foram lançados com esse perfil”, analisa.
“Cidade Jardim e Jardim Guedala são bairros que lideram no segmento e têm mantido crescimento constante dos negócios”, afirma Marco Tulio Vilela Lima, CEO da Esquema Imóveis. Ele acrescentou que as reformas de mansões para revenda em bairros dos Jardins também aumentaram na esteira desse movimento. “No Jardim Europa, por exemplo, há ruas que parecem canteiros de obras, com diversas casas sendo retrofitadas ao mesmo tempo e com a mesma finalidade”, relata.
O segmento de segunda residência se manteve estável em 2023, longe da efervescência de 2020 e 2021. Para o ano que vem, contudo, a expectativa é de retomada também do interesse por esse tipo de produto — estimulada por uma nova leva de lançamentos de luxo no interior.
A Coelho da Fonseca entrega no primeiro trimestre do ano a infraestrutura da segunda fase do Haras Larissa. Serão 266 lotes entre 1,5 mil e três mil metros quadrados, além dos “manèges”: pequenas fazendas com área de até 30 mil metros. Cerca de 30% da nova fase já foi vendida. “A proposta é que o cliente viva uma experiência genuína de campo, que as crianças voltem para casa no fim do dia com os tênis sujos de terra”, comenta.
NO EXTERIOR
Os executivos imobiliários notaram o reaquecimento de mercado para “second home” no exterior, em especial, Miami (EUA) e países da Europa. A diferença em relação a outros anos é que surgiram mais propostas para vender propriedades fora do que interessados em comprar. “Neste semestre, recebemos muitos brasileiros que queriam vender suas casas em Lisboa e apartamentos em Paris. O motivo seria a mudança no perfil familiar e a falta de uso dos imóveis”, explica Coelho da Fonseca.
Marcello Romero, da Bossa Nova Sotheby’s, diz que o volume de negócios em Miami cresceu 40% neste ano. “Mesmo com juros altos, muitos clientes adquiriram a segunda residência ou venderam imóveis para dar um ‘upgrade’”, afirma.
