O Estado de São Paulo tem 30,8 mil lotes novos para venda em estoque ante o total de 173,6 mil lançados de janeiro de 2012 a junho de 2018. Os dados são de pesquisa realizada pelo Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) em parceria com a Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo) e Brain – Bureau de Inteligência Corporativa.
A amostragem tem como base as 55 cidades que mais se destacam no segmento, representando 51% do total de projetos aprovados pelo Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo (Graprohab), de janeiro de 2013 a setembro de 2017.
No loteamento, a área total do terreno é subdividida em terrenos menores, os lotes. Eles devem ser entregues com todos os serviços básicos: rede de água potável, sistema de esgoto, pavimentação, eletrificação e iluminação pública. “A infraestrutura é subterrânea. Além disso, fazemos todo o paisagismo e a conservação ambiental”, comenta Marcos Dei Santi, sócio-diretor da Cemara Loteamentos.
O presidente da Aelo e vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP, Caio Portugal, diz que os números do ano passado sugeriam que 2018 seria um ano de recuperação. “Essa projeção, entretanto, acabou não se cumprindo no primeiro semestre, em virtude da instabilidade política e da greve dos caminhoneiros.”
De acordo com o levantamento, no primeiro trimestre de 2017 foram colocados no mercado 7,7 mil novos lotes em 25 loteamentos. No trimestre seguinte, o número caiu para 4 mil unidades em 10 loteamentos. Os números se repetiram nos três meses posteriores. O último período do ano teve aumento: 15,1 mil novos lotes lançados em 35loteamentos.
Em 2018, porém, o número caiu para 4,5 mil lotes em 13 loteamentos lançados até o final do primeiro trimestre. O índice, no entanto, subiu para 5,6 mil no final do segundo trimestre, com valor global de vendas (VGV) de R$ 641 milhões.
As cidades com maior quantidade de lotes lançados no primeiro semestre deste ano foram: São José dos Campos (2.128), Campinas (1.552), São José do Rio Preto (1.045), Sorocaba (968) e Ribeirão Preto (881). Campinas também se destacou pelo VGV mais alto: R$ 222 milhões.
“Há tendência de diminuição da instabilidade no cenário econômico e é um bom período para avaliar as oportunidades das ofertas de lotes urbanizados”, afirma Portugal.
Professor de Marketing, Estratégia de negócios e Problemas Econômicos da Fundação Getúlio Vargas, Alberto Ajzental concorda. “Quem não quebrou ou perdeu o emprego, é menos provável que perca nos próximos anos, pois agora há um ponto de inflexão para melhor. Se o comprador está estável, é um bom momento para a compra de lote”, diz ele, que também é engenheiro civil e executivo financeiro do mercado imobiliário.
“O que define o preço é sempre a oferta e a demanda. Se a tendência é de o estoque diminuir, o preço tende a se manter ou aumentar”, acrescenta. De acordo com o professor, um lote pode chegar a valer 20% do valor do imóvel. “É um passo menor. Se tenho o sonho de ter um imóvel, o lote é muito mais acessível. É fácil comprar um lote, difícil é construir em cima dele (leia texto abaixo).”
O advogado Daniel Nunes, de 38 anos, adquiriu dois lotes em Piracicaba como forma de investimento. Morador de um apartamento, ele não descarta a possibilidade de, um dia, construir uma casa no local. “Buscamos tranquilidade e segurança. Seria um refúgio.”
Além do investidor, outros perfis de comprador são o que compra para ter uma segunda residência em um local mais afastado, com verde e infraestrutura ao mesmo tempo, e o que vai morar no local.
Liberdade. A artesã Érica Corrêa, de 33 anos, comprou um lote de 390 metros quadrados de área em Itu para morar com os filhos de oito e 12 anos. “Sempre tive o sonho de morar em um lugar com área verde em que as crianças tivessem liberdade para brincar com segurança”, diz. Ela cita a localização tranquila, a infraestrutura de clube e o valor atrativo como motivos que a fizeram optar pela aquisição. “E, principalmente, para ter qualidade de vida melhor.”
Os loteamentos podem ser fechados ou abertos. O aberto é um bairro construído pelo empreendedor, em que não há infraestrutura de controle de acesso, portarias e muros. “É a nossa rua, nosso dia a dia. Quando fazemos um loteamento aberto é como uma extensão das ruas que já existem”, diz Fernando Albuquerque, sócio da Lote 5. Transportes públicos e veículos de visitantes têm acesso livre às ruas do loteamento.
O loteamento fechado, como o próprio nome diz, é mais restritivo. Possui infraestrutura física de controle de acesso, com portarias, muros e alambrados que protegem o perímetro. “Além disso, ele geralmente tem área de lazer e toda a estrutura de um clube”, conta Elias Zitune, diretor da Zitune Empreendimentos Imobiliários.
Neste caso, na implantação do loteamento, é formada uma associação de moradores, que será responsável pela administração do local. “Ela cuida da segurança, limpeza, jardinagem, portaria etc.”, diz Dei Santi. Os membros da associação pagam taxa mensal para a manutenção dos serviços. O loteamento aberto, em contrapartida, não pede contribuição financeira.
Segundo o estudo do Secovi-SP, a área média dos lotes em loteamentos abertos é de 209 m², enquanto nos fechados sobe para 364 m². O preço médio do m² de área privativa nos loteamentos fecha também é maior: R$ 558 ante R$ 415 nos abertos.
Comprador de lote deve arcar com a construção - Comprar um lote pode ser financeiramente mais vantajoso, mas o interessado deve se preparar para ser o responsável pela construção da casa. Isso envolve planejamento financeiro, escolher e se decidir por um projeto, comprar todo o material a ser utilizado, contratar profissionais para a execução da obra e fiscalizar se tudo está saindo de acordo com a previsão.
“Quando se compra uma casa pronta, já se tem acesso ao produto e não é preciso lidar com os percalços do caminho, porém paga-se mais caro. Quando você compra um lote e constrói, assume uma parte do ônus do processo de construção do dia a dia. Paga menos pela obra, mas se envolve mais”, afirma o professor o professor de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie Valter Caldana.
De acordo com ele, a construção de uma casa pode demorar 18 meses para ser concluída. “O profissional, arquiteto ou engenheiro, se certificará de que as qualidades imaginadas em conjunto com o cliente durante a fase de projeto sejam cumpridas”, ressalta. Caldana diz que as questões envolvendo gerenciamento, como prazo de entrega e controle do fluxo de uso dos materiais, são as que mais causam problemas e atrasos no processo de construção.
Apesar dos possíveis contratempos, o professor também cita vantagens. “Existe a certeza da qualidade dos materiais empregados, há mais segurança na manutenção futura e a certeza de ter um imóvel que se encaixe em suas necessidades, seu modo de vida e no seu orçamento, que será absolutamente respeitado. Portanto, você vai extrair mais por cada real investido.”
Um segundo ponto importante a se observar na compra de um lote diz respeito a verificar se o loteamento não é clandestino. “A primeira diferença escancarada e que o consumidor pode identificar é a falta da documentação regular. Outro sinal claro de que se trata de um lote clandestino é o preço de venda. Nesse sentido, como em qualquer compra, o consumidor deve pesquisar e desconfiar se o valor está muito abaixo do mercado”, diz o presidente da Aelo, Caio Portugal.
Esses loteamentos não cumprem os requisitos estabelecidos pela Prefeitura, como implantação de escoamento de águas da chuva, iluminação pública, tratamento de esgoto, abastecimento de água potável e eletricidade e iluminação pública. Além de enfrentar problemas de estrutura, o adquirente fica sujeito até a perder o lote, já que qualquer contrato de compra perde a sua validade quando seu objeto for ilícito.
