O dia 4 de agosto poderá ser visto no futuro próximo como um divisor de águas para o atual ciclo imobiliário. Quando Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) apertou o ritmo de alta da Selic e sinalizou que vai levar a taxa básica para o terreno restritivo, o mercado passou a refazer as contas sobre o que esperar das taxas do financiamento habitacional. Para os especialistas entrevistados pelo Valor, ainda que o cenário-base seja o de juros de um dígito no fim do ano, o risco de o custo total do crédito para aquisição de imóveis ultrapassar a barreira dos 10% ao ano subiu muito.
“Se a gente tivesse conversado três semanas atrás seria um outro cenário [para o crédito imobiliário]”, afirma o economista e coordenador do índice de preços de imóveis anunciados FipeZap, Eduardo Zylberstajn. “Mas com alguns analistas prevendo Selic a 9% isso traz um complicador a mais”, acrescenta. Para o professor de Finanças do Insper Ricardo Rocha, “o mais provável é que a Selic alcance 7,5% [no fim de 2021], mas no cenário mais pessimista pode ir até 9%”.
Competição pode levar os bancos a segurar aumentos expressivos nas linhas para aquisição de imóveis
Antes da reunião do Copom de agosto, a expectativa do mercado convergia para uma taxa básica no fim do ano de 6,5%. A estimativa levava em conta a sinalização do BC, até então, de que iria levar a Selic até o nível neutro, ou seja, o patamar no qual os juros mantêm a inflação em direção à meta, mas não restringem a atividade. Agora, a autoridade monetária já sinaliza um ajuste com efeito restritivo na economia. Na mais recente pesquisa Focus do BC, que reúne estimativas de agentes do mercado, a mediana para a taxa básica no fim de 2021 já está em 7,50%.
De acordo com um levantamento da plataforma de comparação de crédito imobiliário MelhorTaxa, na última vez em que a Selic esteve em 7,50%, em outubro de 2017, a taxa nominal média do financiamento imobiliário se situava em 9,76%. Quando se olha o custo efetivo total, ou seja, o que o tomador paga de fato com a inclusão de taxas bancárias e seguros, o peso real do desembolso subia para 10,44%.
Na avaliação do CEO do MelhorTaxa, Paulo Chebat, antes do Copom a perspectiva era que as taxas mínimas na modalidade mais tradicional do crédito imobiliário, com parcela prefixada mais a taxa referencial (TR) - que está zerada há alguns anos - subissem até o patamar de 8% ao ano. Porém, após a recente aceleração do ritmo de alta dos juros pelo BC, a tendência são taxas entre 9% e 9,5% até o fim do ano ou logo no início de 2022. “Em um cenário de Selic entre 8% a 9% podemos voltar a conviver com taxas de dois dígitos no crédito imobiliário”, diz Zylberstajn. Porém, ressalva o economista, “o cenário base ainda não é este, ainda que o risco comece a se materializar”. As incertezas macroeconômicas, políticas e fiscais se intensificaram recentemente, mas “se o país conseguir acalmar o ambiente político e resgatar a confiança a taxa básica pode se manter abaixo desse nível”.
O CEO da plataforma de crédito imobiliário CrediHome, Bruno Gama, diz não ver um cenário para as taxas do crédito imobiliário voltarem aos dois dígitos “a não ser um cenário mais extremo, com Selic passando de 9%, em meio a um ambiente de desequilíbrio fiscal”. Segundo ele, a expectativa é que a Selic possa até chegar a 8,5%, mas, mesmo nesse patamar, as taxas do financiamento habitacional se manteriam em um dígito.
A presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Cristiane Portela, ressalta haver outros componentes além da Selic que pressionam no rumo de mais subidas do custo do crédito. “Além da Selic, tem um outro fator que pesa para o financiamento imobiliário, que é a curva de juros futuros, especialmente de cinco e dez anos para a frente. Essa curva também teve uma majoração, com as curvas de cinco anos em quase 9% e a de dez anos, acima de 9%.”
Portela, no entanto, acredita que as instituições não farão ajustes no mesmo ritmo dos juros de política monetária. “Não necessariamente os custos do financiamento imobiliário vão subir na mesma magnitude dos aumentos das taxas Selic e das curvas futuras”, afirma.
“Vai haver uma subida maior de taxas, sem dúvida, mas não vai haver uma ‘commoditização’ de taxa final, como aconteceu nos últimos anos em que os bancos operaram em níveis muito similares”, diz Gama, da CrediHome. “Os bancos podem ter taxas diferentes e [um efeito da Selic mais elevada] é que pode começar a haver um descolamento entre os custos de financiamentos dos principais bancos”, acrescenta.
Conforme Gama, a competição mais acirrada entre as instituições tende a amenizar o impacto da subida mais forte da Selic. “Tem banco com mais apetite para ganhar espaço no mercado de crédito imobiliário e isso pode significar operar com ‘spreads’ melhores.” Ele explica que, tradicionalmente, os bancos operam com spreads entre três e quatro pontos percentuais em relação à taxa básica de juros.
“Vai ficar mais claro que alguns bancos vão operar de maneira mais agressiva e deixar as taxas menores, a partir de uma margem menor, e outros que vão acompanhar a subida das taxas.”
O CEO da CrediHome avalia ainda que, como a poupança é o principal ‘funding’ para as linhas do gênero, as instituições mais confortáveis com a captação da caderneta devem ter mais folga em relação às taxas.
Chebat, da MelhorTaxa, também avalia existir possibilidade de o cenário mais competitivo suavizar o ritmo de elevação das taxas do crédito imobiliário. “Aposto que os bancos vão brigar um pouco mais [pelos clientes] até o fim do ano”, afirma. “O grandes bancos privados estão ganhando participação mais relevante nesse mercado e, por isso, podem segurar um pouco os ajustes, pelo menos, até o ano que vem”, afirma. “É um prazo também para avaliar o cenário de riscos, se o governo consegue equalizar as contas minimamente e ter uma meta de inflação factível”, o que reduziria muito o grau de incertezas que ronda a economia atualmente.
Ainda que as taxas estejam em tendência de alta, a presidente da Abecip afirma que as perspectivas são de o crédito imobiliário fechar o ano com um volume recorde de novas concessões, de cerca de R$ 195 bilhões. “O segundo semestre deste ano será tão bom quanto o primeiro”, ressalta. Para ela, mesmo com uma taxa básica mais elevada e custos mais altos que o antecipado no início do ano, o mercado de crédito imobiliário “vai continuar crescendo também no próximo ano e avançar em torno de 15% a 20% em 2022”.
Gama, da CrediHome, aponta ainda que, no terceiro trimestre, houve uma aumento na demanda pelo financiamento diante da perspectiva de alta dos custos. “O medo de perder a condição boa do crédito imobiliário, de tomar taxa barata e comprar em um preço razoável, está alimentando uma pressão de demanda pelo crédito neste segundo semestre.”
A Melhortaxa tem sentido um aumento de busca por simulações de financiamento. “A gente vê um aumento da procura e um aumento da conversão”, afirma Chebat. “Começamos a sentir mais no terceiro trimestre um aumento da demanda no fluxo do site, quando na conversão o cliente avança para análise de crédito e emissão do contrato. E esse movimento pode crescer mais nos próximos meses.”
Além do custo do crédito, outro fator que pode pesar no bolso de quem deseja comprar um imóvel nos próximos meses é a escalada de preços dos imóveis. De acordo com Zylberstajn, da FipeZap, “o aumento de preços que a gente já percebe no mercado de lançamentos aos poucos vai chegando ao segmento de usados”. O economista ressalta ter expectativa de que haja “nos próximos meses uma pressão de aumento nos preços não só para a cidade de São Paulo, mas em outras capitais também”.
O coordenador do índice FipeZap pondera que o momento atual é muito diferente do último ciclo de alta de preços. “No ‘boom’ anterior, entre 2008 e 2009, chegamos a ver preços subindo, no acumulado do ano, mais de 20% em São Paulo e quase 50% no Rio de Janeiro”, conta. “Não acredito que a gente vá ver esse ritmo, mas pode haver cidades com aumento de dois dígito. Um aumento na casa de 10% [em São Paulo] não seria surpreendente”, diz Zylberstajn
