O ambiente de taxa básica de juros (Selic) em sua mínima histórica anima o segmento de fundos de investimentos imobiliários que pagam rendimentos mensais aos cotistas. Na média, essas carteiras mostram ganhos anuais de 2 pontos percentuais acima do DI.
Especialistas consultados pelo DCI, lembram que os rendimentos mensais – pagos aos cotistas de fundos imobiliários – são isentos do imposto de renda (IR) para pessoas físicas. O rendimento líquido mensal oscila entre 0,6% e 0,7% dependendo da carteira selecionada no mercado secundário (B3).
“Se considerada essa vantagem tributária, o retorno está muito acima do DI [o referencial do mercado de renda fixa]”, afirma o gerente da Socopa Invest, Fabricio Tota.
Para o analista-chefe da Rico Investimentos, Roberto Indech, a tendência é que os fundos imobiliários se beneficiem dos juros no menor patamar da história. A Selic está em 6,5% ao ano e pode cair para 6,25% no encerramento do ciclo de baixa, conforme previu o próprio Banco Central (BC) na ata da reunião do Comitê de Política Monetária (Copom).
“Grande parte da valorização [das cotas de fundos] já ocorreu nos últimos 18 meses dada a correlação inversa com a taxa Selic. Mas há uma perspectiva positiva para a valorização de imóveis”, argumentou Roberto Indech.
De fato, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) da B3 já avançou 5,53% neste primeiro trimestre do ano, e 16,02% nos últimos 12 meses até 27 de março. “O IFIX subiu bem, mas, daqui para frente, temos que considerar a recuperação econômica do País, a redução da vacância dos imóveis e uma melhora no valor dos aluguéis”, aponta o especialista em ações da Levante, Eduardo Guimarães.
Quanto aos riscos, ele alertou que o investidor pessoa física não deve concentrar seus aportes em fundos imobiliários de um ativo só (monotemáticos), mas diversificar. “Montar uma carteira, com fundos de shoppings, galpões e de lajes corporativas; e manter um horizonte de dois ou três anos. O ideal é buscar fundos mais consolidados [mercado secundário na B3] que pagam rendimentos mensais.”
Fabrício Tota, da Socopa Invest, pontuou que na B3 há cotas de fundos imobiliários negociadas em torno de R$ 100. “Para fazer sentido, um mínimo de R$ 5 mil [para diversificar]”, exemplificou. O gerente contou que na Socopa Invest, não há cobrança de corretagem nesse segmento e o ticket está em torno de R$ 22 mil, com carteiras com patrimônio médio de R$ 117 mil.
Roberto Indech, da Rico Investimentos, também sugeriu tickets iniciais [de entrada] entre R$ 5 mil e R$ 10 mil. “Não tem cobrança de corretagem, nem de custódia”, citou.
A carteira recomendada pela Rico Investimentos relacionava sugestões como: Hotel Maxinvest (HTMX11); Kinea Investimentos Imobiliários (KNCR11); Maxi Renda (MXRF11); e BTG Pactual Fundos de Fundos (BCFF11).
Apenas como exemplo, em 12 meses até o final de fevereiro de 2018, o Hotel Maxinvest pagou rendimento mensal e líquido equivalente a 6,26% ao ano; seguido pelo BTG Pactual Fundo de Fundos com 7,87%; Kinea Investimentos Imobiliários com 8,02%; e Maxi Renda FII com retorno de 9,12%.
Ofertas públicas
Na visão do gerente da Socopa Invest, a baixa da Selic também incentiva novas ofertas públicas de fundos imobiliários em 2018. “Os gestores estão notando muitas oportunidades. Há diversos ativos imobilizados como shoppings centers que podem ser ofertados”, aponta Fabrício Tota.
Ele contou que os tickets em ofertas já diminuíram para faixa de R$ 5 mil, bem menores em relação ao histórico ocorrido entre 2012 e 2014, quando houve um boom nesse setor. “São tickets pequenos, para pulverizar [atingir o maior número de pessoas físicas]”, diz.
Na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), estão relacionadas 14 ofertas públicas de fundos imobiliários em análise, sendo nove inscritas em 2018, e três com prospecto definitivo (informações prontas aos interessados). “Numa oferta deve-se entrar com cautela, a liquidez é menor no início do fundo, tem que carregar a cota por mais tempo”, alerta Tota.
