A cisão da Tenda da ex-controladora Gafisa possibilitará que a incorporadora focada na baixa renda tenha mais acesso ao mercado de capitais e de dívida, segundo o diretor financeiro e de relações com investidores, Felipe Cohen. Isso porque a alavancagem da companhia passa a ser avaliada, individualmente, e não mais em conjunto com a da Gafisa. "Esta é uma nova fase que se inicia na história da Tenda", afirma Cohen. As ações da companhia voltaram a ser negociadas em bolsa no último dia 4.
O executivo ressalta que, com a separação, há potencial para melhora da classificação de risco de Tenda. "Poderemos acessar o mercado de dívidas a custos compatíveis com os obtidos pelos principais concorrentes, MRV e Direcional ", afirma Cohen. Por enquanto, não há necessidade de novas captações. A Tenda encerrou o primeiro trimestre com caixa líquido de R$ 110,9 milhões, condição rara entre as incorporadoras de capital aberto.
Operacionalmente, a Tenda vai manter as diretrizes do chamado "novo modelo", adotado nos últimos anos, com a reestruturação da então divisão de baixa renda da Gafisa. O foco são projetos da faixa 2 do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, nas seis maiores regiões metropolitanas do país - São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre, Recife e Salvador. A Tenda começou a atuar também na faixa 1,5 do programa e já lançou oito projetos no segmento.
A incorporadora tem cerca de 20% de participação de mercado nas regiões em que atua, o que limita seu potencial de expansão nessas áreas, segundo Cohen. Em parte das regiões metropolitanas, a Tenda está ampliando seu raio de atuação. A incorporadora vai se expandir também para outros mercados, como Curitiba, em que dará início aos lançamentos ainda neste ano.
A Tenda tem capacidade de elevar seu Valor Geral de Vendas (VGV) lançado na faixa de 10% a 15%, ante o total de R$ 1,342 bilhão do ano passado. O diretor de relações com investidores ressalta que a companhia não tem meta de lançamentos, mas conta que o principal desafio para o crescimento é o banco de terrenos. No ano passado, a Tenda consumiu mais áreas nos lançamentos do que comprou terrenos.
No primeiro trimestre, a incorporadora lançou R$ 302,1 milhões, com alta de 32,2% na comparação anual. As vendas brutas cresceram 35,8%, para R$ 424,6 milhões. Os distratos aumentaram 85,5%, para R$ 85,8 milhões, e as vendas líquidas tiveram alta de 27,2%, para R$ 338,9 milhões. A expansão dos distratos resultou, principalmente, da iniciativa da Tenda de rescindir vendas cujo repasse não ocorreu em prazo maior do que três meses. O lucro líquido no período cresceu 295%, para R$ 18,9 milhões. A receita líquida teve alta de 38,4%, para R$ 324,7 milhões.
A reestruturação da Tenda teve início em novembro de 2011, momento em que a então divisão de baixa renda da Gafisa passou a ser liderada por Rodrigo Osmo. O executivo, que fazia parte dos quadros da Gafisa desde 2006, esteve na linha de frente da compra da Tenda.
O modelo de lançamentos e vendas foi redefinido, e a companhia se empenhou para reverter a imagem negativa junto a consumidores e ao mercado decorrente dos atrasos nas entregas, dos estouros de orçamento e de prejuízos consecutivos. A Tenda não apresentou novos projetos até março de 2013, reduziu as regiões de atuação e conseguiu entregar todos os empreendimentos do chamado "legado".
Três anos atrás, foi anunciada a cisão entre Gafisa e Tenda. Segundo Cohen, a separação levou mais prazo do que o esperado porque o objetivo era realizá-la somente quando fosse possível a estrutura de capital das duas companhias ter sustentação no longo prazo.
Em 2016, a Gafisa propôs uma oferta secundária de pelo menos 75% dos papéis da Tenda. Paralelamente, segundo Cohen, deu início às negociações de venda de 20% a 30% da então controlada para a gestora americana Jaguar Real Estate Partners.
Na semana da definição do preço das ações ofertadas, com intervalo de R$ 12,5 a R$ 16,5, aumentaram as incertezas políticas no Brasil. "Além disso, Donald Trump já tinha sido eleito, o que resultou em aversão de investidores por mercados emergentes", diz Cohen. Não houve demanda para a faixa mínima de R$ 500 milhões da oferta, o que levou ao cancelamento. Ao mesmo tempo, o negócio com a Jaguar se mostrou mais interessante para os acionistas da Gafisa.
Na operação definida com a gestora, os acionistas da Gafisa receberiam metade das ações da Tenda e teriam direito de preferência para subscrever os outros 50% pelo valor de R$ 8,13 por papel. Segundo Cohen, se considerada a redução de capital da Tenda de R$ 100 milhões, o piso da faixa da oferta teria sido de R$ 10, o que significa que os acionistas da Gafisa puderam subscrever os papéis com 20% de desconto. A maior parte dos acionistas se interessou, e a Jaguar ficou de fora.
Na avaliação de Cohen, a Tenda perde com a não entrada da Jaguar em seu capital, por se tratar de investidor com grande experiência em mercados emergentes. "Mas isso abre espaço para novos acionistas exercerem esse papel", diz. Atualmente, a Polo Capital e o Pátria Investimentos são os principais acionistas, com fatias de 17,36% e 7,37%, respectivamente. No fim da operação, Gafisa deixou de ter participação na Tenda.
"É possível que a nova base acionária queira alterar o conselho de administração", diz Cohen. Atualmente, o colegiado da Tenda tem três membros que também fazem parte do conselho da Gafisa. São eles Odair Senra, que preside o conselho na incorporadora de média renda; Cláudio Andrade, da Polo Capital; e Rodolpho Amboss, da Silverpeak. Há ainda Pedro Oliveira, presidente do conselho da Tenda, que foi da Merrill Lynch, e Nelson Machado, que tem experiência em financiamento público.
"No ano passado, tivemos geração de caixa pela primeira vez, aumentamos a rentabilidade e crescemos. Foi a tríplice coroa", afirma Cohen. Há perspectiva de gerar caixa também em 2017. A companhia teve margem bruta ajustada de 34,6%. A meta é que, no longo prazo, o indicador seja superior a 30%.
