Nas últimas semanas, vimos algumas notícias importantes que movimentaram o mercado imobiliário. Dentre elas, destacamos a venda de R$ 6 bilhões de parte do portfólio da BR Properties para o Grupo Brookfield e a venda de R$ 1,4 bilhão do Infinity Tower, da GTIS Partners para um grupo de empresas que detinha posse do restante do imóvel.
No segundo caso, o ativo está localizado em uma das regiões mais primes de São Paulo – a Faria Lima. Verificamos que a transação registrou o maior valor pago por metro quadrado no país, sendo de cerca de R$ 39,2 mil/m².
Essas movimentações reforçam o apetite dos investidores profissionais por ativos de qualidade e bem localizados. Além disso, evidencia a grande diferença nas cotações do FIIs de Tijolo frente aos imóveis reais, negociados fora da bolsa de valores.
Cumpre ressaltar que a vacância física está diminuindo gradativamente, observando a absorção líquida tanto nas lajes corporativas, quanto nos ativos logísticos e industriais. Ademais, os proprietários estão conseguindo repassar o ajuste inflacionário nos contratos de locação, assim como temos verificado a evolução do NOI (Net Operating Income) nos shoppings, corroborando que a pior parte da pandemia ficou para trás.
Isto tudo reflete a melhoria contínua dos indicadores dos FIIs de Tijolo.
Enquanto grande parcela dos FIIs de Tijolo negocia com desconto frente ao valor patrimonial e muitas vezes próximo ou abaixo do custo de reposição, o mercado imobiliário tem apresentado transações com valores reais que não refletem os preços do secundário.
Atribuímos isso principalmente pelo fato que os investidores olham apenas o Dividend Yield (DY) dos FIIs e os comparam cegamente com os ativos de Renda Fixa, os quais apresentam rentabilidades que são mais fáceis de identificar, isto é, são mais palpáveis.
Embora os investidores possuam a identificação com os imóveis, visto que historicamente investir em imóveis foi um bom negócio, acabam esquecendo de avaliar o retorno total dos FIIs de Tijolo. Na prática, comparam o DY com a Taxa Selic e deixam de lado o potencial de valorização no valor dos imóveis, que acabam refletindo na cota-patrimonial do fundo, e, que, na maioria das vezes, protege o investidor contra a inflação.
Infelizmente, a precificação dos fundos imobiliários está muito mais atrelada a evolução da curva de juros futuro do que a real capacidade em criar valor dentro dessa classe de ativos, além da injeção constante de recursos na economia, o que, de fato, contribui para o desenvolvimento do país.
Lembrando que também temos visto negociações de imóveis em FIIs, as quais apresentam TIR (Taxa Interna de Retorno) bem acima da rentabilidade que os investidores são acostumados a ver na Renda Fixa, por exemplo. Algumas transações apontam para TIRs entre 20% e 30%, o que facilmente superam a inflação, bem como a própria Taxa Selic.
A análise não pode ser tão simplista.
Para nós, todos os eventos desfavoráveis que impactaram negativamente as cotações dos FIIs criaram uma espécie de “efeito mola”. Isto é, cada nova situação que ocorreu nos últimos anos, como pandemia, tentativa de tributação dos FIIs, avanço inflacionário, elevação da taxa Selic e dúvidas quanto ao método de distribuição (vide caso CVM e MXRF), foram comprimindo os preços dos FIIs de Tijolo no mercado secundário.
Na medida em que determinadas variáveis forem eliminadas da equação, o peso sobre a mola (comprimida) será reduzido, o que poderá impulsionar repentinamente as cotações dos FIIs de Tijolo, sobretudo pela melhoria significativa em seus indicadores, bem como pelas negociações dos imóveis no mercado real.
Aqui, vale um adendo. A RBR nos presenteou com o termo “senso de urgência” referenciando o mercado corporativo de São Paulo. Na visão da gestora, as empresas começaram a acelerar o processo de expansão, buscando mais espaços, o que naturalmente, aumenta o senso de urgência nas novas locações. Para eles, as locações estão concentradas inicialmente nas regiões primárias, transbordando para as demais regiões na medida em que os espaços forem ocupados.
Assim, vamos utilizar o termo emprestado, para corroborar o nosso ponto de vista quanto aos descontos dos FIIs de Tijolo no mercado secundário.
Na prática, o senso de urgência indica a noção que o tempo está passando, a janela está se fechando, ao passo que a percepção de valor vai se ajustando. Isto é, a valorização potencial nos preços dos FIIs poderá contar com o senso de urgência dos investidores. Portanto, o sentimento de estar perdendo a chance de participar desse momento, levará os investidores às compras.
Enquanto ainda vemos a preferência pelos aportes em FIIs de CRIs - dado o retorno robusto dos últimos anos (inflação alta), a aquisição de FIIs de Tijolos frente as suas cotações pressionadas e dúvidas geradas pelas dificuldades elencadas ainda poderá trazer bons retornos. Claro, principalmente quando há o estudo profundo para a escolha de um FII de qualidade e com um bom histórico.
Isto é, conforme superados dados obstáculos, a mola impulsionará as cotações, as quais serão aceleradas pelas novas aquisições dos investidores que estão aguardando aquela melhor hora para entrar em ação (senso de urgência).
Neste momento, ainda temos alguns fatores limitando a evolução das cotações. Enquanto isso, os investidores mais sagazes, estão realizando compras com uma expressiva margem de segurança a preços bem atrativos. Sabemos que na perpetuidade, ganhamos tanto na compra, quanto no carrego. Portanto, quanto melhor o negócio realizado, melhor serão as chances de bons retornos ao longo do tempo.
É o que temos falado sobre o mar de oportunidades e a vantagem de jogar com o tempo a seu favor. Em nossa visão, este é um momento ímpar para a indústria de FIIs, embora alguns indicadores – como o DY (por exemplo), possam apresentar uma comparação turva frente a outros ativos.
Marcos Baroni é analista-chefe (CNPI) de Fundos Imobiliários da casa de análise Suno Research.
Matéria publicada em 25/05/2022
