“Otimismo cauteloso”: é como Cláudio Hermolin, presidente da Ademi-Rio e da Brasil Brokers no estado, define o momento do mercado imobiliário carioca, que vê a retomada dos empreendimentos. Em janeiro e fevereiro, os lançamentos na carteira da imobiliária dele cresceram 135% na comparação com o primeiro bimestre de 2017, com estimativa de R$ 242 milhões em vendas.
— É um início de ano com mais confiança do lado das incorporadoras, que começam a botar lançamentos no mercado fora do segmento Minha Casa Minha Vida, que seguiu bem mesmo durante a recessão. Já há previsão de mais lançamentos este ano. E isso é uma sinalização positiva — diz Hermolin.
A volta por cima, no entanto, sustenta Hermolin, será lenta e gradual. É que o tombo foi grande. Em 2013, os lançamentos feitos no Rio somavam R$ 11,27 bilhões em previsão de vendas. Em 2015, desabaram a R$ 2,75 bilhões, chegando a R$ 1,51 bilhões no ano passado.
— Nas áreas em que o estoque (de imóveis novos para venda) está se reequilibrando, os lançamentos estão aparecendo. E nessas regiões o cenário já é positivo — avalia Pedro Seixas Corrêa, professor da FGV e especialista no mercado imobiliário.
Para Rubem Vasconcelos, presidente da Patrimóvel, a indicação é favorável, mas ainda não é a retomada de fato.
— O mercado imobiliário precisa começar de novo, chamar os investidores, reposicionar preços. A renda está no caminho de volta. Temos as taxas de juros mais baixas da história. A do crédito imobiliário também vai cair — lista ele, alertando para os desafios de um ano de indefinição política e eleições.
A Patrimóvel, porém, já participou de três lançamentos este ano, com resultados positivos:
— Fizemos o Stories, em Jacarepaguá, e o Reserva do Conde, na Tijuca, com 30% de vendas em cada, além do projeto da Piimo, no Flamengo, com quase 70%. Isso não acontecia no início do ano passado.
Para voltar à ativa em um mercado no qual o preço do metro quadrado encolheu e em meio à crise na segurança pública — que faz as pessoas evitarem casas ou prédios mais expostos até em áreas nobres, como a Gávea —, construtoras estão revisando seus modelos.
— Antes, o chamariz era a farta oferta de lazer. Agora, passou a ser custo acessível e segurança — diz Leonardo Schneider, do Secovi-Rio.
A RJZ Cyrela planeja lançar três projetos em 2018:
— Avaliamos três lançamentos: um retrofit num prédio do Flamengo, no Morro da Viúva, e dois novos em Laranjeiras e Tijuca — diz Rogério Jonas Zylbersztajn, vice-presidente da Cyrela.
Pequenas e médias: cenário bom - A Tegra, que não fez lançamentos no ano passado, tirou o Stories da gaveta. O projeto de 288 unidades de dois e três quartos para famílias de classe média foi desenhado seguindo pesquisas de demanda:
— Vimos a janela de oportunidade em Jacarepaguá. Pesquisamos o perfil da região para ter o custo mais justo possível em construção e um valor que coubesse no bolso do consumidor. Oferecemos segurança, lazer e taxa de condomínio reduzida. Quem quiser continuar no mercado terá de se adaptar — opina Marco Adnet, da Tegra, que prevê lançamento similar para setembro, no Méier.
A analista de sistemas Isadora Lemos comprou um apartamento do Stories na planta. Antiga moradora de Copacabana, optou pelo empreendimento devido à proximidade do seu trabalho, na Barra, e de onde vive hoje com o namorado, no Pechincha:
— Levei em conta a opção por um condomínio devido à violência, já que oferece recursos como vigilância e porteiros. E o prédio tem sistemas que geram desconto no condomínio.
Outra mudança é o maior número de projetos tocados por pequenas e médias construtoras do Rio. É que as grandes focam em escala, em empreendimentos acima de R$ 80 milhões em estimativa de vendas. As miúdas partem de R$ 20 milhões.
— Pequenas e médias construtoras têm o negócio na mão, não ficaram alavancadas como as grandes. Tivemos lançamentos em todos os anos da recessão. E faremos outro este ano — explica Sanderson Fernandes, à frente da Avanço.
O mercado imobiliário do Rio defende que a oferta de unidades residenciais menores — como opção de moradia individual — poderia estimular a demanda e as vendas no setor. Há quatro projetos de lei em tramitação da Câmara Municipal com o objetivo de revisar as legislações na área de urbanismo e habitação. Juntos, eles propõem a simplificação dos processos de licenciamento e edificações, além do estabelecimento de novos parâmetros para construção na cidade.
— Há uma grande demanda por pequenas unidades residenciais no Rio, mas elas só podem ser construídas em regiões restritas, como no Centro. Mas é um mercado imenso de estudantes, jovens profissionais, recém-casados, idosos. Imóveis menores teriam preço mais acessível e impulsionariam o mercado. Isso puxou a retomada de vendas em São Paulo — defende Rubem Vasconcelos, da Patrimóvel.
Exigência de vaga de garagem - Atualmente, há uma diversidade de tamanhos mínimos de unidades residenciais, dependendo da área do Rio em que estão localizadas. Em Ipanema e Leblon, na Zona Sul, o limite é de 60 metros quadrados (m²) de área útil, ou seja, sem contar paredes e varandas.
A proposta é que a metragem mínima seja reduzida a uma média de 42m² por empreendimento, em área útil seria ainda menos, perto de 37m². A ideia é que, ao usar a média, se estimule projetos com unidades de tamanhos diferentes, como de 20m² e de 65m², por exemplo. O novo parâmetro se aplicaria a projetos em toda a cidade, com exceção das construções de interesse social, que têm regras específicas.
— São limitações elitistas e que prejudicam quem tem menos recursos ou é de baixa renda. E vão empurrando as pessoas para as comunidades, que movimentam cifras exorbitantes em um mercado de imóveis paralelo — pondera o arquiteto Afonso Kuenerz, representante da Ademi-RJ nas discussões para elaboração do projeto apresentado pela Secretaria municipal de Urbanismo à Câmara do Rio.
Outra mudança que pode ser aprovada é o fim da exigência de vaga de garagem por unidade construída, reduzindo o custo do imóvel.
— A tendência é ter cada vez mais parâmetros sendo regulados e definidos pelo mercado, de acordo com a demanda — destaca Pedro Seixas Corrêa, professor dos MBAs da FGV.
