Steve Johnson | Financial Times
A retração no setor residencial da China foi responsável por metade da desaceleração do crescimento da economia do país desde 2010 e deverá pesar ainda mais em 2016, segundo análise do Standard Chartered.
O estado do mercado residencial é ainda pior em Hong Kong, onde os preços das moradias vão cair entre 10% e 20% nos próximos dois a três anos e em Cingapura, onde os preços já estão em queda e deverão cair mais 5% a 10%, de acordo com as previsões do banco.
"O volátil setor residencial da China pode ser, isoladamente, o setor mais importante da economia mundial no momento", diz Enam Ahmed, economista sênior, do Standard Chartered.
"A construção de moradias teve forte queda diante do excesso de propriedades não vendidas e da queda nos preços, o que reduziu a taxa de crescimento do PIB e impactou os mercados de commodities mundialmente."
Ahmed diz ainda que "os aumentos esperado nos juros [dos EUA] pairam sobre os mercados residenciais de Cingapura e Hong Kong, o que é agravado pelos temores de que o setor de moradias em Hong Kong tenha uma bolha".
O Standard Chartered calcula que o setor residencial e outros ligados a ele (como os de cobre, vidro, aço e cimento, que têm as moradias como um dos componentes de sua demanda) contribuíram em 3 pontos percentuais para o crescimento do PIB em 2010. A previsão para este ano é que tenham contribuído apenas em 1,1 ponto percentual.
Como a expansão da economia desacelerou-se de 10,6% para 6,9% ao longo desse período, isso indica que os problemas do mercado residencial foram responsáveis por cerca da metade da desaceleração do crescimento econômico.
Ahmed acredita que o setor de propriedades residenciais vai pesar ainda mais em 2016, com sua contribuição para a expansão da economia caindo para algo entre 0 e 1 ponto percentual. Recuperações em outros setores da economia chinesa, no entanto, deverão manter o crescimento total do PIB em torno a 7%, de acordo com previsões do economista.
O Standard Chartered não acredita que a China continental esteja sofrendo com uma bolha generalizada no valor das residências, embora os preços tenham aumentado para níveis assombrosos em grandes cidades como Shenzhen, Pequim e Xangai.
Em vez disso, Ahmed argumenta que a disponibilidade de terra gerou uma bolha na construção de moradias, criando sérios problemas de excesso de oferta, especialmente nas chamadas cidades chinesas de terceira ou quarta grandeza, que viveram uma onda de construções entre 2011 e 2013.
O índice de início de construções residenciais caiu 28%, mas o Standard Chartered estima que o excesso de propriedades não vendidas está em 9 milhões de unidades, enquanto outras 40 milhões a 50 milhões, compradas como investimentos, são mantidas vazias.
No longo prazo, porém, Ahmed é mais otimista. Dada a continuidade da urbanização, do aumento de renda e do possível relaxamento do sistema de registro familiar "hukou", o economista acredita que a demanda por moradia vai aumentar em 175 milhões de unidades até 2030, o que abre espaço para a construção de cerca de 150 milhões de novas propriedades.
Outros analistas têm um ponto de vista moderado sobre o setor de propriedades, pelo menos no curto e médio prazos. Em seu panorama para 2016, John-Paul Smith, sócio da Ecstrat, firma de consultoria de investimentos, sustenta que os níveis de estoques "continuam demasiado altos pela maior parte do país para que haja um aumento sustentável no início de construção de casas e nas vendas de terrenos".
Prakash Sakpal, economista do ING especializado em Ásia, acredita que o índice de início de construções residenciais vai subir em 2016, uma vez que mais cidades chinesas divulgaram aumento nos preços (39 entre 70 em setembro, em comparação a nenhuma um ano antes).
Ainda assim, Sakpal acredita que as perspectivas de uma recuperação mais ampla no crescimento dependem do mercado residencial e teme que o setor continuará sendo o "componente mais fraco" dos investimentos em ativos fixos em 2016, apesar de sua previsão de aumento moderado.
Chang Liu e Julians Evans-Pritchard, economistas da Capital Economics especializados em China, destacam que os juros médios dos financiamentos imobiliários caíram 143 pontos-base entre novembro de 2014, quando o Banco do Povo da China começou a afrouxar a política monetária, e o fim de junho. E provavelmente caíram mais depois do corte de 25 pontos-base nos juros referenciais em agosto, acrescentam.
Os dados das construtoras sobre as vendas indicam que o crescimento dos preços também se recuperou um pouco, mas que a demanda futura "estável" e o "excesso" de propriedades não vendidas significam que o mercado deverá continuar debilitado.
