Estudos feitos por entidades do setor imobiliário, como o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis (Secovi) e a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), apontam que a regulamentação da reforma tributária aprovada pela Câmara na semana passada pode elevar os impostos dos imóveis e torná-los mais caros aos consumidores caso seja aprovada no Senado sem alterações. O Ministério da Fazenda, no entanto, afirma que não procedem as alegações de entidades do setor.
O texto, que foi revelado pelo jornal O Estado de S. Paulo, conclui como insuficiente o tratamento especial dado ao setor na regulamentação da reforma. O regulamento aprovado na Câmara definiu tarifa diferenciada para o setor imobiliário, com uma redução de 40% na alíquota-padrão do futuro Imposto sobre Valor Agregado (IVA), que será composto pelos tributos CBS e IBS. A alíquota-padrão é estimada até agora em 26,5%. O imposto incidiria dessa forma sobre as atividades de compra e venda de imóveis, além de serviços de construção.
O relatório do grupo de trabalho da Câmara sobre a reforma tributária atendeu aos pedidos de empresas da construção civil e ampliou o desconto de 20% para 40%, mas agora entidades do setor dizem que não é suficiente.
Mesmo com a redução de 40%, o sindicato acredita que há o risco de aumento considerável da carga tributária no setor de construção civil, já que atualmente o ganho obtido na compra e venda e imóveis é tributado em cerca de 8%. Com a reforma, nos cálculos do Secovi, o total de impostos sobre um imóvel poderia chegar superar 12%.
Para a Abrainc, a consequência desse aumento na carga tributária será o encarecimento do valor dos imóveis, o que pode restringir o acesso a casas e apartamentos financiados.
"Nós temos uma situação no país com déficit de cerca de 7,8 milhões de moradias, que precisa ser atendido. Somos favoráveis à reforma, mas queremos que a carga tributária não aumente, porque quando você aumenta o valor do imóvel, há uma parte da população que perde a condição de comprá-lo. Por isso, buscamos uma neutralidade, para que após a reforma possamos ter a mesma carga tributária que temos hoje", explica Luiz França, presidente da Abrainc.
Setor agora quer 60% de desconto
De acordo com o cálculo da associação, essa 'neutralidade' poderia ser alcançada com uma redução de 60% (e não 40%) da alíquota básica para o setor imobiliário.
"O governo começou com 20%, nós mostramos nossos cálculos para eles, conversamos, e eles chegaram em 40%. Mas estamos pedindo o número de 60%, porque ele é tecnicamente sustentável e nós provamos, matematicamente, que a necessidade é de uma redução da alíquota modal nessa porcentagem. A gente espera conseguir a maioria no Senado para poder fazer aquilo que é bom para o país", diz França.
De acordo com Thais Veiga Shingai, professora do MBA em Gestão Tributária da Fipecafi, a maior mudança a ser provocada pela reforma é que hoje as locações não pagam ISS e podem vir a pagar o IBS (tributo que vai substituir unir ISS e ICMS), além de que nos padrões atuais as operações imobiliárias praticadas por pessoa jurídica ficam sujeitas à incidência do PIS e da Cofins, que serão substituídos pela CBS.
"Hoje essa tributação sobre operações imobiliárias é cumulativa, de forma que não há geração de créditos. Mesmo uma construtora ou uma incorporadora, quando realiza um empreendimento não tem direito à tomada de créditos de ISS, créditos de ICMS sobre o material de construção e sobre todos os serviços de mão de obra, e ela passará a ter acesso à não cumulatividade plena do IBS e da CBS com a reforma tributária. Por isso, a alíquota efetiva tende a ser menor", explica.
Ela acrescenta: "A grande preocupação do Secovi, que é realmente muito relevante, é, de fato, a tributação acabar encarecendo o preço dos imóveis, impactando financiamentos e até gerando efeitos inflacionários. Mas a gente precisa considerar o novo desenho do sistema tributário como um todo, considerar a não cumulatividade e os impactos sobre a carga tributária efetiva".
De acordo com o presidente executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim, essas questões levantadas pela pesquisadora foram levadas em consideração durante a pesquisa do sindicato, e ainda assim o preço dos imóveis poderia subir consideravelmente com a nova carga.
"O que vai acontecer é o aumento do preço da habitação da ordem de 4% a 5% no preço, e é com isso que o setor está preocupado, porque não tem margem para um aumento desse tipo. As famílias não conseguem pagar mais pela habitação. E é diferente de um valor menor, por exemplo, um copo d'água, se ele subir 4%, não acontece grandes prejuízos. Agora, um imóvel subir 4% ou 5%, você tira a possibilidade de compra e de buscar um financiamento para uma quantidade muito grande de compradores e de famílias", coloca Wertheim.
Por isso, ele explica que seria necessário um redutor da alíquota modal de 60% para a venda e loteamento de imóveis, e no caso de imóveis para locação, que teriam um maior aumento, o redutor teria de ser na ordem de 80%, para manter a carga tributária atual não haver aumento do preço da habitação, do loteamento e da locação.
Além disso, ele acrescenta que esse aumento poderia gerar um efeito de desinvestimento no setor, já que o consumidor não conseguiria pagar esse aumento e as empresas ficariam desincentivadas a produzir lotes e imóveis para locação.
"Os investidores de imóveis para locação vão ficar desincentivados, vão preferir botar o seu dinheiro no sistema financeiro. E, com isso, você vai diminuir a oferta de habitação, vai gerar desemprego, com menos obras, menos contratação e vai aumentar o déficit habitacional. Claro que isso não é automático, isso é com o tempo, mas esses são os subprodutos de um aumento no preço que o consumidor não possa pagar", explica.
Fazenda nega impacto da reforma no preço de imóveis
O Ministério da Fazenda afirmou, em nota, que não são verídicas as análises de que a reforma vai aumentar os custos do mercado imobiliário. “Ao contrário dessas notícias falsas, a reforma tributária será positiva para o setor imobiliário brasileiro e não haverá nenhum aumento relevante de custos em comparação à tributação atual.”
A Fazenda diz que vendas eventuais de imóveis por pessoas físicas não serão tributadas, como já acontece hoje. Já para as vendas de imóveis novos por empresas (incorporações), a Fazenda diz que o imposto incidirá apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno (no caso de aquisição de vários imóveis para construção do prédio, será deduzido todo o valor dos imóveis adquiridos para fazer a incorporação); haverá um redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tributado; a alíquota do imposto incidente sobre esse valor reduzido será reduzida em 40%, o que corresponde a cerca de 15,9%; e que o valor do imposto calculado sobre a base reduzida será deduzido o montante de todo o imposto pago na aquisição de material de construção e serviços pela incorporadora, ao contrário do que ocorre hoje em que o imposto pago no material de construção e serviços não é recuperado.
“Com esse novo modelo de tributação, sem considerar os ganhos de eficiência que resultam da reforma tributária, o custo de um imóvel popular novo (valor de R$ 200 mil) deverá cair cerca de 3,5% e o custo de um imóvel de alto padrão novo (valor de R$ 2 milhões) deverá subir cerca de 3,5%. Mas a reforma tributária deverá aumentar muito a eficiência do setor de construção e incorporação, pois ao permitir a recuperação de créditos sobre os insumos vai permitir a adoção de métodos construtivos muito mais eficientes. Com esse ganho de produtividade, é quase certo que o preço mesmo dos imóveis novos de alto padrão seja reduzido em relação à situação atual. Ou seja, o novo modelo beneficia sobretudo os imóveis populares, mas será positivo também para os imóveis de alto padrão”, afirma a Fazenda.
“Ao contrário das notícias inverídicas que estão circulando, a reforma tributária será positiva para o setor imobiliário brasileiro e será justa, pois tributará menos os imóveis populares que os imóveis de alto padrão”, acrescenta o texto.
