Desde 2020, quando a pandemia começou, voltou a subir o número de distratos imobiliários no interior de São Paulo, que correspondem às anulações de contratos de compra e venda, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
O distrato imobiliário representa o fim do contrato por parte do vendedor ou comprador, seja pela desistência da compra, pelo não pagamento das parcelas, por um acordo consensual entre as partes ou, ainda, quando o empreendedor não entrega o imóvel no prazo.
De janeiro a abril de 2021, a Abecip aponta que foram feitos 5.751 distratos imobiliários, montante 18% maior do que o registrado no mesmo período de 2020. Este é o número de pessoas que não conseguiram arcar com as parcelas dos financiamentos e precisaram abrir mão dos imóveis que compraram.
Distratos imobiliários registram crescimento no país desde o começo da pandemia
Ao comprar um imóvel, Fábio Sayão passou pela experiência de negociar um valor com a empresa e, no andamento das parcelas, descobrir que pagava uma porcentagem maior, disfarçada em valores que seriam destinados ao vendedor da casa.
Segundo Fábio, o prejuízo final, após algumas negociações para reduzi-lo, foi de R$ 10 mil por conta de um contrato que não foi assinado. Depois da ocasião que vivenciou, o diretor voltou a comprar outros imóveis, mas o jeito de analisar o contrato antes de assiná-lo foi diferente.
"Costumo agora analisar todas as cláusulas contratuais, as responsabilidades minhas como comprador e a do vendedor", explica.
O empresário do ramo imobiliário de Bauru (SP) Ruy Pagano Neto explica que todos os pontos do contrato, como deveres e obrigações de ambas as partes, devem ser expostos durante a negociação, inclusive as consequências no caso de um distrato.
"Pegamos os contratos prontos vindos da própria construtora, analisamos com a equipe jurídica e apresentamos ao consumidor final, que é nosso cliente, todas as obrigações que ele terá que cumprir com esse contrato", diz.
Na empresa do Luiz Augusto Franzolin, quando o cliente se manifesta a fim de encerrar o contrato, a primeira atitude tomada é conversar para entender os motivos e, posteriormente, tentar outra negociação. Já quando o cliente deixa de honrar as parcelas, o procedimento é diferente.
"Após três meses, nós podemos modificar e solicitar o distrato por nossa parte, mais uma vez considerando que o grupo deve estar saudável. Então, às vezes temos que distratar com esse cliente para colocar essa unidade disponível para outra aquisição", comenta.
O advogado imobiliário Carlos Martins Junior explica que a falta de pagamento por parte do cliente é a causa mais comum dos distratos, mas também ocorre a paralisação do imóvel por parte do empreendedor. Nesses casos, segundo Carlos, os prejuízos são inevitáveis em ambos os casos.
"A lei estabelece que exista um prazo contratual e esse prazo pode ser estendido em até 180 dias. É o que chamamos de 'prazo de carência'. Se eventualmente a incorporadora atrasou na entrega da obra até 180 dias, por disposição legal o comprador não teria ainda uma indenização. A partir disso, a lei estabelece um valor de 0,5% ao mês pelos grupos cessantes, ou seja, por mês de atraso ele teria o direito de receber esse montante até a data de efetiva entrega", explica.
O delegado do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci) Daniel Andrade diz que orienta o consumidor que pretende comprar um imóvel a levantar todas as certidões pertinentes e sobre o proprietário.
Regras previstas em lei
Em 2018, foi sancionada uma lei que disciplina o distrato imobiliário e que determina os prazos para a devolução de valores. O valor a ser restituído ao cliente quando o contrato é desfeito depende se o empreendimento está submetido ou não ao regime do patrimônio de afetação, ou seja, caso o imóvel for adjudicado e vá à leilão, o comprador não receberá nenhum ressarcimento.
O cliente tem sete dias a partir da assinatura do contrato de venda para se arrepender e desistir do negócio, que corresponde ao direito de arrependimento previsto no código do consumidor. Nesses casos, todos os valores pagos pelo comprador devem ser devolvidos integralmente.
Para calcular o distrato, deve-se deduzir a comissão de corretagem, impostos reais, cotas de condomínio e, se for o caso, taxa de ocupação. É importante se basear em tudo o que foi estipulado no contrato, não apenas taxas de amortização, como também juros, entrada, correção monetária, entre outros, sempre cumprindo o que está previsto em lei.
(Matéria publicada em 15/03/2022)
