A SPX Capital tem planos ambiciosos para sua vertical que atua no desenvolvimento e gestão de ativos imobiliários, com perspectiva de quintuplicar o valor dos ativos sob gestão nos próximos cinco anos, enquanto avalia que o momento é propício para investir no Brasil e mira Estados Unidos e Reino Unido em 2023.
Há menos de um ano em operação, a joint venture entre uma das maiores gestoras independentes brasileiras e a SYN Prop Tech, antiga Cyrela Commercial Properties, tem 1,9 bilhão de reais em um portfólio que inclui sete empreendimentos e mais de 112 mil metros quadrados de área bruta locável sob gestão.
"Eu acho que a gente deveria quintuplicar esse valor nos próximos quatro, cinco anos", afirmou à Reuters o sócio Pedro Daltro, que comanda a área de real estate na SPX e antes da joint venture era presidente-executivo da CCP. Para ele, se isso não ocorrer, significa que eles não foram bem sucedidos.
Na retaguarda dessa visão está uma das gestoras mais prestigiadas no país, com mais de 86 bilhões de reais distribuídos também em estratégias multimercado macro, ações, crédito e private equity e com escritórios no Brasil, Estados Unidos, Reino Unido e Portugal - e prestes a abrir um na Ásia. Assim como a chancela de um dos nomes mais respeitados no mercado imobiliário do país: Elie Horn, sócio-fundador da construtora e incorporadora Cyrela e também acionista controlador da SYN.
Mas o parecer de Daltro também reflete sua avaliação de que as perspectivas macroeconômicas no Brasil são favoráveis para se posicionar no mercado nacional, em particular a previsão de queda da taxa Selic a partir do segundo semestre do próximo ano.
Após elevar a taxa básica de juros da mínima histórica de 2% em março de 2021 para 13,75% ao ano em agosto 2022, o Banco Central decidiu no mês passado encerrar o ciclo de alta, embora tenha prometido continuar vigilante. No mercado, porém, a perspectiva é de queda para 2023.
"Uma aposta nossa e de muitos no mercado é de que esse juro alto deve ficar assim por um período, mas a partir do meio do ano que vem começa a arrefecer... Se essa aposta estiver certa, se posicionar no mercado imobiliário brasileiro agora é muito bom", afirmou o executivo.
Em número de ativos, predominam por ora os empreendimentos residenciais, que foram uma opção inicial por se tratar de uma alternativa mais rápida, mas é algo que deve mudar, com crescimento em segmentos como logístico, que já está no porfólio, e corporativo, neste caso, seletivamente.
"A nossa aposta macro é adensamento. A gente quer estar em região adensada", afirmou, citando, além da Grande São Paulo, onde estão concentrados os ativos da SPX, exemplos como Belo Horizonte (MG), Brasília (DF) e algumas regiões do Nordeste.
No caso de galpões logísticos, que viveram um boom durante a pandemia, quando medidas de lockdown impulsionaram as vendas online, Daltro observa resiliência, mas destaca que cada vez mais a demanda será para unidades mais perto de ou nas regiões metropolitanas ou nas grandes cidades.
Edifícios corporativos triple A também estão no radar da SPX, que vê o setor de lajes corporativas, que sofreram muito no período da pandemia, voltando com bastante força na região da avenida Faria Lima, centro financeiro e de negócios na capital paulista, mas bem mais leve em outras áreas.
"O restante ainda está penando um pouco e vai penar ainda um tempinho, porque, naturalmente, com a subida de juros e a economia desacelerando, a demanda por laje deveria arrefecer um pouco", afirmou.
O próximo movimento da SPX deve ser, como definiu Daltro, "mais do mesmo", com um novo fundo de investimentos como o SPX SYN Desenvolvimento I, com foco nos segmentos logístico e residencial, de desenvolvimento, de ganho de capital. Para o próximo ano, a companhia deve entrar em "imóvel de renda, de tijolo", disse Daltro se referindo a imóveis prontos, não em desenvolvimento.
No segmento de shopping centers, a exposição, por ora, é via ações, por meio do veículo FII SPX SYN Multiestratégia, sob o argumento de que é um setor em que há empresas maiores e já consolidadas. Entre as principais do setor estão Iguatemi, Aliansce e Multiplan.
Segundo o relatório de gestão de setembro, eles aumentaram a alocação em ações do setor imobiliário - predominantemente de operadores de shoppings - a 6% e avaliavam elevar a 10%. Para Daltro, tem muito espaço para ganhar com esses papéis por causa da perspectiva de queda dos juros reais no país.
"A gente gosta do setor, tanto de shopping, como de logística, como de escritório, porque são de renda... Mais para a frente vai começar a crescer no imóvel para venda."
EXTERIOR
No mercado externo, incertezas sobre as políticas monetárias dos principais países desenvolvidos, particularmente nos Estados Unidos, ainda turvam o cenário de curto prazo, mas Daltro não descarta um investimento da companhia no mercado imobiliário destes países em 2023, conforme o horizonte esteja mais claro.
O Federal Reserve vem elevando a taxa de juros norte-americana desde março em batalha contra o maior surto de inflação desde a década de 1980, e não há consenso no mercado sobre o fim do ciclo de alta. O Banco da Inglaterra e o Banco Central Europeu também estão promovendo aumentos.
"Em algum momento no ano que vem, a gente vai buscar algo fora do Brasil", afirmou o executivo, citando EUA e Reino Unido como mercados que a SPX deve olhar. Com os juros subindo nesses mercados, e de forma rápida, explicou, faltará capital e surgirão oportunidades.
Foi uma oportunidade, aliás, que colocou Portugal na carteira de real estate da casa, sob o veículo SPX Distressed Real Estate Portugal.
Em 2020, a gestora brasileira comprou créditos hipotecários de um empreendimento na Quinta do Lago, na região de Algarve, em acordo com o banco Caixa Geral de Depósitos (CGD) - em operação de "distressed debt". No ano passado, fez a captação do fundo para investir no condomínio.
"Primeiro nós compramos os créditos (hipotecários), compramos o terreno para converter em 'equity' e agora estamos entrando mais na parte imobiliária", afirmou Daltro, lembrando que a parte financeira ocorreu ainda antes da entrada em operação da joint venture da SPX com a SYN.
Matéria publicada em 21/10/2022
