O Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a desconstituição da penhora de imóveis vendidos antes do ajuizamento de ação de cobrança. Os compromissos de compra e venda só foram registrados no cartório após a citação do devedor.
O caso envolveu a alienação de unidades autônomas de complexo hoteleiro. A empresa alvo da penhora foi condenada a pagar R$ 534 mil em 2008 e tinha feito compromissos de compra e venda cinco anos antes do ajuizamento da demanda, mas como o averbamento no registro de imóveis só ocorreu após a citação da parte executada, a sentença em instância anterior, confirmada no acórdão de apelação, reconheceu a existência de fraude à execução na alienação.
As instâncias ordinárias aplicaram ao caso a norma contida no artigo 1.245, parágrafo 1º, do Código Civil, segundo a qual "enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel."
No STJ, contudo, a decisão foi reformada. De acordo com o relator, ministro Villas Bôas Cueva, prevalece no tribunal o entendimento de que a "celebração de compromisso de compra e venda, ainda que não tenha sido levado a registro no cartório de registro de imóveis, constitui meio hábil a impossibilitar a constrição do bem imóvel e impede a caracterização de fraude à execução", defendeu.
O ministro invocou ainda a Súmula 375 do STJ, segundo a qual, "o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente", e também citou a tese, firmada sob o rito dos recursos repetitivos, de que a prova de eventual má-fé constitui ônus apenas para o credor.
Entre os recursos, o relator citou uma ementa de julgado em acórdão do ministro João Otávio de Noronha, na qual defende-se pelo Código de Processo Civil (CPC), que a boa-fé deve ser vista como princípio geral de direito universalmente aceito. "A boa-fé se presume; a má-fé se prova", expressou o ministro em recurso julgado em 2014.
Nesse caso específico, o relator afastou a existência de má-fé. "A celebração dos contratos de promessa de compra e venda (entre 1999 e 2003), conquanto não levados a registro, ocorreu muito tempo antes do ajuizamento da ação (2004), a afastar a presença de fraude à execução, ressalvada a prova da má-fé, inexistente na espécie, em nada influenciando a averbação de protesto às margens das matrículas dos imóveis efetuada em 2007", concluiu o relator.
Unânime - Villas Bôas Cueva ressaltou ainda que o fato de ter ocorrido uma segunda negociação de um terceiro com aqueles que figuraram como compradores na primeira alienação prova que a promessa de compra e venda não retirou a validade do contrato.
O entendimento foi aceito por unanimidade pelos demais membros da Terceira Turma da Corte. Prevaleceu, na visão dos ministros, a jurisprudência construída pela ministra Denise Arruda, da Primeira Turma, em 2007. Apontou ela, na ocasião, que a celebração de compromisso de compra e venda, ainda que não tenha sido levado a registro no Cartório de Imóveis, impede a caracterização de fraude à execução.
O tribunal também manteve a possibilidade da recorrente impugnar a decisão anterior que reconheceu fraude e determinou a realização dos outros atos de constrição.
Com base nesse entendimento, foi provido o recurso especial para reformar a decisão tomada nas instâncias anteriores. O STJ determinou a desconstituição de eventuais penhoras sobre os imóveis e obrigou a execução a prosseguir por outros meios.
