Agosto de 2021 entrou para a história do mercado imobiliário de São Paulo. As 6.611 unidades vendidas não apenas refletem um recorde para o ano como ainda colocaram o mesmo mês como o melhor da série histórica, que começou em 2004. O acumulado entre janeiro e julho, quando 64.455 unidades foram comercializadas, também já havia entrado como os melhores primeiros seis meses de um ano da mesma sequência de dados. O terceiro trimestre do ano, entretanto, indicou um arrefecimento do setor. De um lado, os lançamentos cresceram 19,2% na comparação com o mesmo período de 2020, mas as vendas líquidas, apesar de movimentarem aproximadamente R$ 7 bilhões, tiveram uma alta de apenas 1,7%. As explicações por trás dos números são a alta dos insumos, da inflação e dos juros do crédito imobiliário.
Ao olhar para 2022, o presidente do Secovi-SP, Basílio Jafet, não tem dúvida em cravar: "Vamos continuar indo bem, mas não tão bem como em 2021", diz o executivo do setor imobiliário. Segundo Jafet, a demanda dos consumidores por imóveis residenciais vai continuar de forma significativa por um bom tempo." O mesmo vale para a área de logística e até para os shoppings, segundo o presidente do Secovi, que participou do Summit Imobiliário, promovido pelo Estadão em parceria com o Secovi-SP e que reuniu especialistas e os principais líderes do setor imobiliário do País, no dia 25 de outubro, em São Paulo.
A consolidação dessa visão otimista para o ano que vem não está desconectada de um pouco de cautela. De acordo com Jafet é preciso que os juros se mantenham comportados para os imóveis permanecerem atrativos. "O ritmo de lançamento está forte. Por volta de 90 mil unidades no município de São Paulo em 12 meses. O mercado continua acreditando na aquisição por parte das famílias paulistas", afirma Jafet.
Os dados macroeconômicos da Fundação Getúlio Vargas, segundo Ana Maria Castelo, coordenadora de estudos da construção da instituição acadêmica, reforçam os números apurados pelo Secovi. "Deve haver um aumento de 5% do PIB da construção deste ano. É verdade que é um crescimento sobre uma base baixa. Não deve recuperar as perdas (do ano passado) mas é um dado positivo que mostra a retomada", afirma a pesquisadora, que também participou dos debates de mais uma edição do Summit Imobiliário Estadão. Para Ana, enquanto o preço das commodities está subindo em um ritmo pouco menor, a questão da alta dos combustíveis, por exemplo, ainda vai causar impacto no valor do frete.
Flávio Amary, ex-presidente do Secovi e agora secretário de Habitação do Estado de São Paulo, lembrou que a alta da inflação, que também ajuda a puxar os juros, têm um impacto efetivo em todo o setor.
"O nível de desconfiança sobre a economia colabora com a valorização do dólar e, por consequência, a desvalorização do real", disse o secretário estadual de Habitação.
Desdobramentos provocados pelo aumento dos preços podem até resultar em abandonos de contratos, o que pode até prejudicar diretamente a entrega de obras, avalia o secretário da gestão Doria.
Um novo programa de moradia popular municipal tem a possibilidade de "dar um cavalo de pau na política habitacional da cidade", afirmou o secretário de Habitação da capital, Orlando Faria, que também participou dos debates sobre o mercado imobiliário. A iniciativa deve ser regulamentada até novembro.
Como a Prefeitura vai poder adquirir imóveis privados para fins de habitação de interesse social, a ideia, segundo Faria, é que o prazo de entrega dos imóveis gire entre 12 meses e 18 meses. A estimativa é que a administração municipal possa comprar milhares de unidades dentro do novo programa.
Uma carta de crédito de até R$ 120 mil, a depender da renda da pessoa, será dada pelo poder público como subsídio para a compra da casa própria. As famílias também vão ter acesso à conta garantidora, para poder efetuar a aquisição do imóvel. Segundo o secretário, já existem terrenos mapeados para serem usados para as moradias populares. "Normalmente, até por causa de atrasos e abandonos de contratos e de todo o processo de contratação os processos ficam muito longos. Com essa possibilidade de comprar no mercado, haverá uma mudança importante", afirma Faria.
Em termos estaduais, o presidente da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU), Silvio Vasconcellos, também reforçou a preocupação social dos programas em andamento. O Vida Digna, por exemplo, é voltado especificamente para o litoral de São Paulo. "Vamos fazer 3 mil unidades habitacionais, com o objetivo de retirar os moradores de palafitas, que é uma das mais difíceis situações de sub-habitação. Certamente, em 2022, o litoral será um grande canteiro de obras", afirmou o presidente da CDHU. O governo do Estado está investindo R$ 600 milhões nesta iniciativa.
Apesar das seguidas altas da Selic, a taxa básica de juros, encampadas pelo Banco Central para tentar conter o aumento da inflação, os imóveis ainda são um bom investimento, diz o economista Eduardo Muszkat, sócio fundador da Kzas Krédito.
"Ainda vale a pena investir. A taxa de juros está mais alta do que 6 meses atrás, mas ainda segue abaixo do que era há três anos", diz. "A questão é buscar boas oportunidades, em endereços que estão em processo de valorização, como Pinheiros, Vila Mariana e Vila Madalena, por exemplo. Bairros com potencial de crescimento são sempre um bom investimento", afirmou o economista.
Segundo Muszkat, o imóvel é um patrimônio a longo prazo e segue essencial na carteira de qualquer investidor. "Considerando que estamos em um ambiente inflacionário, previsível por algum tempo por conta da política fiscal do governo, os empreendimentos têm a característica de acompanhar a inflação. Uma boa moradia sempre vai ter valor."
Política de juros: Com a escalada da inflação o Banco Central tem feito seguidos aumentos da taxa básica de juros, a Selic. O índice influencia diretamente nos financiamentos imobiliários
Juros: Quando a taxa de juros está baixa, muitos brasileiros aproveitam para financiar imóveis por conta do menor custo de crédito
Alta nas taxas: Quando a Selic sobe, o mercado pode ficar mais cauteloso quanto às vantagens de aplicações no setor imobiliário, já que os investimentos em renda fixa se tornam mais atrativos
Dependência externa: A elevada dependência do crédito no País é a causa da correlação entre a atividade imobiliária e a taxa de juros brasileiras
Bom momento: No entanto, o momento ainda é propício para quem busca comprar ou investir em imóveis, segundo o economista Eduardo Muszkat, sócio fundador da Kzas Krédito. "Ainda vale a pena investir. A taxa de juros está mais alta do que seis meses atrás, mas ainda segue abaixo do que era há três anos", afirma o economista
