O aumento do custo de moradia e de construção e a queda de renda impulsionam a presença de imóveis compactos nas maiores capitais brasileiras. Tanto por meio de programas habitacionais quanto pela iniciativa privada, casas e apartamentos com menos de 30 m² têm sido uma alternativa para atender às necessidades habitacionais de diversas faixas de renda. No entanto, a definição da metragem mínima para moradia está longe de ser consensual no país.
Cada município é responsável por estabelecer regras para a construção, reforma e utilização de edificações dentro do seu território. O que inclui o tamanho das moradias.
Nas cinco capitais onde os apartamentos compactos têm ganhado destaque, o mínimo exigido para uma residência varia de 8 m² a 25 m².
Em São Paulo, a capital com o maior número de lançamento de imóveis compactos do país, a legislação municipal exige que a habitação tenha, no mínimo, espaços destinados a repouso, estar, instalação sanitária e cozinha. A disposição desses cômodos deve ocorrer a partir de 8 m² em imóveis que não são de interesse social. Para habitação popular, a área útil tem de ser superior a 12 m², segundo a lei complementar nº 9, de 2003.
"A lei 16.642, de 2017, que orienta as construções na capital paulista atualmente estabelece a metragem mínima por compartimentos [cômodos]. A cozinha, por exemplo, precisa ter diâmetro de 1,50 metro. O que daria algo em torno de 1,80 m². Para o sanitário, a exigência é um diâmetro de, no mínimo, 90 centímetros. É menos de um metro quadrado. Já área para a cama deve ter a partir de 5 m²", afirma Pedro Serpa, professor da FGV e sócio do escritório S2.
De acordo com a lei complementar, havendo mais de um dormitório será permitido a um deles a área mínima de 6 m², e com dois dormitórios, um compartimento com 5 m².
Em 2022, os compactos responderam por mais da metade dos imóveis lançados em São Paulo. Segundo Pesquisa Secovi-SP do Mercado Z
Imobiliário, a faixa de preço ficou entre R$ 240 mil a R$ 500 mil.
Os apartamentos compactos também se espalham pelo Rio de Janeiro, principalmente em bairros próximos às praias e regiões de grande concentração de atividades comerciais.
A área mínima útil das unidades residenciais em edificações multifamiliares ou mistas determinada pela legislação carioca é de 25 m². "Excluindo-se as varandas e terraços descobertos" e bairros da zona sul e Grande Tijuca, informa o texto. Para estes locais, a área média mínima deve ser de 35 m².
A lei complementar 198, de 2019, diz que os apartamentos no Rio devem ter, no mínimo, dois compartimentos habitáveis, um banheiro e uma cozinha.
"O usual dos códigos de obra municipais é exigir que os cômodos proporcionem conforto térmico, acústico e sejam seguros, independente da metragem", diz Serpa.
Na capital do país, o crescimento populacional tem impulsionado a oferta de imóveis menores. A legislação de Brasília estabelece 26 m² de área mínima para estúdios. Imóveis com um dormitório devem ter a partir de 32 m². "Parágrafo único. As áreas referentes às áreas de vagas de garagem são desconsideradas para o cálculo das áreas de uso privativo principal de que dispõe este artigo", afirma o texto do Código de Obras e Edificações do Distrito Federal.
Para adquirir um apartamento com a metragem mínima na terceira cidade mais populosa do Brasil é preciso desembolsar em torno de R$ 200 mil no Sudoeste, bairro considerado nobre. Na Asa Norte, uma unidade de 26 m² está em torno de R$ 250 mil, segundo pesquisa da reportagem com imobiliárias locais.
A capital mineira também segue a tendência, com apartamentos compactos presentes em diferentes regiões da cidade. Limitando área mínima de 24 m² para uma residência, a lei veda a construção de banheiros com porta que abre para o ambiente de preparo de alimentos.
Com base em dados do QuintoAndar, Imovelweb e Wimóveis, um levantamento mostra que, assim como no Rio de Janeiro, em Belo Horizonte, o valor de um microapartamento é, em média, metade do valor de um apartamento de um quarto.
