Após crescer em ritmo exponencial em um período de taxa de juros baixa, a indústria de fundos imobiliários se encontra agora diante de um momento mais complicado e nunca antes visto pela maioria dos investidores da categoria. Temida pelos especialistas do mercado, a Selic de volta ao patamar de dois dígitos coloca a classe em um teste de resistência, uma vez que traz à luz a competitividade da renda fixa frente aos ativos de risco.
Foi durante a trajetória de queda da taxa de juros, entre 2017 e 2021, que os fundos imobiliários seguiram uma curva empinada que resultou em um salto para mais de um milhão de investidores em um intervalo de cinco anos. A título de curiosidade, no período, o número de cotistas cresceu em quase 13 vezes, saltando de 121 mil para a marca de 1,5 milhão, o que representa um aumento de 1.277,69% no intervalo analisado.
Em termos de volume de ofertas, é interessante notar que, em 2017, quando a indústria saiu da casca da tartaruga e colocou o pescoço para fora, o número de ofertas primárias no acumulado do ano foi de 26, totalizando um montante de R$ 5 bilhões. De lá para cá, até o ano passado, esses números seguiram uma trajetória ascendente que, ao lado da explosão vista na base de investidores, só evidenciou a evolução da categoria dentro do mercado. Em 2021, foram lançadas 76 ofertas de fundos imobiliários, que contabilizaram R$ 24 bilhões.
Ainda analisando o mesmo período, o número de fundos imobiliários registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) saiu de 349, em dezembro de 2017, para 688 no mesmo mês de 2021, um crescimento de 97%. Enquanto que, em relação aos fundos listados na bolsa brasileira, o aumento foi de 156% - de 156 para 399. Em paralelo, no que diz respeito ao patrimônio líquido, a categoria encerrou o ano passado com um montante acumulado de R$ 210 bilhões, valor 184% superior ao registrado em 2017, de R$ 74 bilhões. Vale lembrar que foi em 2017 que a Selic saiu da casa dos dois dígitos, de 13% em janeiro, para 7% ao ano em dezembro. De lá para cá, o movimento de queda se estendeu nos anos seguintes, até que o juro chegou ao patamar histórico de 2% ao ano em 2020 - e perdurou até março de 2021.
Agora, entretanto, o contexto é outro. Com o ciclo de alta dos juros iniciado ainda no ano passado, a taxa de referência da economia brasileira voltou a subir em ritmo acelerado e já se encontra acima dos dois dígitos, em 11,75% ao ano, com chances de aumentar ainda mais. E é neste cenário de juro elevado que mora o fantasma da classe de fundos imobiliários.
Conforme observa Rodrigo Possenti, gestor da Fator Administração de Recursos, os fatores que mais impactam a indústria como um todo, para o bem ou para o mal, são juros e inflação. “Ao olhar para os anos anteriores, de taxa de juros em trajetória de queda, a classe de fundos imobiliários foi a que mais teve entrada do investidor pessoa física no período, então foi muito impactante o reflexo da manutenção da Selic baixa para a indústria”, afirma.
Por outro lado, complementa o profissional, “quando há um movimento contrário, de alta dos juros, os fundos imobiliários perdem atratividade e têm um crescimento menor em todos os aspectos, inclusive em termos de investidores e de oferta de produtos”.
Nesse sentido, Possenti entende que o período de taxa de juros em um patamar de dois dígitos deve desacelerar o número de emissões e captações. “A indústria vai ter uma dificuldade maior nesse sentido, mas o ritmo mais devagar vai estar 100% atrelado à dinâmica de alta da Selic”, reforça.
Embora ele reconheça os reflexos negativos da atual política monetária para a indústria, defende que a categoria, apesar de recente no Brasil, já se consolidou no mercado e, portanto, não deve perder força. “Os fundos imobiliários provaram ser uma classe de ativos relevante e que faz sentido dentro de uma diversificação de portfólio”, pondera o gestor da Fator.
Fábio Carvalho, sócio da Alianza, por sua vez, lembra que o cenário de juros altos atrapalha os ativos de risco em geral, seja fundo imobiliário, ações ou qualquer outro ativo que não seja título público. “Se o investidor tem capacidade de contratar um retorno de 13% ao ano com o governo, ele não vai querer correr risco com empresas privadas”, avalia. “A curva de juros sempre orienta a tomada de decisão e, às vezes com algum atraso, atribui o preço dos ativos”, conclui.
Em paralelo, Carvalho argumenta que o mercado funciona em ciclos, o que torna ainda mais importante fazer investimentos casados com os horizontes. “Quando estávamos em um período de taxa de juros baixa, os investidores ficaram desesperados em busca de alternativas. Agora estamos vendo um movimento contrário, onde eles estão vendendo ativos de risco e voltando para renda fixa, mas não é nada que a gente já não tenha visto antes”, defende.
Vale a pena investir?
Ainda que os fundos imobiliários sejam pressionados pela taxa de juros em dois dígitos, Possenti, da gestora Fator, acredita que a classe continua competitiva em relação a outras opções de investimento, inclusive de renda fixa. “A vantagem do fundo imobiliário é que tem o ativo real por trás, que se valoriza pela inflação, independente do inquilino e do risco de crédito, então tem crescimento do valor do ativo”, explica.
Nesse sentido, o profissional pondera que os fundos imobiliários vão continuar atrativos, mas com os investidores menos seduzidos pela classe por causa da taxa de juros elevada, o que leva a uma corrida para os investimentos menos arriscados, como os títulos públicos, que passam a oferecer um retorno próximo de 1% ao mês.
No entanto, na visão de Possenti, o aumento do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), índice que mede a inflação oficial do país, e da Selic, somado à manutenção do preço das cotas dos fundos em patamares baixos, são motivos que geram “bastante” oportunidades dentro da categoria.
Se por um lado a Selic alta faz o investidor querer sair dos investimentos mais arriscados e ir para os títulos públicos, por outro, juntamente com a inflação mais alta, beneficia os fundos imobiliários de tijolo (aqueles que investem em imóveis físicos), já que repassam o IPCA aos inquilinos. Os de papel, que são aqueles que carregam na carteira os títulos de recebíveis imobiliários (CRIs), são indexados ao mesmo índice inflacionário ou ao CDI, que acompanha a taxa Selic, portanto, também ganham.
“Com a inflação e a taxa básica de juros subindo, os fundos imobiliários vão ter um aumento da rentabilidade, já que estão atrelados a esses dois indicadores da economia”, resume Possenti.
Em contrapartida, as cotas dos fundos imobiliários só estão perdendo valor porque os investidores estão vendendo barato para investir na renda fixa, já que a classe voltou a oferecer retornos atrativos. “Quem não tem perfil de longo prazo ou perspectiva de entender que trata-se de um ativo mais resiliente está migrando para o título público ou qualquer outro ativo mais conservador”, explica.
O gestor avalia ainda que é nesse momento que surgem diversas oportunidades. “Quanto maior a taxa de juros, maior a probabilidade de ter fuga de investidores, o que abre espaço para comprar com desconto”.
Em relação ao desenvolvimento da categoria, que viveu seus anos dourados em tempos de taxa de juros baixa, Fábio Bergamo, diretor da JLP Asset Management, acredita que os fundos imobiliários vão atravessar 2022 com mais desafios. “Como a renda fixa hoje está oferecendo um retorno parecido com o de um fundo [imobiliário], mas com risco menor, isso prejudica a emissão de novas ofertas de produtos porque significa que vai levar mais tempo para o fundo gerar volume, então os gestores acabam empurrando as emissões mais para frente”, avalia.
Carvalho, sócio da Alianza, compartilha do mesmo ponto de vista que Bergamo e confessa que não consegue enxergar um cenário positivo para novas captações neste ano. "Quem pretende fazer captação via pessoas físicas no Brasil vai ter muita dificuldade porque elas vão se afastar dos ativos de risco até a taxa de juros voltar a cair", complementa. Ele ainda relaciona tal problema a uma falta de visão de longo prazo dos investidores. "Eles não se comportam de forma contrária ao ciclo como deveriam, que é investir quando está barato e vender quando fica caro", conclui.
Matéria publicada em 04/04/2022
