Carne, gasolina, conta de luz e agora até mesmo a prestação do financiamento da casa própria aumentou. E a maioria sequer entende porque está pagando mais caro nas parcelas. Um dos principais motivos para isso é o seu indexador. Em 2019 e 2020, os bancos, liderados pela Caixa Econômica, lançaram linhas de financiamento indexadas ao IPCA ou à rentabilidade da poupança.
Isso quer dizer que o saldo devedor seria atualizado por esses indexadores no período do empréstimo, o que altera o valor das parcelas. Em outras palavras: se a inflação sobe ou a rentabilidade da poupança se eleva, suas parcelas e dívida crescem junto com elas.
A principal vantagem dessas linhas eram os juros baixos, a partir de 2,95% ao ano, bem abaixo dos juros de 8% ao ano daquela época, oferecidos nas linhas tradicionais atreladas à Taxa Referencial (TR). Para quem quitaria logo o empréstimo, essa modalidade de financiamento tinha um bom apelo.
O problema é que de lá para cá, a inflação disparou. Com ela, subiu também a taxa básica de juros, a Selic, num esforço do Banco Central para conter a alta de preços. E quando a Selic sobe, acima de 8,5% ao ano, a rentabilidade da Poupança também é elevada. Por isso, quem fechou contrato com este indexador ou outro ligado à inflação pode estar em apuros.
O comparador de taxas Melhortaxa fez uma simulação do impacto da inflação nas parcelas. Para se ter ideia, uma pessoa que comprou um imóvel de R$ 500 mil em setembro de 2019, com os menores juros disponíveis, de 2,95% mais IPCA, e pagou uma entrada de R$ 200 mil hoje tem um saldo devedor maior do que o dia em que fechou negócio.
O valor da primeira parcela desse empréstimo foi de R$ 1.660, enquanto o valor da parcela atual está em R$ 1.958. Mais de R$ 300 a mais no orçamento familiar todos os meses.
Depois de 22 meses pagando prestações, o mutuário deve hoje mais dinheiro do que no momento em que pegou o empréstimo. O saldo devedor, que antes era R$ 300 mil, agora está em R$ 334.135,15. A simulação considera um Custo Efetivo Total (CET) de 7,54% ao ano, que inclui despesas com seguros obrigatórios, além das taxas de juros.
Dois anos atrás, as projeções da inflação eram mais amenas e pela simulação no fechamento do contrato hoje este saldo devedor estaria na casa dos R$ 299 mil. Quem dera.
Nos bancos, a adesão às linhas e poupança não foi tão grande. Depois de entender onde estavam se metendo, muitas pessoas acabaram preferindo financiamento com a TR, que aumentou também, mas segue próxima de zero. É um indexador com variações menores, mais estabilidade, e justamente por isso as linhas têm juros mais altos. Quem financiou com TR pode até ter visto alteração no valor das prestações, mas foi algo mais suave.
A situação de encarecimento das parcelas é mais comum para quem financia diretamente com a construtora, que quase sempre fecha contratos com correção dos índices de inflação: IGP-M ou IPCA. O primeiro teve uma alta acumulada de 10,7% e o segundo, 11,9% nos últimos 12 meses.
“O reajuste é muito grande. No caso de imóvel na planta, por exemplo, até a entrega ele é feito pelo INCC (Índice Nacional de Custo de Construção) - em maio, o indicador registrou inflação de 1,49%. Após a finalização, dependendo da empresa, pode ser o IGP-M ou o IPCA mais a taxa de juros. Diante do cenário econômico atual, temos clientes que se queixam da não amortização do financiamento. É quase como pagar aluguel", afirma Paulo Chebat, presidente da Melhortaxa no Brasil.
Sua idade pode interferir nas parcelas
Não é culpa só da inflação. A idade do tomador de crédito também tem impacto no valor das parcelas. Isso ocorre porque o financiamento imobiliário é formado por um Custo Efetivo Total (CET) que inclui seguros obrigatórios, como seguro de vida e de danos ao imóvel.
Em caso de morte, o financiamento é mantido e quitado pela seguradora. Por isso, quanto mais velho você fica, mais é visto como um usuário de risco para as seguradoras. Dessa forma, elas aumentam o valor da apólice e isso impacta nas suas prestações.
Qual a solução?
No segundo caso, da idade, a alternativa é buscar uma nova seguradora. Fazer cotações. No momento do fechamento de contrato, os bancos são obrigados a apresentar pelo menos duas opções de seguro. Eles costumam oferecer a seguradora do próprio grupo do banco e o segundo, em geral mais caro.
Mas nada impede que você busque outra seguradora ou que troca a sua mesmo após o início do financiamento.
"Para uma pessoa com mais de 40 anos, já começa a ter impacto bastante grande no valor da parcela. Migração para outro seguro, legalmente é possível. Não é simples. Mas geralmente há possibilidade mais barata no mercado. Os bancos travam esse processo, mas é possível fazer uma pressão nesse sentido, sabendo dos seus direitos", diz Chebat.
Para o primeiro caso, dos indexadores IPCA e Poupança, existe a portabilidade de crédito, em que um devedor pode fazer uma transferência de sua dívida para outra instituição financeira, com condições melhores que a anterior. Para isso, é preciso pesquisar bastante as melhores condições na concorrência.
É possível sair de uma linha de financiamento de IPCA ou Poupança para TR. No início, quando essas linhas foram lançadas há dois anos, isso não era permitido e quem aderia a linhas com IPCA tinha que seguir até o final. Mas agora, os bancos estão mais flexíveis e já dá para trocar o tipo de contrato.
De acordo com a Melhortaxa, a procura pela portabilidade de crédito aumentou nos últimos quatro meses. Por meio do mecanismo, também é possível trocar o financiamento de uma construtora para um banco, que quita os débitos em aberto e cria um novo contrato, saindo de uma taxa de juros que pode passar dos 12% ao ano para o patamar dos 9% + TR.
A economia no valor total do financiamento pode chegar a R$ 380 mil, no caso de um imóvel de R$ 950 mil, em um prazo de 16 anos (192 meses), por exemplo. O valor chega perto dos R$ 395 mil dados de entrada no financiamento.
MUDANÇA DE LINHA COM IPCA PARA LINHA COM TR:
Imóvel: R$ 950 mil
Entrada: 395 mil
Saldo Devedor: R$ 555 mil
Prazo: 192 meses
Valor com construtora: R$ 1.366.123,21
Valor com banco: R$ 985.958,59
Economia: R$ 380 mil
Em relação a contratos com construtoras, outra vantagem está no fluxo de pagamento da transação. No financiamento direto com a construtora, a dívida pode ser parcelada entre 5 e 10 anos. Em um financiamento bancário, esse período pode se estender até 35 anos. “Na migração, pode-se manter o mesmo prazo estabelecido com a construtora ou aumentá-lo, de acordo com a necessidade do cliente”, diz o presidente da Melhortaxa.
Neste outro cenário, é possível ver que uma pessoa que comprou um imóvel no valor de R$ 350 mil diretamente com a construtora com financiamento indexado pelo IGP-M paga, ao final, R$ 136 mil a mais do que com uma instituição financeira. Quanto antes for feita a portabilidade, mais se economiza.
MUDANÇA DE LINHA COM IGP-M PARA LINHA COM TR:
Imóvel: R$ 350 mil
Entrada: R$ 72.975, 71
Saldo Devedor: R$ 277.024,29
Prazo: 200 meses
Valor com construtora: R$ 642.263,53
Valor com banco: R$ 505.949,83
Economia: R$ 136 mil
DICA:
Antes de mais nada, tente amigavelmente conversar com o banco ou construtora, para negociar as condições. Em paralelo, aconselha Paulo Chebat, já procure em outras instituições a possibilidade de realizar a portabilidade. De repente, com propostas da concorrência na mão, quem sabe seu atual credor fique mais inclinado a melhorar suas condições de pagamento.
"Faça as duas coisas em paralelo: negociação e portabilidade. Se a negociação não rolar, a portabilidade é um caminho", diz.
A solução é essa, mas ainda existe um detalhe a considerar: pouco mais de um ano atrás, os juros atingiam suas menores taxas historicamente, agora voltaram para o patamar de sempre. Ou seja, qualquer novo contrato terá taxas mais altas do que aquelas da época em que você firmou contrato.
Por isso, é preciso fazer uma simulação para saber se haverá realmente uma mudança significativa nas parcelas. Isso porque a portabilidade vem com algum custo.
O valor da transação depende de banco pra banco e fica entre R$ 3.100 e R$ 4 mil informa Chebat. São despesas de inspeção de imóvel e de registro.
Em alguns casos, o banco incorpora o valor no total do financiamento e ele é diluído nas parcelas. Em outros, deve ser pago até um mês depois da transação.
"Tem de fazer a simulação. A análise de cada caso. Se a diferença no valor das parcelas for grande, de R$ 500, R$ 600 por mês, nem há o que pensar. Tem de ir na portabilidade", afirma Chebat.
De acordo com a planejadora financeira Luciana Ikedo, para quem está com o orçamento apertado por conta da alta das parcelas, sempre vale a pena pesquisar.
"Mesmo com as taxas bem pressionadas, ainda pode haver diferença entre um banco e outro, e vale a pena avaliar as condições para portabilidade. As pessoas têm de se lembrar que interferem nestes valores os custos do seguro de vida obrigatório, que varia de seguradora para seguradora, e também o relacionamento com o banco. Algumas instituições financeiras oferecem taxas mais atrativas para quem possui portabilidade de salário, débito automático e investimentos", afirma a assessora Luciana Ikedo.
E a profissional completa: "É sempre importante comparar o custo efetivo total, pois muitas vezes o custo do seguro de vida obrigatório varia muito de uma instituição para outra".
Recorra ao FGTS
O dinheiro do FGTS não é algo fácil de acessar, mas ele pode e deve ser utilizado para quitar o financiamento imobiliário.
"Para quem possui FGTS uma boa alternativa pode ser utilizar este recurso para quitar o financiamento ou diminuir o valor das parcelas. Este é um recurso que rende 3% fixo + TR, uma rentabilidade bastante baixa no atual cenário, e que ao ser utilizado desta forma pode representar um alívio no orçamento familiar", diz.
Cuidado com a renegociação
Negociações podem até aliviar o valor das parcelas mensais, mas é preciso ter cautela. Às vezes, o banco oferece condições que não são favoráveis ao consumidor.
Se você já fez um financiamento com indexador de TR e conseguiu boas taxas, tenha cuidado na hora de renegociar o empréstimo. A instituição pode sugerir um novo contrato com taxas mais altas em troca de alongar o período para o pagamento.
"O brasileiro sempre tem o hábito de focar na parcela, não prestando muita atenção na taxa de juros contratada. Quem contratou um financiamento imobiliário em 2021, no momento de piso da taxa Selic, e neste momento decide fazer uma repactuação com a taxa atual, pode dobrar o seu custo financeiro. Por isso, neste momento, esta pode não ser uma boa estratégia", afirma Luciana.
A relação das instituições com o cliente costuma ser levada em consideração na hora de fazer uma oferta de crédito. Por isso, fazer a portabilidade de salário, investimentos e ter cartão de crédito costumam ser apontadas como formas de estreitar esses laços. Alguns podem ser vantajosos ou neutros, como cartões sem anuidade e portabilidade de salário. Mas fique sempre de olho para evitar venda casada ou entrar em aplicações desfavoráveis, como títulos de capitalização.
Matéria publicada em 25/07/2022
