Diante da visão ainda nebulosa sobre os rumos da taxa de juros no Brasil, a Tegra (antiga Brookfield Incorporações) decidiu migrar para o mercado imobiliário de médio-alto padrão, alto e luxo. Com isso, segue os mesmos passos de outras incorporadoras como Cyrela, Even e Mitre, que nos últimos meses passaram a destinar grande parte dos seus projetos para esse segmento. A estratégia é bastante objetiva: construir apartamentos para os consumidores endinheirados, que têm muito mais capacidade de fechar negócio mesmo se os juros do crédito imobiliário permanecerem altos por um período prolongado.
A discussão sobre uma queda dos juros básicos ainda está no meio do caminho, considerando-se o tempo que vai levar entre a concretização do novo arcabouço fiscal e o entendimento do Banco Central de que as contas públicas estão sob controle, avalia o presidente da Tegra, Ubirajara Freitas, mais conhecido como Bira nos seus 43 anos de carreira no setor. Até o cenário clarear, a companhia deixará de lado os empreendimentos com plantas compactas, típicos da classe média - público mais dependente dos financiamentos.
O maior símbolo dessa aposta é o lançamento do luxuoso residencial Bueno Brandão 257, na Vila Nova Conceição, em São Paulo, em que os apartamentos não saem por menos de R$ 12 milhões. Em outras palavras, são R$ 50 mil por metro quadrado, o que o coloca no topo da tabela de preços da capital paulista. O prédio terá 22 apartamentos de 500 m², uma unidade térrea de 711 m² e uma cobertura duplex de 923 m², com um valor geral de vendas (VGV) previsto de R$ 575 milhões. Desde a abertura dos estandes regados a champagne no fim do ano passado, 35% das unidades já foram vendidas.
Para este trimestre, há mais dois empreendimentos de alto padrão na fila. Juntos, os lançamentos vão agregar mais R$ 500 milhões em VGV para a Tegra. Um deles ficará na Barra da Tijuca, Rio, e consiste em um condomínio de 99 casas de 318 m² a 580 m². O outro é um prédio no Brooklin, São Paulo, com 156 apartamentos de 70 m² a 352 m².
A Tegra também fechou acordo com a construtora São José para a compra de participação de um megaempreendimento na Barra da Tijuca, com lançamento previsto para o ano que vem. E neste momento busca terrenos em áreas nobres para outros projetos de luxo.
Com esse tipo de estratégia crescendo entre as incorporadoras, paira a dúvida se haverá gente rica suficiente para comprar os imóveis. Para Bira, a resposta é sim. A razão está na escassez de lançamentos desse tipo os últimos anos, quando as empresas priorizaram outros tipos de projetos. Em São Paulo, por exemplo, os imóveis acima de quatro dormitórios representam apenas 3% do estoque. “A quantidade de gente com poder de compra de alto padrão é muito grande. O difícil é achar terreno em área nobre para esse tipo de projeto”, afirma.
A Tegra atua em São Paulo, Rio e Campinas e estima realizar um conjunto de lançamentos com VGV em torno de R$ 1,4 bilhão em 2023, mesmo patamar de 2022. Até o primeiro trimestre, havia lançado só um projeto, na Lapa, capital paulista, com VGV de R$ 98,5 milhões - volume 80% menor do que no mesmo período do ano passado. As vendas no trimestre foram de R$ 304,5 milhões, recuo de 28%. O resultado foi mais fraco do que o esperado, mas com preservação de margem (ou seja, evitou dar descontos para vender) e melhora do movimento em março e abril, afirma o presidente.
Empresa diz estar pronta para IPO
Bira diz que a Tegra está ‘redonda’ e ‘pronta para ser vendida’. Não que a Brookfield, sua controladora canadense, esteja procurando ativamente um comprador para a empresa, pondera. Estar pronta significa estar entregando o seu ‘máximo’ em termos operacionais e financeiros, segundo o executivo. A ideia é justamente extrair o máximo valor de futuros investidores quando houver janela de oportunidade para uma oferta inicial de ações (IPO, na sigla em inglês).
A companhia já é listada na Bolsa na categoria A, ou seja, está apta a uma potencial emissão, o que acontecerá quando o mercado estiver conveniente. Um futuro IPO serviria para ampliar as operações, mas sem a necessidade de diversificar os perfis de projetos e regiões de atuação, aponta Bira. Aquisições podem vir a ser consideradas, caso sejam um negócio complementar.
Em 2014, a Tegra (que à época se chamava Brookfield Incorporações) passou por uma oferta pública de aquisição de ações (OPA), após acumular uma série de prejuízos em meio à recessão da economia brasileira e à onda de distratos.
Hoje, o quadro é melhor. A Tegra teve lucro líquido de R$ 192,5 milhões em 2022, avanço de 20% na comparação com 2021. A receita líquida cresceu 2%, para R$ 1,497 bilhão. A margem bruta foi de 31,9%, e a líquida, de 12,9%. O retorno sobre o capital (ROE, na sigla em inglês) atingiu 7,5%. A incorporadora é bem pouco endividada. Sua dívida líquida encerrou o último ano em R$ 44,6 milhões, enquanto a alavancagem (medida pela relação entre dívida líquida e patrimônio líquido) ficou em 1,7%.
