A proposta anunciada pela Tenda de emitir ações e tomar um novo financiamento atende a múltiplos objetivos. A empresa busca diminuir o endividamento, cortar gastos com juros e dar fôlego extra à construtora para acelerar os lançamentos, aproveitando as condições mais vantajosas do Minha Casa Minha Vida (MCMV). Direcional, Cury e Plano & Plano moveram-se nessa mesma direção. A MRV se capitalizou recentemente, mas manteve sua meta de lançamentos intacta, ao menos até agora.
A Tenda avalia fazer uma oferta subsequente de ações (follow on, na sigla em inglês) de até R$ 250 milhões - cuja confirmação ainda depende de aprovações societárias e avaliação das condições de mercado. Além disso, será emitida uma debênture de até R$ 300 milhões para fazer o pagamento antecipado de outras dívidas mais caras.
A Coluna apurou que a Tenda já acertou com um dos seus bancos credores a garantia de que ele vai comprar a debênture em caso de falta de demanda de investidores, em troca de um fee (comissão), uma prática comum no mercado de capitais. O novo instrumento de dívida deve sair com uma taxa de juros mais próxima do histórico da companhia, que fica na faixa de CDI+ 2% a 3%, enquanto as últimas captações saíram a CDI+ 5%.
Após os estouros de orçamentos de obras que passaram de R$ 1 bilhão e foram identificados ao longo de 2020 e 2021, a Tenda passou a queimar caixa e se viu forçada a buscar liquidez rapidamente. A solução veio por meio de três vendas de carteiras de valores a receber de clientes compradores de imóveis na planta, que totalizaram R$ 457 milhões. As operações foram estruturadas por meio de emissões de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) com taxas mais salgadas.
Diante da melhora do mercado nos últimos meses, a lógica da debênture é buscar um crédito mais barato e fazer o apagamento antecipado de cerca de R$ 300 milhões de dívidas mais caras com vencimento no curto prazo, o que geraria uma economia de R$ 55 milhões por ano. Por sua vez, o follow on tem potencial para reduzir a alavancagem (medida pela relação entre dívida líquida corporativa e patrimônio líquido) de 42% para 4%. Ao empreender a capitalização nas duas frentes ao mesmo tempo - equity e dívida -, a empresa reduz alavancagem e corta despesas financeiras. Aí dá para pensar em crescer sem aperto.
A Tenda pisou no freio nos seus projetos, que chegaram a atingir o pico de 20,5 mil apartamentos lançados em 2021. Hoje, estão rodando em torno de 13 mil unidades no acumulado dos últimos 12 meses. A razão disso foi a dificuldade financeira e a necessidade de negociar uma licença (waiver, no jargão de mercado) com seus credores ano passado. Uma das condições dessa negociação foi a empresa preservar o seu fluxo de caixa limitando os lançamentos a 15 mil unidades por ano. Essa ‘trava’ valia até junho deste ano. Ou seja: agora, a construtora está livre para voltar a expandir os lançamentos, com potencial de retomar o seu ápice de dois anos atrás.
As condições do mercado imobiliário de baixa renda estão extremamente favoráveis. O setor foi turbinado pelo governo Lula e o novo Minha Casa Minha Vida, que subiu para R$ 350 mil o limite de preços enquadrados no programa, o que permitirá às construtoras subir os valores de vendas e ganhar margem. O programa também baixou juros e aumentou os subsídios para a compra de moradias. O segundo passo foi a elevação em R$ 28,8 bilhões do orçamento do FGTS para o MCMV em 2023, passando para R$ 96,9 bilhões, o maior orçamento dos últimos sete anos.
Pela frente, existem outros catalisadores. A Caixa Econômica Federal passou a conceder financiamento com recursos do FGTS em um prazo de até 35 anos, em vez de 30 anos. Isso ajuda a diluir o valor da parcela e representa um aumento do poder de compra dos mutuários. Essa medida já estava prevista em lei desde o início do ano, mas o banco só fazia isso para clientes com situação financeira considerada ‘triplo A’, o equivalente a menos de 10% dos empréstimos. Após mudanças nos parâmetros de contratação acertados com o FGTS na metade deste ano, o financiamento com prazo estendido já está sendo concedido para mais da metade dos clientes, segundo comentaram algumas fontes nas empresas.
O último impulso deve vir ainda em novembro, com a implementação do ‘FGTS Futuro’ pela Caixa. Essa medida permitirá que os recursos a serem recebidos pelos trabalhadores no fundo possam entrar no cálculo da capacidade de pagamento ao financiar um imóvel pelo programa. Haveria, portanto, um aumento nessa capacidade de pagamento de aproximadamente 8% - o valor depositado na conta do trabalhador do fundo mês a mês.
