Variação na Selic impacta no CET (Custo Efetivo Total) no financiamento do imóvel
Abinoan Santiago
O aumento da taxa básica de juros, a Selic, ameaça adiar o sonho da casa própria para pelo menos 3 milhões de famílias. Isso ocorre porque, com juros mais altos, o financiamento imobiliário ficará mais caro.
A Selic foi de 9,25% para 10,75% ao ano. O impacto do aumento na taxa foi calculado por Alberto Ajzental, coordenador do curso de desenvolvimento de negócios imobiliários, da FGV. Segundo ele, a cada variação de 2,5% na Selic há o aumento de 1 ponto percentual no CET (Custo Efetivo Total) no financiamento do imóvel. O valor representa o total pago em parcelas, o que inclui juros, taxas, encargos, tributos e seguros.
Este aumento de 1 ponto percentual no custo total faz com que um milhão de famílias deixem de ter condições de arcar com a compra de um imóvel intermediário —dois dormitórios, por R$ 250 mil— o mais vendido atualmente no país.
Considerando a variação que ocorreu nos últimos 12 meses na Selic (era de 2% em janeiro de 2021 e foi para 10,75% este ano), Ajzental calcula o impacto da medida. "Podemos estimar afastamento de algo em torno de 3 milhões de famílias com condições de adquirir esse mesmo imóvel", afirma.
O número pode ser ainda maior, se considerada a perda do poder aquisitivo causada pela inflação na renda dos brasileiros, além do desemprego.
Por que o imóvel fica mais caro quando a Selic aumenta?
O financiamento imobiliário é um dos setores mais influenciados pela Selic porque tem taxas de juros mais próximas da referência adotada pelo Banco Central, já que o imóvel se torna uma garantia aos bancos.
No cheque especial, por exemplo, as instituições financeiras adotam juros mais altos porque não possuem algo material para requisitar em caso de execução da cobrança da dívida. O mesmo ocorre com os financiamentos de veículos, que sofre com a depreciação do bem ao longo do tempo.
"O crédito imobiliário é o mais sensível e colado à Selic porque tem a melhor garantia e uma relação que dá certa segurança ao banco. No rotativo do cartão de crédito, por exemplo, a Selic pode cair pela metade, que nada muda", explica Ajzental, da FGV.
Impacto nas parcelas
Adquirir o imóvel fica mais difícil com a Selic em alta porque ela afeta consideravelmente o valor da parcela, segundo Ajzetal. Ele calcula que quando a taxa estava em 2%, o valor da primeira prestação de um imóvel de R$ 250 mil financiado em 20 anos era de R$ 2.191, totalizando R$ 363.033 ao fim do contrato.
Já com a Selic em 10,75%, o mesmo imóvel tem como primeira parcela o valor de R$ 2.725, uma diferença de R$ 534. Com isso, o valor total do bem passará para R$ 427.047, ou seja, R$ 64.014 a mais.
Além disso, com a subida da Selic para 10,75%, as famílias agora precisam comprovar aos bancos uma renda mensal de R$ 9.038 para financiar o mesmo imóvel intermediário. Quando a taxa estava em 2%, a linha de corte era de R$ 7.303.
"Não estou falando que a família não pode mais comprar um imóvel quando aumenta o CET. Estou dizendo que agora terá de adquirir um menos caro", frisa.
