O cenário de incerteza - com inflação e juros em alta, e um ano dominado por eleições majoritárias no país - levou incorporadoras a adotarem postura mais cautelosa ao traçar seus planos para 2022. Os famosos “guidances”, ou seja, as metas para o ano, cedem lugar ao discurso de boa parte das empresas de que as decisões serão tomadas a partir do monitoramento mais cuidadoso do mercado. “O tom é de seletividade. No ano, os lançamentos serão avaliados caso a caso”, diz Bruno Mendonça, analista de mercado imobiliário do Bradesco BBI.
O aumento dos casos de covid-19 e de influenza contribui para a postura mais cautelosa das incorporadoras. “Temos R$ 2 bilhões em projetos aprovados. Há espaço para lançar no mesmo ritmo de 2021, mas a companhia ainda vai tomar a decisão em relação a isso. O ‘guidance’ será anunciado no momento correto”, disse, recentemente, o diretor financeiro e de relações com investidores da EZTec, Emilio Fugazza. A incorporadora não cumpriu sua meta de lançamentos para o biênio 2020-2021, alcançando 76,5% do piso da faixa.
No segmento de baixa renda, incorporadoras tem dado prioridade à atuação na faixa 3 do Casa Verde e Amarela e no segmento logo acima do teto do programa habitacional. Houve ajustes no limite de preços desse grupo e redução dos juros. O setor aguarda anúncio pelo governo de medidas que favoreçam também o grupo 2. Altero, da XP, diz preferir a atuação das incorporadoras de baixa renda justamente na faixa 3 e ligeiramente acima, segmentos em que é possível “preservar rentabilidade”.
A Cury não vai atuar nos grupos 1 e 2 “até que ocorram ajustes”, segundo o diretor de crédito imobiliário, relações institucionais e com investidores, Ronaldo Cury. “Se o governo revisar o teto da faixa 2, temos produtos na prateleira para lançar”, disse, nesta semana, o copresidente da MRV&Co Rafael Menin.
O grupo MRV, a Cury e a Plano&Plano apresentaram recordes em 2021. Na MRV&Co, o desempenho das demais subsidiárias superou o da incorporadora brasileira, mas esta também cresceu em lançamentos.
A Direcional encerrou 2021 com VGV lançado total - recorde - de R$ 3,14 bilhões, o que representa aumento de 78%. A marca Direcional, com unidades enquadradas das faixas 2 e 3 do Casa Verde e Amarela, elevou lançamentos em 24%, para R$ 1,85 bilhão. Na Riva, destinada à média renda, houve expansão de quase 4,7 vezes, para R$ 1,29 bilhão.
“A Direcional [companhia] lançou R$ 1,1 bilhão em 2017. Criada há dois anos, a Riva teve VGV maior do que o da Direcional há quatro anos”, compara o presidente, Ricardo Ribeiro. Segundo ele, a demanda elevada por imóveis da subsidiária de média renda resulta de produtos bem localizados, com área de lazer completa, vendidos a preços competitivos como consequência da “eficiência na execução de obras”.
No ano, as vendas líquidas da Direcional cresceram 45%, para R$ 2,44 bilhões - R$ 1,65 bilhão da marca que leva o nome da incorporadora, R$ 776 milhões da Riva e R$ 19 milhões de unidades do legado de safras antigas. No trimestre, os lançamentos consolidados, no valor de R$ 693 milhões, ficaram em linha com os do mesmo período de 2020. De outubro a dezembro, as vendas consolidadas tiveram expansão de 27,7%, na comparação anual, e de 3,9% ante o terceiro trimestre, para R$ 668 milhões.
“Tivemos um bom ano, com crescimento nos nossos dois segmentos de atuação. Entramos em 2022 cautelosos com juros e inflação mais altos e atentos a como vai ser a geração de empregos. Estamos muito bem preparados, com produtos disponíveis para venda e projetos em aprovação para ofertar imóveis para atender às demandas de Direcional e Riva”, afirma Ribeiro.
No entendimento do analista da XP, a produção imobiliária para a baixa renda tende a se beneficiar do fato de 2022 ser um ano de eleições majoritárias, considerando-se a expectativa de que o programa habitacional será mantido independentemente de quem seja o vencedor do pleito.
Nos últimos 12 meses, as ações das incorporadoras foram fortemente impactadas pelo aumento dos juros, que afeta tanto a demanda quanto o grau de endividamento de empresas.
As dez ações mais líquidas de incorporadoras listadas na B3 tiveram desvalorização - Cyrela (45,48%), EZTec (51,65%), MRV (41,38%), Viver (1,58%), Tenda (50,03%), Gafisa (58,64%), Direcional (16,35%), Even (41,19%), Helbor (62,33%) e Trisul (50,23%). “As quedas estão relacionadas a resgates por parte dos fundos, mas a falta de visibilidade do setor não ajuda”, diz Bruno, do Bradesco BBI
