A portabilidade do crédito imobiliário, que se acelerou no segundo semestre de 2019, tende a continuar a crescer em 2020, em função do aumento das opções para quem deseja fazer a migração.
Atualmente, quem possui um contrato pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) não pode fazer a portabilidade para um financiamento ligado ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH). E vice-versa. O SFI geralmente reúne as operações de maior valor e não permite o uso do FGTS do trabalhador para abatimento da dívida. Já o SFH utiliza o dinheiro da caderneta de poupança e do FGTS, que são fontes mais baratas de recursos. Por isso, as taxas de juros costumam ser menores, e o mutuário pode utilizar seu FGTS para reduzir o saldo devedor.
A partir de abril, a portabilidade entre sistemas será possível. Uma resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN) de novembro do ano passado abre espaço para a mudança do SFI para o SFH, desde que o imóvel que foi financiado cumpra as exigências legais.
Hoje, para entrar no SFH, o imóvel financiado precisa ter valor máximo de R$ 1,5 milhão, dependendo da região do País. Em meados de 2018, porém, este limite era de R$ 950 mil. Isso significa que quem financiou um imóvel de R$ 1 milhão naquela época não conseguiu se enquadrar no SFH. A partir de abril deste ano, este mutuário poderá migrar para o SFH e ter acesso a taxas menores, além de utilizar o FGTS.
Contratos pelo IPCA
Para estimular a concorrência, no ano passado o BC também autorizou os bancos a fecharem contratos imobiliários que são indexados ao IPCA (índice oficial de inflação), no lugar da taxa referencial (TR). Neste caso, as parcelas iniciais geralmente são menores. A Caixa Econômica Federal foi o primeiro banco a oferecer essa opção, mas outras instituições se articulam para lançar o produto.
As regras atuais, de acordo com o Banco Central, já permitem a portabilidade de um financiamento indexado à TR para um contrato atualizado pelo IPCA. “As únicas restrições na portabilidade são que o saldo devedor e o prazo não podem ser maiores no novo banco”, diz Pereira. “E tiramos algumas barreiras que envolviam o SFH e o SFI. Esperamos, sim, algum aumento da portabilidade.”
Custo
Segundo o chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro (Denor) do Banco Central, João André Calvino Marques Pereira, a melhor referência para o cliente avaliar a portabilidade é o Custo Efetivo Total (CET), que reúne as despesas com juros, seguros e serviços vinculados ao financiamento imobiliário. “É importante comparar as taxas. Não só a taxa da operação, mas também o Custo Efetivo Total”, explica. “O CET tem que ter a informação completa de quanto você vai pagar naquela nova operação para a qual você vai migrar o saldo devedor.”
Com o CET em mãos, o cliente pode avaliar se o que está sendo oferecido é de fato melhor que o custo do financiamento no banco atual. Se este for o caso, inicia-se a migração. “Este banco proponente vai acionar o banco onde está o crédito, para dar início ao processo de portabilidade”, diz Pereira. “Já o banco que está sendo ‘desafiado” vai ter cinco dias para fazer a avaliação das informações. Esses cinco dias são o tempo para o banco atual fazer uma oferta melhor para a pessoa, para não perder o cliente”, explica.
Como funciona a portabilidade
1. Quem pode fazer?
A portabilidade de crédito imobiliário é possível para qualquer contrato em andamento, não importa o prazo ou as condições.
2. Como avaliar se vale a pena?
A principal referência deve ser o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento imobiliário. Nele, estão incluídas as despesas com juros, seguros e serviços bancários. Compare o CET do seu contrato atual com o que será oferecido pelos demais bancos. As instituições financeiras são obrigadas a fornecer estes valores.
3. E se meu contrato estiver perto do fim?
Não importa se seu contrato ainda levará 20 anos ou 5 anos para terminar. A portabilidade pode ser feita a qualquer momento. E não existe um momento “ótimo” para a migração. É importante comparar o CET (Custo Efetivo Total) ofertado pelas instituições financeiras para tomar a decisão.
4. Como faço a portabilidade?
O primeiro passo é procurar outros bancos, em busca de informações sobre taxas e, principalmente, o CET. Depois de você optar pela portabilidade, o banco proponente vai acionar seu banco atual, para dar início ao processo. A instituição que possui seu contrato terá cinco dias para avaliar as informações e, se for o caso, fazer uma contraproposta.
5. Conseguirei usar o FGTS?
A portabilidade não altera as regras para uso do FGTS no financiamento imobiliário. Quem financia pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) continuará a usar normalmente o fundo de garantia para abater o saldo devedor. Para aqueles que possuem um contrato pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), o uso do FGTS não é permitido.
6. Há restrições na portabilidade?
Sim. Ao migrar, o mutuário não poderá estender o prazo do financiamento. Além disso, o crédito na nova instituição terá o mesmo valor do saldo devedor do contrato do banco antigo.
