Quando estreou na bolsa de valores, em setembro do ano passado, a construtora Cury (CURY3) anunciou que pretendia lançar 2 bilhões de reais em imóveis durante 2021. A meta, no entanto, foi atingida três meses antes do esperado, conforme números da prévia operacional divulgados nesta quarta-feira, dia 13.
Em conversa exclusiva com a EXAME Invest, executivos da companhia contaram que o ritmo de vendas superou as expectativas, mesmo com a alta dos preços dos apartamentos e com as incertezas trazidas pela pandemia do coronavírus.
"Foi um ano surpreendentemente bom. Um exemplo disso é nosso empreendimento no Porto Maravilha (na zona central da cidade do Rio de Janeiro). A previsão era lançarmos uma fase do empreendimento a cada trimestre, mas logo na primeira etapa vendemos todos os 470 apartamentos em um único final de semana", disse Ronaldo Cury, diretor de relações com os investidores da Cury.
Apesar do ritmo acelerado de vendas, a Cury, que faz parte do grupo da Cyrela (CYRE3) acumula desvalorização de 25% na bolsa desde o IPO. Uma das razões para isso é a desconfiança dos investidores com o setor imobiliário diante de uma provável alta nos juros do crédito habitacional, um importante motor de vendas do segmento.
Para João Carlos Mazzuco, diretor financeiro da Cury, essa não é uma preocupação. "Se os juros ficarem abaixo dos dois dígitos, acredito que ainda será um nível saudável", pondera ele.
Quais foram os destaques financeiros do terceiro trimestre?
Ronaldo: Atingimos nesse trimestre a marca de 2 bilhões de reais em lançamentos e 2 bilhões de reais em vendas. Mesmo tendo aumentado o valor médio dos imóveis, em razão da pressão inflacionária, a velocidade de vendas continuou forte. Nosso VSO (indicador que mede a proporção de unidades vendidas em relação às unidades lançadas) bateu 74% no acumulado dos 12 meses, nosso melhor resultado.
Quando fizemos o IPO, em setembro de 2020, nos comprometemos a lançar 1,5 bilhão de reais em unidades em 2020 e 2 bilhões em 2021, e já atingimos essa meta nos primeiros 9 meses deste ano. Foi um ano surpreendentemente bom.
Um exemplo disso é nosso empreendimento no Porto Maravilha (na zona central da cidade do Rio de Janeiro). A previsão era lançarmos uma fase do empreendimento a cada trimestre, mas logo na primeira etapa vendemos todos os 470 apartamentos em um único final de semana. Antecipamos a fase 2 do projeto para agosto, e de novo tivemos 340 apartamentos vendidos em 3 semanas. Daí decidimos antecipar a fase 3, que só seria lançada em 2022, para o final de setembro.
Eu cito o exemplo do Porto Maravilha por dois motivos: primeiro porque ele ajuda a explicar por que nosso ano tem sido excelente, e, segundo, porque a Cury fez o trabalho de convencer as autoridades de que trazer pessoas para a região seria um bom negócio. Finalmente, depois de muitos anos do início do planejamento de revitalização da região, tivemos primeiro lançamento residencial.
A queda na renda e a disparada da inflação afetaram a capacidade de pagamento das famílias brasileiras, especialmente as de menor renda. Como isso impacta os negócios da Cury?
Ronaldo: Somos uma construtora do segmento econômico, mas atualmente nosso foco são os imóveis das faixas 3 e 4 do Casa Verde Amarela (que atendem famílias de renda mensal entre 4 mil e 9 mil reais). Para essas famílias, as vendas não pararam em nenhum momento. Lançamos um empreendimento no Sabará (zona Sul da cidade de São Paulo) com um ticket médio mais alto, de 240 mil reais. Foram vendidos 100% dos 900 apartamentos em apenas três semanas. Foi algo surpreendente até para nós.
Isso nos dá muita coragem para dar andamento ao plano de lançamentos. Temos dois grandes projetos para o quarto trimestre do ano: um é na Mooca (zona Leste de São Paulo), onde ficava a antiga fábrica da Antarctica, da Ambev, e o outro é no Jaguaré (zona Oeste de São Paulo). Ao invés de pisar no freio, estamos acelerando para atender demanda do mercado.
Qual foi a estratégia para absorver o aumento de custos do setor de construção?
Ronaldo: O preço médio dos nossos imóveis saltou de 193 mil reais no terceiro trimestre de 2020 para para 220 mil reais no terceiro trimestre de 2021. Tivemos que reajustar o preço, mas não foi um aumento de valores simplesmente. Também incrementamos a qualidade dos apartamentos, estamos buscando oferecer um produto um degrau acima.
Por exemplo: começamos a oferecer acabamentos melhores, empreendimentos em localizações mais privilegiadas, com mais espaço e comodidades. Antes oferecíamos somente apartamentos de 2 dormitórios, e a maioria não tinha vaga de garagem. Ainda temos esse tipo de produto, mas estamos colocando no mesmo empreendimento unidades com suíte, com varanda, vaga de garagem... é uma busca por um cliente com bolso mais profundo.
Como ficaram os repasses de recursos pelo programa Casa Verde e Amarela?
João: Os números de repasses, que indicam a quantidade de clientes que assinaram o contrato de crédito com a Caixa, subiu quase 60% em relação ao terceiro trimestre de 2020. Não tivemos dificuldade para obter recursos com a Caixa, e isso pra nós é importantíssimo.
No modelo do crédito associativo, que é como funciona o programa Casa Verde e Amarela, as construtoras fazem caixa quando repassam o cliente para a Caixa. Quanto mais rápido o nosso cliente assinar o contrato de financiamento dele, mais rápido obtemos o recurso junto ao banco. A Cury se especializou em dar rapidez a esse processo -- nosso cliente compra o apartamento e um mês depois está assinando com a Caixa. Por isso, somos talvez a única construtora que tem entregue uma geração de caixa consistente.
Como vê o ano de 2022 para a Cury?
Ronaldo: Não damos guidance (números e expectativas para os anos seguinte) para o mercado, mas o que posso dizer é que temos todas as condições de fazer um 2022 melhor que 2021. Claro que não podemos garantir que o mercado continuará forte, mas estamos prontos para fazer um ano melhor, se houver um ambiente favorável para isso. Se não houver, não vamos lançar empreendimentos por lançar.
João: Ao contrário do que se imagina, as construtoras focadas no segmento econômico têm mais resiliência para navegar os ciclos econômicos. Ao contrário da média e alta renda, nós não lidamos com o risco de distrato e de não conseguir repasse, por causa do modelo do programa Casa Verde e Amarela. Além disso, os juros do programa continuam baixos.
A alta da Selic não é uma preocupação, então?
João: Por enquanto, não. Nossos clientes tomam crédito em 3 linhas: FGTS, poupança+ e SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). Vemos uma pressão maior na linha do SBPE, da poupança, porque os bancos já começaram a subir juros -- embora a Caixa não tenha feito isso. De qualquer forma, se os juros ficarem abaixo dos dois dígitos, acredito que ainda será um nível saudável.
