O governo federal confirmou para o fim do ano o lançamento do primeiro fundo de investimento imobiliário (FII) com imóveis da União. O projeto-piloto, que será referência para outros fundos desse tipo, exigirá aporte inicial da gestora que vencer a licitação e constitui uma das frentes do esforço para arrecadar R$ 110 bilhões até dezembro de 2022 com a venda ou locação de parte dos mais de 50 mil prédios e terrenos públicos.
O Valor noticiou em janeiro que o Ministério da Economia projetava um fundo de R$ 15 bilhões. Agora, a pasta afirma que a meta pode ser revista “a depender do apetite do mercado”. Amparado em legislação de 2015, o FII de imóveis públicos federais é promessa antiga do ministro Paulo Guedes.
Ainda não há lista fechada dos imóveis a ser integralizados no instrumento, mas a tendência é que haja prédios ou terrenos avaliados em mais de R$ 500 milhões. Uma candidata, por exemplo, é a Rodoferroviária de Brasília, com mais de 400 hectares.
Gestores de FIIs de ativos privados veem a iniciativa com bons olhos, mas se dizem céticos sobre a atratividade do fundo em momento de alta da taxa Selic e, principalmente, sobre o prazo. A previsão de que o lançamento ocorrerá até o fim do ano foi feita pelo secretário especial de Desestatização, Desinvestimento e Mercados Diogo Mac Cord, no anúncio do feirão de imóveis da União em evento no Rio. “Aí conseguimos colocar muitos imóveis de alto valor de uma vez só na praça, porque isso dispersa cotas e todo mundo vai poder comprar nas plataformas, em vez de imóveis complexos que têm liquidez menor”, disse na ocasião.
A intenção é que esse primeiro FII seja lançado com dois cotistas: a União, que participará por meio do Tesouro Nacional, e um administrador privado, a ser escolhido via licitação. Os fundos subsequentes, segundo a equipe econômica, poderão contar com a administração da Caixa e do Banco do Brasil, o que dispensaria licitação.
Para o fundo a ser lançado neste ano, a gestora que vencer o certame terá de fazer um aporte inicial a ser convertido em cotas e alinhar interesses. Pelas regras da Comissão de Valores Imobiliários (CVM), as cotas do administrador não dão direito a voto em assembleia.
Uma vez constituído, o fundo deve operar como um FII tradicional, admitindo novos sócios por meio da emissão de cotas ou da venda das cotas da União no mercado secundário. A gestora poderá desenvolver teses de investimentos como venda, aluguel ou integralização em outros fundos. Ainda não há detalhes sobre as condições da licitação, que, além do aporte inicial, pode considerar a taxa de administração aplicada sobre a receita corrente líquida (RCL) do fundo ou do patrimônio integralizado.
A primeira experiência desse tipo no país, o FII de imóveis públicos do governo de São Paulo, entrou em operação em 2019 com foco na venda de ativos. Desde o início, tem o Estado como cotista único. O critério de seleção da administração foi a menor taxa de administração incidente sobre a RCL. No certame, o consórcio formado pela corretora Socopa (atual Singulare) e pela TG Core superou outras seis ofertas, vencendo com a proposta de 0,20% sobre o valor de venda dos imóveis do fundo. O percentual foi considerado baixo pelo mercado, que na média pratica taxas entre 1% e 1,5% da RCL.
Para Vitor Duarte, CEO da Suno Asset, a taxa vantajosa obtida pelo governo de São Paulo se deve ao aquecimento do mercado imobiliário no início de 2018, quando o certame foi realizado, e ao possível esforço do consórcio vencedor para entrar em um mercado novo. Para ele, dificilmente o governo federal conseguirá taxa de administração tão baixa numa conjuntura econômica de juros em elevação. O mesmo raciocínio vale para o prêmio oferecido aos futuros investidores, que terá de superar a concorrência de fundos com imóveis maduros para locação e a migração de momento para a renda fixa. “Para colocar isso de pé em dezembro, o processo tem de estar muito ‘azeitado’. Só o rito na CVM leva tranquilamente 80 dias até listagem na bolsa. Se a ideia é fazer uma licitação, não vai dar tempo de fazer para dezembro”, diz.
Envolvido na supervisão do FII de São Paulo, o subsecretário de ações estratégicas do governo do Estado, Bruno Correia, lembra que, da licitação às primeiras vendas de imóveis se passaram mais de dois anos. Avaliada em R$ 1 bilhão, a carteira de imóveis de São Paulo é menor que a federal e nem todos foram integralizados, muitas vezes por falta de matrícula, documento exigido pela CVM. Dos 264 imóveis planejados para o fundo paulista, 80 foram habilitados até o momento, no valor de R$ 84 milhões. Desse universo, foram vendidos 53 imóveis por R$ 51 milhões.
“A União e o administrador privado vão ter de enfrentar o obstáculo da regularização”, diz Correia. A esse respeito, o Ministério da Economia afirma que a Secretaria de Patrimônio da União trabalha para “separar somente imóveis totalmente aptos para alienação”.
Sócio da Urca Capital Partners, Caio Braz diz que há imóveis federais de interesse do mercado, mas cita riscos jurídicos que tendem a afastar investidores. “Com a administração de um ente privado, o risco diminui, mas não some. O fundo continua supervisionado pelo governo e sempre haverá o risco de tribunais questionarem a precificação dos imóveis.”
Para Braz, dificilmente se conseguiria estruturar e distribuir cotas no volume visado pelo governo até o fim de 2022. No entanto, a diretora de soluções de investimentos da Tag Investimentos, Francisca Brasileiro, vê demanda crescente de fundos de pensão internacionais. “Investidores mais sofisticados procuram ativos nessa linha”, diz. Nos EUA, fundos imobiliários representam 15% das carteiras de fundações.
Em nota, técnicos do governo admitem que a Selic em alta traz desafios, mas argumentam que o modelo não possui caráter de geração de renda imediata e, além do desenvolvimento dos imóveis, há o objetivo de trabalhar a gestão de papéis, como debêntures, outras cotas de FIIs e letras de crédito imobiliários
