A pandemia funcionou como uma espécie de máquina do tempo de crises e levou o mercado imobiliário comercial de São Paulo de volta a cinco anos atrás. Segundo pesquisa da Canuma Capital, o segmento de escritórios da capital paulista apresenta uma vacância média de 22,7% no terceiro trimestre de 2021, índice visto pela última vez no período de 2016, quando o país passava por uma das piores recessões da história.
Segundo o sócio e fundador da Canuma, Marcelo Vainstein, “a covid-19 e recessão de 2020 trouxeram novos desafios ao segmento”. O executivo diz que, no fim de 2019, antes da pandemia, a vacância média do mercado paulistano alcançava meros 8,9%.
A análise do gestor contempla prédios corporativos considerados “premium” em São Paulo, o que totaliza mais de 2 milhões de metros quadrados de área locável. O levantamento mostra que, em 2019, “os melhores prédios de São Paulo tinham apenas 160 mil metros quadrados de área em oferta, agora são 477 mil, quase três vezes mais.”
Vainstein, porém, enxerga pouca semelhança entre os dois momentos críticos enfrentados pelo mercado imobiliário da capital paulista. “Mesmo se o país não tivesse mergulhado na recessão de 2015 e 2016, teria havido na época um desequilíbrio de oferta e demanda. Agora, o problema é que a demanda líquida praticamente desapareceu nos últimos seis trimestres.”
De acordo com Vainstein, o mercado atual não apresenta oferta excessiva. Já em 2016, quase todas as regiões de São Paulo estavam superofertadas. O quadro encontrado pela pesquisa é de crise ainda que algumas regiões, como as avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek, mantenham vacância baixa. Quase 70% dos prédios estão com alguma vacância. Conforme o gestor, a mediana de espaços desocupados por prédio era de 2,7 mil m2 por prédio em 2019 e agora está perto de 5,7 mil m2.
Existe muita diferença entre regiões com relação a esse cenário, explica Vainstein. A Faria Lima tem uma posição muito favorável, com somente 10% de vacância frente a mais que o dobro da média. Na avaliação do gestor, a região da avenida Chucri Zaidan apresenta o cenário mais desafiador entre os grandes polos empresariais de São Paulo. A área apresenta uma vacância de 36%, enquanto o bairro de Pinheiros exibe um índice de 25%.
Para o sócio da Canuma, a pandemia afetou a demanda dos últimos 18 meses e contribuiu para o aumento da vacância. “É muito cedo para fazer uma interpretação mais precisa, uma vez que mais da metade das empresas ainda não tomou decisão definitiva sobre a nova política de trabalho, mas, olhando as pesquisas aqui e no exterior, aproximadamente 80% a 90% das empresas e empregados querem introduzir ou aderir ao trabalho híbrido”, avalia o gestor.
“Estimamos que o impacto do trabalho híbrido e a paralisação da tomada de decisão de novas expansões de espaços físicos já contribuíram com o aumento da vacância em torno de 7 pontos percentuais. É mais da metade do aumento total da vacância de quase 12 pontos no último ano e meio, de 11% para 23%.”
Na visão do especialista, o fim de 2021 e o próximo ano vão reservar momentos desafiadores para o mercado de escritórios em São Paulo. “Poderemos ter um período de grandes concessões para segurar os clientes e possivelmente alguns movimentos de ‘flight to price/quality’, pondera.
De acordo com Vainstein, a volta aos escritórios aumentará significativamente em 2022, o que ajudar na retomada do mercado. “Existe um hiato de entregas de estoques e, portanto, se não houver um crescimento em 2022 a oferta do fim do ano que vem e de 2023, em algumas regiões, poderá pressionar o mercado”, afirma.
