O primeiro trimestre não foi positivo para o mercado de imóveis corporativos. A devolução de áreas por inquilinos devido ao “home office”, à necessidade de reduzir custos ou à crise decorrente da pandemia levou à alta na taxa de vacância. Foram registradas mais devoluções do que contratações de áreas, gerando absorção líquida negativa. No acumulado do ano, a vacância tende a continuar elevada, devido aos novos edifícios corporativos que chegarão ao mercado. O que ainda não está claro é se a absorção líquida continuará negativa ou se as contratações voltarão a superar as devoluções em 2021.
“Isso dependerá da vacinação contra a covid-19 e da retomada da economia”, afirma a gerente de locação de escritórios da JLL, Yara Matsuyama. Dados da consultoria apontam que a vacância cresceu de 22,4%, no último trimestre do ano passado, para 24,2% no fim de março. A absorção líquida ficou negativa em 80.427 m2.
Mariana Hanania, chefe de pesquisa e inteligência de mercado da Newmark, também avalia que ainda é cedo para saber se a absorção líquida passará de negativa a positiva neste ano. Existem, segundo ela, entre 110 mil m2 e 115 mil m2 cuja intenção de devolução já foi informada pelas ocupantes aos proprietários. “Não sabemos se esse total será entregue, ao longo de 2021, ou se parte ficará para o próximo ano”, diz a executiva.
Conforme a Newmark, a taxa de vacância ficou em 22,9%, em março, acima dos 20,8% do fim de 2020. Neste ano, dificilmente, a vacância irá cair, segundo Mariana, pois há previsão de entrada, no mercado, de novo estoque de 255 mil m2 de abril a dezembro.
Nos cálculos da Cushman & Wakefield, a vacância cresceu de 20,1% para 23,6%. “Temos expectativa de vacância entre 23,5% e 24,5% no fim do ano”, diz Jadson Andrade, gerente de pesquisa de mercados da consultoria. A Cushman já considera que haverá mais contratações do que devoluções de escritórios em 2021. “O ano começou com vacinação contra a covid-19, mesmo que em um ritmo lento”, justifica Andrade. Houve absorção líquida negativa em 18,1 mil metros quadrados, no trimestre, conforme a Cushman. “No acumulado do ano, a absorção líquida ficará positiva”, diz o executivo.
Parte das áreas devolvidas, nos primeiros meses de 2021, já era esperada, fruto da maior entrega do período - os 15,6 mil metros quadrados desocupados pelo Itaú no prédio WTorre Nações Unidas- I, na região da avenida Chucri Zaidan. Em seguida, no ranking de devoluções, estão as feitas por Qualicorp, BV Financeira e Machado Meyer Advogados, de 11 mil m2, 7,8 mil m2 e 6,6 mil m2, respectivamente, segundo a JLL.
Por outro lado, há inquilinas que assinaram contratos de locação de áreas desde 2020, mas ainda não começaram a ocupar os escritórios. “Hoje, é um desafio saber a data de mudança. Muitas empresas [inquilinas] estão paralisando obras ou diminuindo o ritmo”, conta Marina Cury, presidente da Newmark. Antes da pandemia, a consultoria considerava como início da ocupação o momento em que o inquilino recebia as chaves do imóvel. Com o aumento dos prazos para a mudança devido ao isolamento social, a Newmark começou a levar em conta as obras ou o tempo de assinatura do contrato como critério de ocupação.
Andrade, da Cushman, destaca que o total de contratações do primeiro trimestre, ou seja, a aborção bruta, somou 57.225 m2, acima dos 55 mil m2 do quarto trimestre. “Há locações acontecendo”, diz o executivo. A pesquisa da JLL apontou contratações de 55.803 m2. “A absorção bruta foi mais intensa do que no fim do ano, confirmando a percepção de que o interesse das empresas começou a voltar”, diz Yara.
No trimestre, as torres Paineira e Jatobá, pertencentes à BR Properties e localizadas no Parque da Cidade, zona Sul de São Paulo, foram entregues, mas a empresa só irá buscar inquilinos para esses prédios quando a locação do edifício Aroeira, no mesmo local, chegar a pelo menos 70%, segundo o Valor apurou. Concluída no quarto trimestre, a Aroeira está 50% alugada. A distribuidora de energia Enel já havia locado parte da Aroeira e, recentemente, a OR Empreendimentos Imobiliários assinou aluguel de 4 mil m2 na torre. No fim de dezembro, a Roche alugou 13 mil m2 da Torre Sigma, da Brookfield, também na zona Sul de São Paulo.
Os levantamentos da JLL e da Newmark apontam que os preços médios pedidos por m2 locado têm crescido, apesar do aumento da vacância, devido ao perfil dos empreendimentos com áreas disponíveis. Os valores passaram de R$ 85 para R$ 87,91, segundo a JLL. A pesquisa da Newmark indicou leve alta de R$ 81,34 para R$ 81,8.
Apenas a sondagem da Cushman apontou queda, de R$ 103,3 para R$ 101,5. Isso resultou, segundo Andrade, de devolução de escritórios em prédios com valor por m2 abaixo de R$ 100, caso das áreas entregues pelo Itaú. “Esperamos que o preço pedido médio volte para R$ 103”, diz o executivo da Cushman, citando que novos empreendimentos como o edifício do Largo da Batata, em Pinheiros, do qual a XP tem participação, chegarão ao mercado com valor acima da média.
A sondagem da Cushman abrange apenas os mercados prioritários da capital paulista. Nas pesquisas da JLL e da Newmark, são incluídos também dados da Barra Funda e de Alphaville.
No segmento, o primeiro trimestre foi marcado também por discussões entre proprietários e inquilinos sobre a melhor forma de correção do aluguel, diante da disparada do Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M). “Os proprietários se mostraram bastante abertos para tratar da questão”, diz Yara, da JLL. Segundo ela, houve situações em que o reajuste foi feito com base no Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), outras em que se estabeleceu que o aumento não seria superior a determinado percentual do IGP-M. Houve casos também de ajuste pela média dos últimos anos ou pela combinação de diferentes índices.
