Na cidade de São Paulo, onde a economia está mais aquecida, o movimento de alta nos preços já começou, e está ganhando força. Nas outras capitais, os preços ainda patinam, mostrando queda em alguns casos, mas tendem a se recuperar, de acordo com estimativa de analistas do mercado.
O Brasil tem duas grandes pesquisas que apuram o preço dos imóveis residenciais. Embora a base dos dados de cada uma seja diferente, ambas têm revelado a tendência de alta.
Uma dessas pesquisas de preços é feita com base nos valores da avaliação bancária dos imóveis vendidos por meio de financiamento em 10 capitais, apurados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
O levantamento mais recente informou que, na média, os preços das moradias cresceram 3% no acumulado de janeiro a novembro de 2019, uma aceleração perante os 0,55% no mesmo período de 2018. O avanço foi puxado por São Paulo, onde os preços subiram 5,18%, superando a inflação. Além disso, os preços em todas as 10 capitais analisadas ficaram no campo positivo, incluindo Rio de Janeiro e Recife, que estavam no vermelho no ano anterior.
Outra pesquisa importante é feita a partir dos valores dos anúncios em 50 cidades no site Zap, apurados pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe). Este levantamento apontou que, na média, a alta foi de 0,02% no acumulado de janeiro a novembro de 2019. Embora tímido, o resultado representa uma reversão ante os mesmos meses de 2018, quando houve recuo de 0,32%.
A sondagem da Fipe também apontou uma recuperação puxada por São Paulo, onde os preços tiveram alta de 2,02%. Já nas outras capitais, a situação é heterogênea, com muitas regiões em baixa. A título de comparação, a tabela abaixo trouxe os dados das mesmas dez capitais citadas acima.
Projeções
Para 2020, a projeção é que a melhora do mercado imobiliário se espalhe por mais regiões, segundo o coordenador da pesquisa da Fipe, Eduardo Zylberstajn. “É pouquíssimo provável que não haja uma alta crescente nos preços”, afirmou. “São Paulo ainda concentra a maior atividade, mas, aos poucos, veremos isso ao redor do País”, completou.
A expectativa de reaquecimento do mercado é baseada em um conjunto de fatores. O principal deles é a queda nas taxas de juros do financiamento imobiliário, tornando a compra acessível a cada vez mais consumidores. Na Caixa Econômica Federal, que detém dois terços do mercado de empréstimos para compra da casa própria, a menor taxa caiu de 8,5% ao ano no fim de 2018 para o patamar atual de 6,5% ao ano.
A cada ponto porcentual de redução nos juros imobiliários, 2,8 milhões de famílias passam a ter condições potenciais de contratar esse tipo de crédito, segundo estudo da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). Isso significa que o movimento da Caixa pode ter aberto o mercado a cerca de 5,6 milhões de novos compradores.
Outro ponto é o avanço lento, mas constante, da geração de emprego e renda, aumentando a confiança da população de modo geral. Além disso, havia uma demanda reprimida dos tempos de crise, quando muitas pessoas postergaram a decisão de compra da casa própria.
“Dadas todas as condições de juros baixos, renda aumentando e confiança crescente, é provável que o mercado tenha uma alta relevante nos preços, superando a inflação, principalmente em São Paulo”, disse o analista de construção civil do banco BTG Pactual, Gustavo Cambaúva.
Segmentos
A recuperação do mercado em 2020 deve ser puxada pelo setor de apartamentos voltados para a classe média, na faixa de R$ 300 mil a R$ 1 milhão nas capitais, avaliou o presidente da imobiliária Brasil Brokers, Cláudio Hermolim.
“Neste segmento, o cara não tem dinheiro guardado para comprar um imóvel à vista. Ele depende de financiamento a juros baixos, o que já existe. Depende também de emprego e renda, o que esperamos que melhore no ano que vem”, disse. “Dado que estamos voltando a ver demanda, haverá naturalmente uma pressão de alta de preços, porque a oferta de imóveis é limitada”, completou Hermolim.
Do lado das construtoras, os últimos trimestres foram marcados por um escoamento dos estoques de apartamentos novos que estavam encalhados. No fim de setembro, o Brasil tinha um estoque de 124,6 mil residências (na planta, em obras e recém-construídas), 30% menos do que três anos antes, quando estava em 178,5 mil, segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
Com o aumento da demanda e a redução da oferta de moradias novas, a tendência é de subida nos preços, apontou o analista de construção civil do banco Crédit Suisse, Luis Stachinni. “Os imóveis em fase de lançamento já estão mais caros do que no ano passado. E a tendência é que isso continue”, disse.
Já o preço dos usados costuma demorar um pouco mais para crescer, porque a compra exige um desembolso do valor total no ato. Já os novos têm o pagamento da entrada facilitada durante o período da obra até a entrega das chaves, o que dá um pouco mais de flexibilidade para os reajustes de preços, explicou Stachinni.
Após anos sob pressão de baixa, empresários de toda a cadeia produtiva querem aproveitar o momento para recompor a lucratividade. “Os terrenos em São Paulo já subiram de preço, especialmente com a maior procura das construtoras. Fornecedores de materiais por muito tempo represaram preços, mas já voltaram a subir. Então, esses aumentos vão ser repassados para o preço final”, previu o dono da construtora Kallas, Emílio Kallas.
