Sérgio Tauhata
Comprar à vista nem sempre pode ser o melhor negócio. Pelo menos no mercado imobiliário. Quem já tem dinheiro suficiente para adquirir uma casa ou apartamento ganha mais se pagar em parcelas e deixar parte do dinheiro investida, na maioria dos casos. Isso acontece porque a taxa de juros no país e os prêmios pagos pelas aplicações de renda fixa estão superiores ao chamado custo efetivo total (CET) do crédito imobiliário, ou seja, a soma dos juros do empréstimo mais os seguros contra morte e invalidez permanente e danos físicos do imóvel, além de tarifas, tanto dentro quanto fora do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Conforme Eduardo Schaeffer, presidente da Zap Imóveis, há atualmente uma janela de oportunidade para quem já tem recursos guardados para a aquisição de imóveis. "No cenário atual temos uma combinação de preços menores, oferta ampla e demanda em queda", explica.
Para o especialista, a melhor opção para aproveitar os preços atrativos oferecidos por proprietários que precisam de liquidez é manter o dinheiro aplicado e financiar parte do imóvel. "E se a situação de juros mudar e ficar desfavorável ao comprador, como o recurso já está disponível, você pode simplesmente liquidar antecipadamente o empréstimo", afirma Schaeffer.
Além da vantagem do juro elevado, explica o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, o momento favorece o comprador também nas negociações. "Desconto, em imóvel usado, sempre existiu no mercado mas nunca nesse percentual elevado, que, em alguns casos, alcança 15%", diz.
Simulações do planejador financeiro com certificação Certified Financial Planner (CFP) e sócio da Ethos Investimentos, Rodrigo Assumpção, mostram nítida vantagem para aplicações de renda fixa quando comparadas ao CET (veja tabela acima). A diferença entre a rentabilidade líquida, ou seja, depois do desconto do imposto de renda à alíquota de 15%, cobrada após dois anos, do título público Tesouro Prefixado (antiga LTN) com prazo médio de três anos proporcionaria um ganho anual de R$ 5,7 mil ou um "extra" de 1,15 ponto percentual ante o financiamento de 50% de um imóvel com preço de venda de R$ 1 milhão e prazo de 30 anos, segundo o CET obtido no simulador do Banco do Brasil, de 12,11%. Nessa situação, quem optasse por pagar a propriedade à vista "perderia" quase R$ 6 mil a cada ano, por deixar de lado a vantagem do juro sobre o custo de crédito.
Para um imóvel de R$ 500 mil, dentro das regras do SFH, a vantagem pode ser ainda maior. Em comparação ao CET obtido no simulador da Caixa, de 10,96%, a renda fixa proporcionaria um ganho extra para o comprador de 2,30 pontos percentuais ao ano, caso 50% dos recursos tenham sido deixados na mesma LTN com prazo de três anos. Os R$ 250 mil aplicados teriam um retorno R$ 5,7 mil superior ao custo do empréstimo.
As simulações usam a taxa balcão, ou seja, a mais alta. Se for considerado o desconto oferecido quando há um relacionamento entre o cliente e a instituição a vantagem da aplicação cresce. Quem for financiar um imóvel de R$ 1 milhão e portar a conta salário para a Caixa, por exemplo, pode obter um CET de 11,5%. A LTN de três anos, nesse caso, proporcionaria um ganho extra de 1,76 ponto percentual ao ano.
Já o CET para financiar 50% de um imóvel de R$ 500 mil na Caixa, com migração de conta salário, pode cair para 10,6%. Nessa situação, a LTN traria um retorno de 2,66 pontos percentuais a mais.
O planejador financeiro considera o papel prefixado ideal para arbitrar a diferença de taxas entre financiamento e rendimento da aplicação. "O crédito imobiliário é praticamente uma dívida prefixada, porque a taxa está predefinida e a TR [taxa referencial de juros], a componente pós-fixada, é muito baixa, por isso, a melhor forma de travar esse ganho é também por meio de uma aplicação prefixada", afirma.
A vantagem diminui quando se comparam papéis pós-fixados e os custos dos empréstimos. Conforme simulação de Assumpção, com a taxa básica Selic em 14,25% ao ano, a rentabilidade líquida do Tesouro Selic (antiga LFT), com desconto de 15% de IR, empataria com o CET obtido no simulador do BB e perderia por 0,40 ponto em relação ao CET da Caixa para o financiamento de 50% de um imóvel com valor de R$ 1 milhão.
Para uma residência de R$ 500 mil, dentro do limite do SFH, o retorno líquido da LFT traria vantagem de 1,76 ponto percentual ante o CET da Caixa. Mas perderia por 0,26 ponto percentual em relação ao custo total do crédito no BB.
Aplicações isentas de IR para pessoa física, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras de Crédito do Agronegócio (LCA), podem proporcionar ganhos ao comprador. Se for considerada a taxa DI projetada em 12 meses até outubro de 2016 de 14,13%, LCIs e LCAs a partir de 78% do Certificado de Depósito Interfinanceiro (CDI), referencial para aplicações conservadoras, já superariam o CET mais baixo das simulações, de 10,96%. No caso do custo total mais elevado, de 12,51%, seriam necessários 88% do CDI para o investimento levar vantagem sobre o empréstimo.
Na comparação com outra aplicação conservadora, o fundo DI, em termos de rendimento líquido, apenas carteiras com taxas de administração abaixo de 1% ao ano, para investimento acima de dois anos, conseguiriam bater o CET mais baixo, de 10,96%, segundo a Associação Nacional dos Executivos em Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).
Mas para proporcionar ganho sobre o custo máximo observado nas simulações, de 12,51%, carteiras com 0,5% de taxa de administração ao ano teriam de render pelo menos 104% do CDI, considerando o desconto posterior de 15% de IR. Com 0,30% de taxa de administração, um retorno de 102% do CDI já traria vantagem ao fundo. Retornos acima do referencial conservador podem ser obtidos em carteiras com alocação em crédito privado, encontrados até mesmo em plataformas on-line como as das corretoras Guide, XP e Órama.
